Superbonus, tassata al 26% la plusvalenza per chi vende la casa riqualificata

25/10/2023 - I costi dei lavori di riqualificazione energetica e sismica agevolati dal superbonus 110% rientreranno nella plusvalenza tassata al 26% realizzata con la vendita, entro 5 anni dai lavori, di una casa ristrutturata. 

La novità è contenuta nella bozza di Legge di Bilancio 2024 e, se confermata dal Parlamento, sarà vigente per le compravendite effettuate a partire dal 2024. Resterebbero esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti a prima casa per la maggior parte dei cinque anni antecedenti alla vendita.

Nella bozza si legge che, per gli immobili acquistati, ristrutturati e rivenduti entro 5 anni dai lavori, tra i ‘costi inerenti al bene’ (che sono deducibili e non concorrono alla plusvalenza) non rientrano quelli relativi agli interventi agevolati dal superbonus 110% fruito come sconto in fattura o cessione del credito. Tali costi restano invece deducibili se il superbonus è stato fruito come detrazione Irpef.
 
Di conseguenza sarà tassata al 26% la plusvalenza, realizzata con la vendita, comprensiva delle spese relative ai lavori. Si tratta di spese che non sono rimaste a carico del venditore perché interamente rimborsate dallo Stato attraverso i meccanismi di sconto in fattura o cessione del credito, ma che hanno consentito un notevole aumento di valore dell’immobile di cui il venditore beneficia al momento della vendita.
 
Se, invece, tali immobili sono rivenduti dopo più di 5 anni dai lavori, i ‘costi inerenti al bene’, deducibili dalla plusvalenza, comprenderanno quelli relativi ai lavori di riqualificazione energetica e sismica agevolati con il superbonus 110%.

Casa riqualificata col superbonus, plusvalenza tassata al 26%

La ratio della norma sembra essere quella di non consentire, a chi ha acquistato, ristrutturato con il bonus 110% e rivenderà immobili a fini speculativi, di beneficiare doppiamente del superbonus: riqualificando la casa a costo zero e rivendendola a prezzo molto più alto grazie ai miglioramenti apportati.
 
Chi vende un immobile riqualificato da meno di cinque anni realizza una plusvalenza, cioè un guadagno che corrisponde alla differenza tra il valore di vendita e il prezzo di acquisto dell’immobile aumentato di tutti i ‘costi inerenti al bene’, costituiti dalle spese sostenute per l’acquisto e per il miglioramento dell’immobile: spese notarili, imposte di trascrizione, ipotecaria e catastali e spese di ristrutturazione, comprese, ad oggi, quelle ‘non spese’ grazie al superbonus.
 
La plusvalenza rientra tra i ‘redditi diversi’ ed è soggetta a tassazione del 26%. Attualmente, in assenza del nuovo meccanismo proposto dal Governo, sono dedotti dalla plusvalenza tutti i ‘costi inerenti al bene’, compresi quelli per i lavori di riqualificazione, a prescindere dai bonus fiscali.
 
Col nuovo criterio di deducibilità, i costi (non) sostenuti per i lavori agevolati dal superbonus 110% concorreranno alla quantificazione della plusvalenza e saranno anch’essi tassati al 26%.

Tale meccanismo non colpirà le spese agevolate dal superbonus in forma di detrazione Irpef: queste resteranno deducibili dalla plusvalenza, anche se la vendita avviene entro 5 anni dai lavori.
 
Ad oggi, invece, le spese sostenute per i lavori agevolati con il superbonus sono deducibili dalla plusvalenza da tassare al momento della vendita l’immobile a prescindere dalla forma di fruizione; non è rilevante - ha spiegato nel 2021 l’Agenzia delle entrate - la circostanza che il proprietario/venditore abbia optato per lo sconto in fattura che è “una modalità alternativa alla fruizione diretta della detrazione”.
 

Plusvalenza tassata al 26%, un esempio

Per quantificare l'impatto della nuova norma, facciamo l'esempio di una unità immobiliare funzionalmente indipendente acquistata, riqualificata con il superbonus 110% fruito mediante sconto in fattura o cessione del credito e rivenduta entro 5 anni dalla fine dei lavori.

Ipotizziamo un prezzo di acquisto di 200.000 euro, lavori con superbonus pari a 100.000 euro (una spesa non realmente sostenuta dal proprietario ma che ha migliorato la casa) e altre spese per 50.000 euro.

Se la casa viene rivenduta a 300.000 euro, ci sarà una plusvalenza pari a 100.000 euro.

Fino al 31 dicembre 2023 la plusvalenza tassabile al 26% si calcola così: 150.000 euro (costi inerenti al bene) decurtati di 100.000 euro (spese per ristrutturazione) = 50.000 euro. La tassa sarà pari a 13.000 euro.

Se la norma contenuta nella Manovra sarà approvata, dal 1° gennaio 2024 la plusvalenza tassabile al 26% sarà pari a 150.000 euro. La tassa sarà, quindi, pari a 39.000 euro. Ovvero 26.000 euro in più di tasse.