Canna fumaria in condominio, le regole per installarla

27/03/2024 - La canna fumaria è un’opera realizzata per convogliare i fumi derivanti da una combustione dall’interno di un locale verso l’esterno. In un condominio è un elemento fondamentale dell’impianto di riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria.
 
In base al tipo di impianto, centralizzato o autonomo, sul tetto o sulle pareti esterne del condominio saranno visibili uno o più comignoli o uno o più sfiati.
 
L’art. 1102 del Codice civile consente al singolo condomino l’uso più intenso della cosa comune (tra questi anche l’uso del muro perimetrale) a patto che non pregiudichi l’utilizzo altrui, e sempre che non danneggi la stabilità e la sicurezza dell’edificio o ne comprometta il decoro architettonico.
 
Per costante insegnamento giurisprudenziale, l’installazione di una canna fumaria ad uso esclusivo, in appoggio su di un muro o facciata comune, non costituisce innovazione, non comportando un’alterazione dell’entità del bene, ma di fatto, comportando esclusivamente un uso del bene più intenso da parte del singolo condomino.
 
Nonostante ciò, pur rientrando nelle prerogative del singolo condomino, l’installazione di una canna fumaria è spesso motivo di contestazioni.
 
Tra i condomini, pertanto, possono sorgere diverse controversie, derivanti, a mero titolo esemplificativo e non esaustivo:
 
- dall’immissione di fumi emessi dall’impianto (i quali potrebbero essere anche nocivi per la salute);
- dal dover sopportare la presenza di tubi che passano vicino alla proprietà esclusiva o anche all’interno di essa;
- dal pregiudizio arrecato al decoro architettonico del fabbricato Condominiale;
- dalla compromissione della sicurezza del compendio immobiliare.
 

Canna fumaria in condominio, le regole per installarla

L’installazione della canna fumaria, non essendo da considerarsi come innovazione, è possibile anche senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea. Se si vuole posizionare una canna fumaria su un muro perimetrale dell’edificio bisogna, però comunque, sempre darne notizia all’amministratore, fornendogli anche il progetto di installazione.
 
Spetta alla collettività condominiale, per mezzo dell’Amministratore del Condominio, controllare se l’opera da realizzarsi rispetti i dettami di cui l’art. 1102 del Codice civile. Più nello specifico bisognerà verificare se la canna fumaria possa incidere sulla destinazione d’uso del muro o se la canna fumaria possa arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dello stabile o verificare l'idoneità del manufatto a pregiudicarne il decoro architettonico.
 
L’installazione di una canna fumaria deve pedissequamente rispettare la normativa del Codice civile, i regolamenti edilizi comunali ed anche il regolamento del condominio. Se quest’ultimo, infatti, impone un preciso divieto di installazione, la questione è preclusa. Solamente in caso di modifica del regolamento, che, si ricorda, dovrà essere approvata da tutti i Condomini, si potrà installare una canna fumaria.
 
Il regolamento edilizio comunale invece, disciplina la distanza che deve intercorrere tra la canna fumaria ed il fabbricato che, salvo diversa disposizione, applicherà la distanza minima prevista dall’art. 890 del Codice civile.
 

Canna fumaria in condominio, la sentenza 10079/2020

Dal punto di vista giurisprudenziale, è utile richiamare la nota sentenza del Tribunale Ordinario di Roma, Sez. V Civile, n. 10079/2020 del 15 luglio 2020 che si è occupata dell’installazione di una canna fumaria alla quale il Condominio si era opposto.
 
Il Condominio, nella persona dell’Amministratore pro-tempore, nel giudizio promosso eccepiva:
1. la mancata autorizzazione assembleare, considerato il mancato rispetto delle distanze dalle finestre degli appartamenti;
2. il pregiudizio causato da immissioni di odori e gas di scarico;
3. la lesione del decoro architettonico del fabbricato.
 
I Giudici capitolini statuivano innanzitutto che l’assemblea condominiale non poteva negare all’interessato l’installazione della canna fumaria a servizio del suo locale pubblico sito al piano terra del compendio immobiliare. Il diniego assembleare era difatti avvenuto sulla base della sola richiesta verbale avanzata dall’esercente, senza alcun esame del progetto completo, compromettendo inderogabilmente il diritto del condomino ad «un uso più intenso» della proprietà comune.
 
Da qui la sentenza è passata ad occuparsi del diritto del condòmino ad utilizzare il muro perimetrale.
 
Si legge nella Sentenza: tra le funzioni del muro perimetrale, c’è anche quella di «consentire l’appoggio di targhe, travi, canne fumarie e simili». È dunque una finalità tipica, che non altera la naturale destinazione di sostegno dell’edificio, ma anzi costituisce «un normale esercizio del diritto di usare la cosa comune», purché - si sottolinea - «non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico».
 
Quanto al decoro architettonico dell’edificio, il Tribunale ricorda nella citata sentenza che esso consiste nell’«armonica fisionomia» delle linee estetiche e delle strutture che connotano il fabbricato. Nel caso al vaglio del Tribunale, il condotto installato sulla parete non è stato ritenuto come «apprezzabile o significativa alterazione» tale da arrecare un pregiudizio estetico o una diminuzione della funzionalità o del valore economico del fabbricato.
 
Respinta infine anche l’ultima eccezione relativa alla violazione delle distanze dalle finestre degli appartamenti, poiché - argomentano i Giudici romani - «il condominio non è legittimato a far valere pregiudizi concernenti il godimento delle proprietà esclusive e la sfera giuridica individuale dei singoli condomini, essendo solo un ente di gestione delle parte comuni». I singoli condomini avrebbero pertanto dovuto agire in giudizio e non il condominio per loro conto.
 
Per concludere, il singolo condomino ha titolo per poter installare una canna fumaria su di una facciata condominiale anche senza il consenso assembleare alla condizione che non si impedisca anche agli altri condomini la stessa eventuale facoltà e non pregiudichi l’estetica, sicurezza e decoro del fabbricato.