Lavori fatti male, l’amministratore può agire contro l’impresa edile?

03/11/2023 - L’amministratore può agire contro l’impresa edile per i vizi e conseguenti danni nelle unità immobiliari private? Al fine di rispondere alla domanda, innanzitutto è necessaria una specifica sui compiti attribuiti dalla Legge all’Amministratore di Condominio.
 
Tutto nasce dal Codice Civile, come sempre, e precisamente dall’articolo 1131 dello stesso che, nel suo corpo, disciplina testualmente: “nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
 
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.”[1]
 
Come si evince chiaramente, il dovere dell’Amministratore di tutelare gli interessi comuni del Condominio, trova il proprio limite all’articolo precedente (1130 c.c.), nella parte in cui questo stabilisce che “L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve : … 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio …”[2]
 
Ebbene come possiamo notare, all’Amministratore al fine di tutelare i propri condomini, sono concessi molti poteri di rappresentanza tra i quali, e non di poco conto, la possibilità di agire in giudizio per responsabilità ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1669 del Codice Civile.
 
Quest’ultimo dispone che “quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.”[3]
 
Tale norma, letta in senso lato, è chiaramente applicabile alle opere edilizie di ristrutturazione e, pertanto, dà il potere all’Amministratore di agire in giudizio contro la ditta appaltatrice che non abbia eseguito le opere a regola d’arte, ferme restando le tempistiche disciplinate dalla Legge, relative al tempo di scoperta del danno. Il tutto naturalmente richiamando danni all’intero edificio (interessando anche parti private) e parti comuni. Di tale fattore si parlerà nel prosieguo.
 
Fino a qui tutto chiaro. Ma quando si tratta di parti esclusive del singolo soggetto ed a fini risarcitori … che potere ha? Fondamentalmente nessuno.
 
Il caso pratico nasce recentemente ed è stato risolto dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere (Sentenza n. 3461 del 21 settembre 2023). La vertenza scaturiva a seguito di lavori di rifacimento facciate del Condominio, in stipulazione di un contratto d’appalto, non eseguiti però a regola d’arte. Il Condominio citava in giudizio la ditta appaltatrice per tale ragione, con contestuale richiesta risarcimento danni. Danni però lamentati da singoli condomini, relativi a parti esclusive private.
 
Il Tribunale ha accolto parzialmente la domanda presentata. Anche con l’ausilio del Consulente Tecnico D’Ufficio, risultava palese che i danni relativi alle infiltrazioni derivavano dal mal rifacimento di balconi e terrazzi di proprietà esclusiva: i danni riportati alle parti comuni condominiali erano però esigui.
 
La ditta sollevava il difetto di legittimità attiva, accolto parzialmente dal Giudice designato. Infatti, i singoli condomini non conferivano incarico alcuno al legale. Non conferivano altresì espresso mandato all’Amministratore per adire il giudizio. L’unico attore era dunque il Condominio a mezzo dell’Amministratore pro tempore. Il Tribunale accoglieva la richiesta di risarcimento per solo ciò che atteneva i danni derivanti da infiltrazione alle sole parti comuni dello stabile.
 
Sulla scia di tale decisione, è chiaro che i singoli condòmini che riportino sulle parti private gravi danni derivanti dalla mala esecuzione, dovranno conferire mandato al fine di richiedere in proprio il risarcimento per quanto subìto. Il Condominio di cui fanno parte non può in alcun modo agire in solitudine a tutela di diritti in tema risarcitorio in capo ad altri, singoli, proprietari.
 
Tale principio è stato altresì cristallizzato dalla Corte di Cassazione nell’anno 2021 (Cass. civ., sez. III, 06/08/2013, n. 18653; Cass. civ., sez. II, 08/11/2010, n. 22656).
 
Differente il caso in cui, sempre ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1669 del Codice Civile, l’Amministratore - in nome e per conto del Condominio - agisca in giudizio per la mala esecuzione dei lavori non svolti a regola d’arte dalla ditta appaltatrice, al fine di richiedere a quest’ultima la rimozione dei gravi difetti. In questo caso trattasi anche di difetti su parti private.
 
Tutto ciò premesso, pertanto, si statuisce il principio secondo il quale il singolo proprietario che abbia subito un danno può e deve agire in proprio ai fini risarcitori.
 
Di contro, l’Amministratore può agire in nome e per conto del Condominio, anche relativamente a parti private per l’ottenimento della rimozione dei gravi difetti arrecati.