Come progettare la ricarica delle auto elettriche in condominio

05/02/2024 - Con l’incremento di veicoli elettrici e plug-in, aumentano anche le richieste in condominio di installare una stazione di ricarica.

Infatti, coerentemente con l’adozione delle direttive europee che hanno radicalmente tagliato le emissioni di CO₂ nella produzione di nuovi veicoli, c’è stato un boom di immatricolazioni di auto elettriche e ibride plug-in e questo ha portato i progettisti a ricevere sempre più spesso richieste di installazione in condominio.

Innanzitutto è necessario ricordare che, seppur è il luogo dove si abita e si vive il privato, il condominio non è una stazione di servizio, ci sono delle regole (stabilite dal Codice Civile) che vanno rispettate da tutti i condòmini, indipendentemente dal mezzo che hanno scelto di guidare.

L’installazione di infrastrutture di ricarica nei condomini è stata oggetto del d.lgs. 257/2016 che ha regolamentato la predisposizione all’installazione di infrastrutture di ricarica solamente per i condomini di nuova costruzione (o sottoposti a una ristrutturazione edilizia), oggi è in vigore il d.lgs. 48/2020 che ne ha addirittura stabilito l’obbligo di installazione.

Con il d.P.C.M. del 4 agosto 2022 è stato introdotto un bonus che copre all’80% di quanto si spende e con il Milleproroghe il bonus colonnine è stato esteso a tutto il biennio 2023-2024. Il bonus spetta per l’acquisto di infrastrutture di potenza standard per la ricarica dei veicoli alimentati ad energia elettrica da parte di utenti domestici e viene riconosciuto sia ai singoli contribuenti sia ai condomìni. Il contributo verrà riconosciuto però con limiti di spesa differenziati in base al soggetto che sostiene la spesa. I tetti di spesa, sui quali si calcola l'80%, sono 1.500 euro per le persone fisiche che installano la colonnina (nei garage o nelle case singole) e 8.000 euro per gli edifici condominiali (per la posa in opera sulle parti comuni).

L’intervento per consentire la ricarica elettrica dei veicoli si deve inquadrare tra le innovazioni agevolate dal legislatore grazie al d.lgs. 257/2016, il problema della loro installazione deve essere affrontato in modo da agevolarne la diffusione senza incorrere in meccanismi ostruzionistici che potrebbero bloccarne lo sviluppo sul nascere.

Nei condomini esistenti, la procedura per l’installazione di un’infrastruttura di ricarica dipende dallo specifico luogo presso cui si intende installare l’infrastruttura, in pratica, se si dispone di un box privato, per l’installazione di una wall box la procedura è abbastanza semplice rispetto al caso di stazione di ricarica sulle parti comuni, ma bisogna stare attenti a non ledere i diritti degli altri condòmini, procedendo con cautela.
 

Le 5 regole per la wall box in garage

La progettazione del punto di ricarica in garage può prevedere di sfruttare l’energia del POD privato di casa o, se si tratta di box auto situati a distanza dal quadro contatori dell’abitazione, si dovrà aprire un nuovo POD, così da avere accesso anche a una tariffa specifica per ricaricare i veicoli con abbonamenti dedicati.
Considerando che un punto di ricarica da garage normalmente si dimensiona per una taglia di potenza di 7 kW (stazionamento oltre le 4 ore), si consiglia di installare una wall box modulante che arrivi anche fino a 11 kW per eventuali urgenze di ricarica più rapida. Sicuramente questo è solo un consiglio perché nei prossimi due anni i punti di ricarica pubblici con colonnine fast ubicate nelle stazioni di servizio aumenteranno considerevolmente, soprattutto in autostrada.
 
