Umidità di risalita, il condominio è responsabile dei danni al locale del piano terra?

26/02/2024 - Chi paga i danni da umidità di risalita in condominio? La risposta non è univoca e dipende da una serie di circostanze.
 
In generale, il condominio deve vigilare sulle cose comuni ed impedire che queste creino danni ai singoli condomini. Bisogna però considerare se i danni sono provocati da vizi di costruzione o da tecniche che in passato erano corrette, ma poi si sono rivelate causa di infiltrazioni. È necessario anche verificare l’utilizzo che il proprietario ha fatto del bene, che potrebbe aver aggravato il problema.
 
Il caso risolto dal tribunale di Savona, con la sentenza 812/2023 offre una serie di spunti.
 

Umidità di risalita in condominio, il caso

Il contenzioso sull’umidità di risalita in condominio inizia quando un condomino, proprietario di un locale al piano terra, rileva la presenza di danni derivanti da infiltrazioni di umidità proveniente dal suolo e dal sottosuolo condominiale e dalle piastrelle posizionate al lato del portone condominiale.
 
Il condominio attribuisce la presenza dell’umidità di risalita alla presenza di una cisterna in disuso, interrata al di fuori del perimetro dell'edificio, che veniva utilizzata per lo stoccaggio del combustibile necessario al funzionamento dell’impianto di riscaldamento.
 
Il condomino chiede quindi di accertare le responsabilità del condominio, di rimuovere le cause dell’umidità di risalita e di ripristinare il locale.
 
Il condominio ha messo in campo una serie di azioni per risolvere il problema dell’umidità di risalita, come la delibera di alcuni lavori di manutenzione e ripristino, ma i danni non sono stati eliminati.
 
Il proprietario ha quindi citato in giudizio il condominio che, a suo avviso, in veste di custode del bene, avrebbe dovuto rispondere dei danni.
 

Chi risponde dei danni da umidità di risalita in condominio

Il condominio si è opposto, sostenendo che i danni dipendono dalle tecniche costruttive adottate all’epoca della realizzazione dell’edificio.
 
Il tecnico incaricato di effettuare il sopralluogo ha confermato la presenza dell’umidità di risalita in condominio e spiegato che il problema è causato dalla tecnica costruttiva dell'epoca di edificazione dello stabile ed è riscontrabile negli edifici realizzati nello stesso periodo.
 
Secondo il tecnico, inoltre, il problema dell’umidità di risalita riguarda tutto il condominio, ma risulta aggravato nel locale, che la proprietaria ha utilizzato come magazzino, senza alcuna aerazione e senza la realizzazione della minima manutenzione.
 
Il Tribunale di Savona da una parte ha spiegato che il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non causino danni. Secondo i giudici, il condominio deve rispondere dei danni causati dalle cose comuni, anche se i danni sono dovuti ai difetti costruttivi dello stabile.
 
Dall’altra parte, però, i giudici hanno aggiunto che questo principio di responsabilità del condominio non può essere applicato nel caso in cui i danni derivino principalmente dalle tecniche costruttive in uso all'epoca della costruzione e siano aggravati dal comportamento negligente del proprietario.
 
Nel caso in esame, il proprietario avrebbe potuto aerare il locale e realizzare i lavori di manutenzione per minimizzare gli effetti dell’umidità di risalita.
 
Sulla base di questi motivi, i giudici hanno respinto la richiesta del proprietario di riparazione dei danni a spese del condominio.