Condotte fognarie in condominio, chi paga per sostituirle o ripararle?

22/05/2024 - Tra gli elementi fondamentali del fabbricato condominiale vi è, sicuramente, l’impianto fognario, di fatto costituito da tutta quella rete di tubature che trasportano le acque reflue dalle unità immobiliari alle fognature.
 
I tubi provenienti dalle singole unità si collegano alla fogna tramite la colonna condominiale, una canalizzazione anche composta da diverse tubature in base agli appartamenti effettivamente serviti, resistente alle alte temperature, che culmina con uno sfiatatoio sul tetto (la canna di esalazione).
 
Gli impianti presenti all’interno di un condominio vengono generalmente creati contestualmente alla costruzione del fabbricato immobiliare e, pertanto, necessitano di una costante manutenzione ordinaria che garantisca il corretto funzionamento dei sistemi ed eviti l’erronea dispersione di tali acquee nel sottosuolo o all’interno del fabbricato.
 
L’impianto fognario, però, può essere oggetto di numerose problematiche, anche all’infuori di una corretta o inadatta manutenzione perpetrata dalla compagine condominiale, in quanto è direttamente soggetto ad eventuali cattive abitudini dei singoli condomini.
 
Le attività dei singoli, infatti, possono portare all’ostruzione del wc e/o all’intasamento delle tubazioni della colonna condominiale, le quali possono a loro volta rompersi e/o generare infiltrazioni in altrui proprietà o nelle parti comuni.
 
Le relative spese, derivanti dalla manutenzione ordinaria o straordinaria dell’impianto fognario servente tutte le unità immobiliari facenti parte del Condominio, dovranno essere ripartite, in applicazione all’art. 1123 del Codice Civile, tra tutti i condòmini i quali saranno obbligati a concorrere alle spese.
 
È frequente però che all’interno di uno stesso stabile condominiale alcune parti o impianti siano destinate e/o utilizzate ad uso esclusivo e pertanto non siano utilizzate da tutti i condomini. Nel caso di beni rientranti tra quelli specificati all’art. 1117 del nostro Codice Civile (che disciplina le parti comuni dell’edificio) destinati per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale, quale potrebbe essere considerato l'impianto fognario, quest’ultimo è da considerarsi in comproprietà tra i soli condomini delle unità immobiliari servite (e non anche degli altri condòmini) i quali avranno l’esclusivo diritto di decidere in merito agli stessi, partecipando ad un’apposita assemblea indetta dall’amministratore pro tempore per deliberare sulle relative lavorazioni/manutenzioni da porre in essere.
 
Tuttavia, la partecipazione all’assemblea di condomini non comproprietari del bene (e pertanto non serviti da quest’ultimo) o decisioni assembleare prese anche da soggetti non legittimanti su servizi oggetto di condominio parziale non determinano la nullità ma bensì l’annullabilità della delibera adottata dall’assemblea totalitaria.
 
In tal senso la Corte d’Appello di Genova, nella recente Sentenza n. 1388/2023 del 15 dicembre 2023, ha nuovamente ribadito che: “Tuttavia, ciò non comporta che, qualora l'assemblea totalitaria (quindi, anche con la partecipazione di condomini non comproprietari) abbia deliberato in merito a tali beni, la relativa delibera sia nulla, dal momento che l'assemblea poteva (e doveva) essere convocata unitariamente ed i condomini non interessati avevano l'obbligo di astenersi. Di conseguenza, la delibera di un'assemblea totalitaria condominiale che decide su oggetti concernenti condomini parziali, con la partecipazione anche di condomini esclusi dal singolo condomino parziale, è annullabile e non nulla, in quanto si è in presenza di un vizio formale, per irregolare composizione dell'assemblea (del condominio parziale) (in termini analoghi, si veda Corte appello sez. III, 10/05/2022, (ud. 07/04/2022, dep. 10/05/2022), Al più, l'assemblea ha violato l'art. 1123 c.c., ma questo è motivo di annullabilità e non di nullità, come già evidenziato dal Tribunale”.
 
Di fatto, il condomino in contrasto con la delibera dell’assemblea condominiale che ha disposto anche in merito a beni rientranti nell’ambito di applicazione del condominio parziale, deve, necessariamente, impugnare tale decisione nei termini di legge (trenta giorni in base a quanto disposto dall’articolo 1137 comma 2 del Codice Civile) instaurando, preliminarmente l’obbligatoria mediazione civile e commerciale.
 
In difetto, spirato il menzionato termine, la delibera che si ripete non è soggetta a nullità ma bensì ad annullabilità sarà a tutti gli effetti di legge esecutiva.
 
Alla luce di quanto sopra si consiglia al condomino interessato, per mezzo dell’amministratore, di verificare preliminarmente la documentazione agli atti inerente l’impianto fognario al fine di controllare le unità abitative allacciate a quest’ultimo.
 
In difetto, e pertanto nel caso in cui l’amministrazione non detenga il carteggio documentale, potrebbe sicuramente essere utile effettuare una video ispezione non solo per verificare la rottura/intasamento delle tubature ma anche per verificare materialmente (in quanto la documentazione potrebbe non essere aggiornata) le unità abitative allacciate all’impianto.
 
Il tutto per impedire a soggetti non legittimati di votare nella relativa assemblea ma anche e soprattutto onde evitare di vedersi addebitate spese non dovute.