1. Rivolgersi a professionisti per la progettazione e installazione
Un condòmino che intenda installare una wall box nel garage di proprietà privata, dovrà rivolgersi a una società specializzata nella progettazione e installazione di stazioni di ricarica (oppure a un progettista e un installatore) che avrà il compito di:

• fornire una consulenza progettuale specifica;
• dichiarare la conformità dell’impianto, rilasciando la DiCo (Dichiarazione di Conformità);
• verificare la necessità di aggiornamento del Certificato di Prevenzione Incendi (se l’autorimessa è soggetta alla redazione di tale documento) e ogni altro intervento che possa essere richiesto ai fini della sicurezza per i VVFF.

2. Rispettare le prescrizioni dei Vigili del Fuoco
Il progetto per l’installazione della wall box dovrà rispettare quanto prescritto dai Vigili del Fuoco nella Circolare 2/2018 “Linee guida per l’installazione di infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici” che impone in sintesi:

• l’installazione dispositivo di comando di sgancio di emergenza che deve agire anche sulla stazione di ricarica;
• la presenza di un estintore e cartellonistica idonei;
• la documentazione tecnica della stazione di ricarica - DiCo aggiornata;
• se non c’è aggravio del rischio di incendio a naturale scadenza della SCIA VVF o del CPI, si deposita Attestazione di rinnovo periodico di conformità antincendio;
• se c’è aggravio del rischio di incendio si procede a redigere una nuova SCIA VVF e nuova istanza di valutazione del progetto.

3. Fare una comunicazione all’amministratore di condominio
Con un progetto in mano, il condòmino dovrà dare comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi (comunque a sue spese) visto che potrebbero essere necessarie interventi - anche se non rilevanti - nelle parti comuni (una traccia nel corsello box, passerelle portacavi metalliche appese, contatore, ecc.). Per questo motivo prima di eseguire l’intervento sulle parti comuni, sarà necessario discuterlo in assemblea di condominio.
 
4. L’energia condominiale non è privata
Mai usare l’energia condominiale per alimentare la propria wall box privata. Si sconsiglia assolutamente di allacciare la wall box al contatore condominiale esistente, in rispetto all’articolo 1102 del Codice Civile che prevede il parimenti uso delle parti comuni da parte di tutti, ovvero sarebbe impossibile garantire a tutti i condòmini di allacciarsi in futuro poiché la potenza del contatore è limitata.

Può capitare che si cada nella tentazione di prassi di collegare l’auto alle prese dell’impianto elettrico condominiale già presenti nel garage per mezzo di connettori a 16 ampere, ma è bene ricordare che questo tipo di collegamento, non è opportuno perché questo tipo di connessione deve essere usata solo per brevi ricariche di emergenza, perché non sono dimensionati per sopportare carichi elevati per tempi molto lunghi, si potrebbero innescare incendi, oltre a un maggior consumo elettrico dato dalle dispersioni termiche del cavo stesso. Tra l’altro non è giusto far pagare a tutti i condomini la ricarica del proprio veicolo personale, si tratta di furto aggravato e appropriazione indebita.
 
5. Le maggioranze in assemblea
Nel caso in cui sia necessario eseguire un intervento (anche se minimo) nelle parti comuni, si consiglia di affrontare la questione nella prima assemblea di condominio utile. L’assemblea non può rifiutare l’intervento ma potrebbe prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’art. 1136 del Codice Civile (maggioranza degli intervenuti e almeno i 2/3 del valore dell'edificio), adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali arrecati alle parti comuni.
  

Le 5 regole per la stazione di ricarica su parti comuni

Il costo dell’intervento di installazione di una stazione di ricarica (a basamento o a muro) nelle parti comuni può differire in base al tipo di impianto scelto, alla sua potenza, alla posizione dove sarà ubicato, agli eventuali costi di gestione (manutenzione, ecc.), all’azienda alla quale ci si rivolge. 
L’ubicazione della stazione deve essere scelta in base a valutazioni tecniche inerenti il percorso dei cavi, la lontananza dal contatore dedicato, l’area effettivamente disponibile per l’installazione.
Un punto di ricarica domestica normalmente ha una taglia di potenza che si attesta dai 3 ai 7 kW, quindi una ricarica lenta tipica dello stazionamento oltre le 4 ore, però bisogna prevedere una stazione che possa identificare l’utilizzatore per contabilizzarne le spese a consumo oppure per permettere l’attivazione solo da chi ha attivato un abbonamento per la fornitura di energia.
 
