Opere interne abusive, come può tutelarsi il condominio?

28/02/2024 - Per ‘atto conservativo’ si intende quell’azione e/o comportamento mirato alla conservazione di un determinato bene e status quo.
 
Gli atti conservativi a tutela del Condominio e, per l’effetto del bene comune, nel caso in cui il singolo Condomino ponga in essere opere edilizie abusive sono posti in capo al dovere dell’Amministratore. Trattasi, difatti, di un dovere e potere quanto più repressivo possibile.
 
In tali casi il ruolo dell’Amministratore è di fondamentale importanza nella tutela del Condominio tutto, considerato quale soggetto giuridico unitario, a discapito del singolo condomino che agisca contro la Legge. Le norme di riferimento nel caso di specie sono due, da leggersi in combinato disposto tra loro e, specificatamente, gli articoli 1130 e 1131 del Codice Civile.
 
Rispettivamente queste recitano “…L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve : … 2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini …”[1] e “… Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi … L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni …”[2]
 
In tema di abusi edilizi, pertanto, l’Amministratore è legittimato ad agire contro terzi, convenendo gli stessi dinanzi al Giudice competente, ove riscontri che il bene comune è stato illegittimamente danneggiato a causa di abusivismi edilizi.
 
Nel caso in cui l’Amministratore non agisca nelle opportune sedi è lui stesso responsabile sia civilmente che penalmente per i danni arrecati al Condominio.
 
Nel momento in cui egli ravvisi l’installazione di un’opera edilizia abusiva da parte di un singolo condomino deve immediatamente agire contro quest’ultimo ed a mezzo di tutte le tutele legali possibili: il tutto anche senza chiedere previo consenso all’Assemblea. Tipico caso di atti d’urgenza ove il parere dell’Assemblea non è ritenuto necessario dall’ordinamento italiano. Ma d’altronde tale principio lo si comprende dallo stesso termine “conservativo”.
 
Una Sentenza che ha fatto Giurisprudenza risale all’anno 2013, nella quale la Suprema Corte ha stabilito che l’Amministratore ha la facoltà di agire in giudizio senza previa delibera assembleare per rimuovere forzosamente aperture abusive sulla facciata del Condominio (Cass. civ. 26 novembre 2013, n. 26849).
 
Tale principio è stato ripreso dalla stessa Corte di Legittimità recentemente, sottolineando nuovamente il potere conservativo dell’Amministratore in tali circostanze, il tutto al fine di costringere il condomino che si sia rivelato inadempiente all’osservanza dei limiti fissati dall'art. 1102 del codice civile, che testualmente dispone “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.”[3]
 
Ma non solo. A parere del TAR Lazio, l’Amministratore ha anche il potere di effettuare le opportune segnalazioni relative agli abusi edilizi posti in essere dal singolo condomino direttamente all’Ufficio Comunale di Competenza (Sentenza 11 gennaio 2018).
 
Nel caso in cui la Pubblica Amministrazione risulti inadempiente, soprattutto a mezzo del silenzio-inadempienza, lo stesso Amministratore può nominare un Avvocato di fiducia, ricorrendo direttamente al Tribunale Amministrativo competente che ponga in essere provvedimenti inibitori a tutela del Condominio.
 
Delicata ed al limite, la situazione in cui il singolo condomino intervenga abusivamente su parti di proprietà privata esclusiva, in quanto da qui nasce il conflitto tra parti comuni, tutelate dall’Amministratore, e parti private.
 
Sempre in virtù del sopra richiamato articolo 1102 c. c. in tali casi, soprattutto in quelli di particolare gravità, il Condominio purché non direttamente responsabile dell’abuso posto in essere e di conseguenza limitato nell’intervento, ha il potere di pretendere l’eliminazione dell’opera abusiva realizzata in parte di proprietà privata esclusiva ed in ripristino dello stato dei luoghi antecedente alla costruzione. Il tutto, naturalmente, agendo giudizialmente contro il singolo Condomino.
 
È chiaro che le decisioni in merito varieranno di caso in caso, a seconda della gravità dell’opera realizzata ed in virtù del tenore della lesione provocata in capo al Condominio considerato, in tal caso, come ente unitario.
 
Comunque, ed in merito, preciso è il responso del Codice Civile all’articolo 1122, ove dispone che “Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio”. [4]
 
Resta inteso che, in tali casi, l’Amministratore avrà il dovere di riferire preventivamente all’Assemblea che sarà l’unica preposta alla decisione in merito, così come sempre stabilito dal Codice Civile.
 
Il decoro delle parti comuni prevale, sempre e comunque, sui permessi edilizi. Per l’effetto difatti, un’opera non abusiva per Legge ma considerata tale dal Condominio, ed ove sia accertato che questa arrechi un grave danno al Condominio stesso potrà essere, comunque, destinata all’abbattimento.