Serra bioclimatica sul lastrico solare esclusivo, è lecito installarla?

15/11/2023 - Per serra bioclimatica si intende uno spazio chiuso che può essere ricavato su un terrazzo o in giardino alla condizione che sia adiacente all’abitazione.
 
Affinché l’opera realizzata possa essere considerata come una serra bioclimatica, la stessa deve rispettare però determinati requisiti come ad esempio:
- non devono essere presenti nella struttura impianti di condizionamento e/o riscaldamento;
- non devono esserci elementi oscuranti;
- non devono assolutamente mancare aperture per la ventilazione.
 
L’obiettivo principale è quello di contribuire in maniera efficace al risparmio energetico dell’intera casa.
 
Molto usata nei paesi del Nord Europa, ha preso piede anche in Italia a seguito delle numerose agevolazioni previste da vari bonus edilizi come, ad esempio, il bonus casa che ha dato diritto ad una detrazione fino al 50% per l’installazione e l’acquisto della serra; risulta inoltre essere una soluzione ideale per ricavare una stanza in più, abbattendo i costi e rispettando l’ambiente.
 
Stante la grande diffusione che ha avuto negli anni la citata installazione, numerose sono state le diatribe giudiziarie che si sono susseguite nel tempo. A mero titolo esemplificativo, sul punto è possibile ricordare l’ordinanza n. 12917 del giugno 2016, emessa dalla Suprema Corte, nella quale viene effettuata un’attenta differenziazione tra il profilo amministrativistico e quello civilistico della vicenda.
 
Nella fattispecie posta al vaglio degli Ermellini, infatti, un condomino aveva installato una serra di rilevanti dimensioni nella sua proprietà, legittimando il suo operato in virtù di espresse autorizzazioni rilasciate dalla Pubblica Amministrazione.
 
La compagine condominiale, invece, avendo ritenuto irrilevanti tali permessi, in quanto tale installazione era da una parte in contrasto con il regolamento condominiale e, dall’altra non vi era mai stata una delibera assembleare a favore e, pertanto, adiva il tribunale competente al fine di tutelare gli interessi del Condominio tutto.
 
Arrivati dinnanzi alla Cassazione, la Corte, con la pronuncia di cui sopra, ha nuovamente accolto le richieste del Condominio, evidenziato che le eventuali autorizzazioni amministrative non escludono, a priori, una responsabilità di natura civilistica, in quanto producono il loro effetto solamente tra il privato e la Pubblica Amministrazione stessa.
 
Nel caso di specie, pertanto, è stato condannato il condomino, il quale aveva installato la serra nel mancato rispetto degli obblighi civilistici, ivi compreso il decoro della facciata del fabbricato.
 

Serra bioclimatica sul lastrico solare condominiale

Sempre in merito all’installazione della menzionata serra, altresì, particolare rilievo assumono le pronunce inerenti le installazioni delle serre bioclimatiche sul lastrico solare condominiale ad uso esclusivo.
 
Tra le varie si può ricordare la recentissima pronuncia della Corte di Appello di Milano n. 2450 del 24 luglio 2023 la quale ha confermato la legalità di una simile installazione, a determinate condizioni.
 
Più in particolare, secondo la Corte milanese, nel caso in cui nel regolamento condominiale sia inserita, in via generica, la possibilità di installare gazebi e/o serre o altre strutture similare, deve essere necessariamente concessa anche l’installazione di una serra bioclimatica.
 
Infatti, sempre secondo i Giudici della Corte di Appello, anche nel caso in cui il regolamento sia stato sottoscritto prima del 2004 - anno di introduzione delle serre bioclimatiche - e nello stesso sia però stata prevista la possibilità di installare in via generale una serra, tale concessione deve essere applicata anche alla struttura bioclimatica, in quanto si differenzia, in via generica e non esaustiva, dalla classica serra “solamente” dal punto di vista funzionale, rimanendo in parte identica la parte meramente strutturale.
 
Pertanto, nel caso in esame, non vi era alcuna necessità da parte del condomino di dover richiedere l’autorizzazione alla compagine condominiale.
 
Caso differente, invece, nell’ipotesi in cui non vi sia alcuna espressa autorizzazione nel regolamento condominiale. In tale caso, infatti, l’operato del singolo dovrà essere effettuato alla luce di diversi limiti e princìpi generali, tra i quali si possono ricordare il decoro architettonico del fabbricato e l’uso paritetico della cosa comune.
 
Deve essere necessariamente ricordato, inoltre, che come stabilito dell’articolo 1102 primo comma del Codice Civile, ogni condomino può effettuare delle modificazioni con costi esclusivamente a proprio carico, al fine di provvedere al maggiore godimento di un bene comune - come, ad esempio, l’utilizzo della facciata condominiale - nel rispetto dei limiti di non alterazione della destinazione d’uso del bene, senza dover richiedere una preventiva autorizzazione al Condominio.
 
Tale operato, però, potrebbe portare a conseguenze negative esponendo il singolo ad una azione da parte del Condominio nel caso in cui vi siano gravi timori e/o rischi di danneggiamento del bene comune e della violazione del diritto altrui.
 
Pertanto, al fine di avere una maggior tutela anche in sede legale, sarebbe opportuno che il singolo condomino che voglia effettuare tale installazione, effettui una preventiva richiesta all’amministrazione condominiale, con successiva e apposita delibera autorizzativa dell’assemblea del Condominio.