La facciata del condominio perde colore, cosa fare?

11/10/2023 - Eseguire le opere a ‘regola d’arte’ è un dovere. Ma, stando al diritto, cosa s’intende per ‘regola d’arte’? Questa è da considerarsi l’insieme delle tecniche utilizzate, corrette al fine dell’esecuzione di determinati lavori, che siano essi artigianali ed attinenti alla realizzazione di manufatti.
 
Pertanto, è pacifico che ciò che è realizzato dovrà essere soddisfacente sulla base di determinati criteri basati su requisiti minimi (sotto la soglia dei quali non si può scendere) ed il tutto particolarmente in termini di efficienza, qualità di lavorazioni e materiali utilizzati, sicurezza, affidabilità ed efficacia nell’utilizzo del bene lavorato.
 
Nulla di più vicino alla fattispecie dei lavori di ristrutturazione in Condominio che, magari ed appena terminati, risultino eseguiti esattamente a regola d’arte. Cosa accade però se, poco tempo dopo la fine dei lavori, insorgono problematiche e le facciate condominiali iniziano a perdere colore nell’arco di pochi mesi?
 
Il Codice Civile definisce la regola d’arte, in ordine alle accortezze di cui chi esegue i lavori non deve mai fare a meno, “nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata”.[1]
 
Ma passiamo ora al nocciolo della questione, in tema di doveri e relativi diritti.
 
Anche la spiegazione del fulcro della questione arriva direttamente dal Codice Civile, naturalmente suffragata da Giurisprudenza costante, che così dispone: “L’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché in questo caso, non siano stati in malafede taciuti dall’appaltatore.
 
Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati.
 
L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna.”[2]
 
Tutto molto chiaro e lineare: il committente deve denunciare il vizio entro e non oltre sessanta giorni dal momento della sua scoperta. Il momento della scoperta è da considerarsi l’inizio della prescrizione al diritto di garanzia.
 
Tale principio vale anche per i vizi occulti, ossia quei vizi “…che si manifestano in un momento successivo alla consegna o che non possono ritenersi facilmente riconoscibili, perché richiedono un esame accurato del bene con l’impiego di nozioni e mezzi tecnici particolari”[3] .
 
La Corte di Cassazione ha stabilito, inoltre ed a vantaggio del committente, che non è necessario un riscontro tecnico che vada oltre l’evidenza delle cose. Nulla, infatti, è più evidente di una facciata Condominiale che perde colore a distanza di pochi mesi dalla fine lavori.
 
Una recente sentenza del Tribunale di Teramo (n. 710 del 12 Luglio 2023) ha fatto ulteriormente luce sulla problematica ed è scaturita dall’ottenimento dell’impresa di un decreto ingiuntivo finalizzato all’ottenimento di somme non ancora pagate dal Condominio committente a fronte delle opere realizzate.
 
Il Condominio, di contro, proponeva opposizione a tale decreto sostenendo che la ditta appaltatrice nulla poteva richiedere oltre a quanto già saldato per via di vizi riscontrati, tra i quali perdita di uniformità della colorazione sulle pareti esterne - all’occhio palesemente maculate - e fermo restando altresì il distacco della pittura e rasatura in numerosi punti dei balconi di proprietà esclusiva.
 
In via subordinata, comunque e sempre in sede dello stesso giudizio, invocava una riduzione del prezzo sempre per le ragioni sopra esplicate.
 
Il Tribunale ha riconosciuto al Condominio committente il diritto al risarcimento dei danni patrimoniali, stanti i costi necessari da saldare per porre rimedio ai vizi riscontrati nel Condominio in cui era stato eseguito il contratto d’appalto. Per l’effetto il decreto ingiuntivo veniva revocato, stante la tempestività della denuncia dei vizi sollevata da parte del Condominio.
 
È dunque palese che il diritto del committente è da considerarsi strettamente proporzionale al suo dovere di denuncia contro la ditta appaltatrice che non abbia eseguito le opere a regola d’arte.