Edifici autonomi in un unico condominio? Ecco come ripartire le spese

29/11/2023 - Come vanno ripartite le spese inerenti il rifacimento delle facciate in un Condominio formato da due edifici autonomi? Per rispondere a questo quesito occorre rifarsi al principio sancito dal diritto italiano attinente la disciplina del Condominio parziale.
 
Quest’ultimo rispecchia una particolare forma di Condominio, che trova la propria applicazione nel caso in cui vi sia un unico edificio costituito però da più blocchi e/o da più corpi scala.
 
I blocchi la cui addizione forma il Condominio intero, hanno delle parti comuni tra cui beni e servizi con gli altri blocchi e, di contro, altre parti che per loro caratteristiche estrinseche sono destinate all’uso esclusivo di una sola parte del fabbricato. Tale uso esclusivo, naturalmente, ricade ed incide sulla ripartizione delle spese.
 
È necessario sottolineare che il Condominio parziale si costituisce automaticamente, ossia come ex lege previsto: tale costituzione opera nel momento in cui si verifichino le condizioni sopra riportate.
 
Ebbene, la Sentenza numero 6697 del 28 Aprile 2023, emessa dal Tribunale di Roma ha al suo interno, quale base e focus della decisione, proprio la disciplina del Condominio Parziale, da applicarsi nel caso del rifacimento facciate e relativa ripartizione delle spese.
 
Partiamo però dal principio, così da poter capire innanzitutto quali sono le norme di riferimento, applicabili al caso di specie.
 
Innanzitutto il richiamo all’articolo 1123 del Codice Civile il quale disciplina testualmente “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
 
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
 
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.”[1]
 
Da tenere a mente “A carico del gruppo che ne trae utilità”, la questione è tutta lì. Ma proseguiamo.
 
Altra norma di riferimento e, comunque, attinente a quanto di nostro interesse in tema di rifacimento facciate, è l’articolo 1117 del Codice Civile (rubricato “parti comuni dell’edificio”) il quale statuisce che “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
 
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
 
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
 
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.”[2]
 
Il Tribunale di Roma, a mezzo della sopra citata sentenza dell’anno corrente, ha dichiarato la nullità della delibera assembleare impugnata, che aveva ad oggetto le spese di ripartizione del rifacimento facciate di due edifici che, insieme, costituivano un Condominio.
 
Il Giudice di merito ha ritenuto applicabile l’articolo 1123 del Codice Civile in quanto il voto espresso dall’Assemblea era Contra Legem in quanto del tutto contraria a quanto stabilito per le ripartizioni in tema di Condominio Parziale.
 
Alcuni proprietari, infatti, impugnavano la delibera assembleare in ordine alle spese e relativa suddivisione per lavori di rifacimento facciate di entrambe le palazzine - autonome e separate tra loro - in quanto sostenevano l’erroneità del criterio utilizzato per la ripartizione.
 
Il tutto poiché i rispettivi edifici avevano bisogno di lavorazioni diverse tra loro e, per l’effetto, diversa rispetto al principio pro quota doveva essere la ripartizione sull’ammontare complessivo dell’intero appalto. Gli stessi attori contestavano altresì che, la delibera impugnata, fosse contraria al regolamento condominiale.
 
Tutto ciò considerato, il Tribunale annullava la delibera impugnata per erronea ripartizione delle spese, che avrebbe dovuto seguire le norme imperative in tema di Condominio Parziale.
 
In conclusione, è bene specificare che il Tribunale di Roma si è semplicemente limitato a confermare un orientamento Giurisprudenziale oramai conclamato anche tra i corridoi della Suprema Corte di Cassazione. Orientamento che, difficilmente, potrà essere scalfito.