Le 4 condizioni per sanare gli abusi edilizi in area vincolata

22/03/2024 - Gli abusi edilizi in area vincolata possono essere sanati? La risposta a questa domanda non è univoca e spesso dà luogo a contenziosi tra i responsabili degli interventi, convinti di aver commesso solo piccole irregolarità, e le Amministrazioni, che devono spiegare perché gli abusi in area vincolata a volte possono essere sanati e altre no.
 
Un caso analogo è stato affrontato dal Tar Lazio, che con la sentenza 196/2024 ha spiegato quali sono le condizioni per sanare gli abusi edilizi in area vincolata.
 

Il caso degli abusi edilizi in area vincolata

Il caso inizia con la domanda di permesso di costruire in sanatoria per la costruzione di un fabbricato con solo piano terra, adibito a civile abitazione, composto da tre ambienti, completamente ultimato e dotato di impianto idraulico ed elettrico.
 
Il tecnico incaricato dal Comune inizialmente esprime parere favorevole al rilascio del permesso. Durante lo svolgimento del procedimento, la Soprintendenza esprime parere negativo sull’autorizzazione perché l’immobile risulta a suo avviso in contrasto con il contesto architettonico, ambientale e paesaggistico dell’area vincolata, che ha una particolare valenza architettonica.
 
Per negare la sanatoria, la Soprintendenza fa riferimento alla Legge 326/2003 sul terzo condono edilizio, in base alla quale gli abusi edilizi in area vincolata possono essere sanati solo se rientranti nelle tipologie 4, 5 e 6. Si tratta delle opere di:
 
- restauro e risanamento conservativo nelle zone A (centri storici);
- restauro e risanamento conservativo;
- manutenzione straordinaria non valutabili in termini di superfici e volumi.
 
Il responsabile dell’intervento presenta quindi ricorso, affermando che il vincolo sull’area è stato posto dopo la realizzazione dell’intervento abusivo.
 

Quando gli abusi edilizi in area vincolata possono essere sanati

I giudici, con la sentenza 196/2024, hanno spiegato che, in base al terzo condono, gli abusi edilizi in area vincolata possono essere sanati solo se minori o formali.
 
Non sono invece condonabili i nuovi volumi e le nuove superfici, a prescindere dalla data in cui è stato apposto il vincolo.
 
Il Tar ha illustrato che gli abusi edilizi in area vincolata possono essere sanati solo se ricorrono contemporaneamente queste 4 condizioni:
 
- si tratti di opere realizzate prima dell’imposizione del vincolo;
- seppure realizzate in assenza o in difformità del titolo edilizio, le opere siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;
- si tratti di opere minori senza aumento di volume o superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria);
- vi sia il previo parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo.
 
Dal momento che l’intervento realizzato si qualifica come nuova costruzione e non è annoverato tra le tipologie che consentono la sanatoria degli abusi edilizi nelle aree vincolate, il Tar ha respinto il ricorso.