1. Rivolgersi a professionisti per la progettazione e installazione
L’assemblea che delibera di installare una o più stazioni di ricarica nelle parti comuni, dovrà rivolgersi a una società specializzata nella progettazione e installazione (oppure a un progettista e un installatore) che avrà il compito di:

• fornire una consulenza progettuale specifica;
• dichiarare la conformità dell’impianto, rilasciando la DiCo (Dichiarazione di Conformità);
• verificare se l’installazione comporti una variazione delle potenze disponibili alla cabina di trasformazione più vicina;
• valutare la potenza e il numero di stalli in base alle esigenze presenti e future dei condòmini. Questa informazione è molto importante per capire se sia più conveniente optare per una sola colonnina di ricarica dotata di elevata potenza, o di più colonnine di ricarica con potenza minore.

2. Verifica di fattibilità e tipologie
Il progettista dovrà per prima cosa controllare se ci sono restrizioni o normative locali che potrebbero impedire l’installazione di una colonnina di ricarica. Ci potrebbero essere delle limitazioni o dei divieti sull’utilizzo di determinate tipologie di impianti o dispositivi o sulla posizione in cui può essere installata la colonnina. Bisognerà valutare anche cosa dice il regolamento condominiale in proposito. 

Si possono distinguere sostanzialmente 3 casi di ubicazione della stazione, in base alla posizione del parcheggio pertinente al condominio:

• un parcheggio condominiale a uso pubblico, ovvero un caso molto «appetibile» per le aziende che potrebbero installare la stazione anche gratuitamente, con il vincolo dell’uso pubblico;
• un parcheggio condominiale in un’area di pertinenza all’interno del condominio stesso, ma non accessibile a terzi
• un’area disponibile da adibire a parcheggio (per esempio una parte di cortile in terra battuta o ghiaia).

 
3. Parcheggio su parti comuni del condominio (con posti sufficienti per tutti)
Questo caso prende in considerazione la collocazione della sola stazione di ricarica, senza che si renda necessario regolare o organizzare la sosta del veicolo che deve rifornirsi, ossia i parcheggi presenti in condominio sono sufficienti a soddisfare le esigenze di tutti.

La volontà e di conseguenza la richiesta, di uno o più condomini di collocare in condominio la stazione di ricarica va vista alla luce del combinato disposto degli art. 1102 (pari uso) c.c., 1120 c.c. (innovazione) e 1121 (spesa gravosa o carattere voluttuario).

Il o i condomini interessati dovranno sottoporre all’Assemblea condominiale la richiesta di installazione della stazione di ricarica, questa sarà tenuta a deliberare in riferimento alla concessione a loro favore di detta facoltà con la maggioranza prevista dall’art. 1136 C.C. comma 2 (500 millesimi e maggioranza degli intervenuti - come previsto dal DL 83/2012 sviluppo art 17-quinques).

In seconda convocazione si applica il comma 3 dell’art. 1136 c.c., ovvero per deliberare l’installazione di colonnine è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Nella fase di consulenza, prestare attenzione a segnalare all’amministratore di condominio che il comma 1 dell’art. 1135 cc impone l’obbligatoria costituzione del fondo trattandosi comunque di opera di straordinaria manutenzione.

La delibera di autorizzazione implicitamente prevede la facoltà di utilizzo dell’impianto da parte degli altri condomini che vogliono aderire in un secondo tempo partecipando alla spesa, così come previsto dall’art. 1121 c.c. comma 3 «Riscatto pro-quota».

L’area destinata alle stazioni di ricarica, in ogni caso, non potrà essere utilizzata in via esclusiva dai proprietari di auto elettriche, infatti in questo caso sulle parti comuni si applica sempre l’art. 1102 c.c. sul pari uso.
 
4. Parcheggio su parti comuni del condominio non destinate originariamente a parcheggio
Può rientrare il caso esaminato in Suprema Corte di Cassazione Sentenza n. 21342/2018 che ha considerato innovazione la trasformazione di una minima parte del giardino condominiale in parcheggio condominiale.
Nel caso in cui l’assemblea deliberasse di destinare una parte dell’area comune a parcheggio e in questo un’area per la stazione di ricarica (completa magari anche di una tettoia fotovoltaica), si applica il comma 2 dell’art. 1120 c.c.: “I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136 (maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi), possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: […] le opere e gli interventi previsti per […] realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio”
Nel caso in cui la parte di cortile non sia idonea a garantire il simultaneo godimento, l’assemblea dovrà regolamentare l’utilizzazione del parcheggio nel rispetto del principio l’art. 1102 cc, stabilendo un uso turnario - frazionato - promiscuo. In presenza di turnazione, il condomino che ne beneficia deve avere l’esclusività del potere di disposizione della cosa senza interferenza degli altri condomini, compresi i possessori di auto elettriche.

Se il regolamento di condominio pone un divieto di parcheggiare occorre valutare e qualificare la natura giuridica per individuare la modalità e il quorum per la sua modificazione (abrogazione del divieto):

• se è una norma contrattuale che incide sul diritto soggettivo del singolo condomino di godere dei beni comuni ci vorrà l’unanimità dei condomini (1000 millesimi);
• se è una norma regolamentare che attiene semplicemente alla misura organizzativa dell’uso dei beni, ci vorrà la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2 c.c. necessaria per la modifica del regolamento di condominio (maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio).

 
Il costo dell’intervento di installazione può differire in base al tipo di impianto scelto, alla sua potenza, alla posizione dove sarà ubicato, agli eventuali costi di gestione (manutenzione, ecc.), all’azienda alla quale ci si rivolge. 

L’ubicazione della stazione deve essere scelta in base a valutazioni tecniche inerenti il percorso dei cavi, la lontananza dal contatore dedicato, l’area effettivamente disponibile per l’installazione.
Un punto di ricarica domestica normalmente ha una taglia di potenza che si attesta dai 3 ai 7 kW, quindi una ricarica lenta tipica dello stazionamento oltre le 4 ore, però bisogna prevedere una stazione che possa identificare l’utilizzatore per contabilizzarne le spese a consumo oppure per permettere l’attivazione solo da chi ha attivato un abbonamento per la fornitura di energia.
 
5. Costi e diritto di riscatto
Se l’installazione è decisa dall’intero condominio l’impianto assumerà la natura di bene comune condominiale ex art. 1117 cod. civ. e seguirà il regime di beni/comuni condominiali.

Se invece la decisione data dell’assemblea riguarderà un gruppo di condomini le stazioni di ricarica, non costituiranno comunque proprietà comune/condominiale di tutti i condòmini, ma solo di quelli che le abbiano installate.

Per questo tutti i costi di acquisto e di installazione comprese le opere edili saranno poste a carico del singolo condomino o del gruppo di condomini che sono interessati dall’intervento.

I costi di installazione saranno poi ripartiti solo tra i condomini che abbiano voluto la stazione e che ne faranno utilizzo, mentre le spese relative al consumo saranno ripartite in proporzione al consumo attraverso contabilizzatori o sistemi dedicati.

Il condomino che in origine ha espresso voto contrario potrà poi cambiare idea e partecipare all’utilizzazione della colonnina, in questo caso dovrà esercitare il riscatto pro quota dell’impianto ai sensi dell’art. 1121, comma 3, cod. civ. e pagare in modo retroattivo quanto dovuto oltre agli interessi legali e alla rivalutazione monetaria relativi alla propria quota di costo, la quota di riscatto ha per oggetto le spese di esecuzione e di manutenzione dell'impianto sostenute sino al tempo dell’esercizio del riscatto.