La doppia conformità sarà davvero eliminata?

29/05/2024 - Il Decreto Salva Casa, pubblicato stasera in Gazzetta Ufficiale, elimina davvero la doppia conformità edilizia e urbanistica? O piuttosto alleggerisce parzialmente gli oneri per i proprietari di immobili con difformità lievi?
 
Se, da una parte, sembra che la sanatoria delle irregolarità lievi possa diventare più agevole, dall’altra bisogna considerare che il decreto introduce una serie di responsabilità a carico dei professionisti.
 
A questo bisogna aggiungere che l’eliminazione (o alleggerimento) della doppia conformità, prevista dal Salva Casa, è diversa dalla cancellazione della doppia conformità proposta dai professionisti.
 

Come funziona e come cambierà la doppia conformità

Fino ad oggi, per ottenere la sanatoria edilizia è stata richiesta la doppia conformità: l’intervento deve risultare conforme alla disciplina urbanistica e edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento in cui l’interessato richiede il titolo abilitativo in sanatoria.

Da domani (30 maggio 2024), quando entrerà in vigore il decreto Salva Casa, ci saranno due percorsi differenziati per gli abusi più gravi e per le difformità lievi.
 
In caso di totale difformità dal titolo abilitativo, assenza del titolo abilitativo e variazioni essenziali rispetto al progetto autorizzato, per ottenere la sanatoria continua ad essere richiesta la doppia conformità.
   
La doppia conformità come la conosciamo adesso non sarà più richiesta per sanare le difformità parziali, cioè quelle irregolarità più gravi delle tolleranze costruttive ed esecutive, ma meno impattanti delle variazioni essenziali.
 
In presenza di difformità parziali, si potrà ottenere la sanatoria se l’intervento risulta conforme:
- alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, disciplina che meglio può rappresentare gli interessi attuali del territorio;
- ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.
 
L’obiettivo è far entrare sul mercato delle compravendite e delle ristrutturazioni un gran numero di edifici che non possiede il requisito della doppia conformità, ad esempio perché tra l’epoca di realizzazione e il momento di presentazione della domanda sono sopraggiunte norme, come quella sulle distanze minime tra gli edifici, che rendono tali immobili insanabili.
 
Per ottenere la sanatoria, il richiedente deve pagare una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, e comunque compresa tra 1.032 euro e 30.987 euro.

Anche le Pubbliche Amministrazioni possono ottenere la sanatoria delle difformità parziali grazie all'alleggrimento della doppia conformità. Il decreto pubblicato in Gazzetta non prevede il pagamento di alcuna sanzione a carico delle PA.
 

Accertamento di conformità con silenzio assenso

A seconda del titolo abilitativo da richiedere in sanatoria, il Comune ha a disposizione un lasso di tempo per pronunciarsi:
- 45 giorni per il permesso di costruire in sanatoria;
- 30 giorni per la Scia in sanatoria;
- 180 giorni per la richiesta del permesso di costruire o della Scia in sanatoria relativi a interventi sugli immobili sottoposti a vincolo. 

Decorsi questi termini, scatta il silenzio assenso. Si può ipotizzare che le richieste saranno numerose e che non tutti gli uffici comunali riusciranno ad esaminare le richieste di accertamento di conformità. Nei prossimi mesi, quindi, una serie di immobili potrebbero diventare regolari per effetto di un titolo abilitativo formatosi con silenzio assenso. In presenza di irregolarità, ai Comuni resterebbe la possibilità di agire in autotutela entro 12 mesi. 
   

Abolizione della doppia conformità e nuovi oneri per i professionisti

In base al decreto Salva Casa, la richiesta della sanatoria deve essere accompagnata dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesti la conformità degli interventi.

Secondo la nuova “doppia conformità alleggerita”, per attestare le conformità dell’intervento è necessario definire l’epoca in cui è stato realizzato per effettuare un confronto con le norme edilizie vigenti in quel periodo.
 
I professionisti devono provare l’epoca di realizzazione dell’intervento utilizzando le informazioni contenute nei titoli abilitativi. Per i periodi in cui non erano richiesti i titoli abilitativi, i professionisti devono invece utilizzare le informazioni catastali di primo impianto o altri documenti probanti, come le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o gli atti pubblici o privati.
 
Se queste informazioni sono irreperibili e non è possibile provare l’epoca di realizzazione dell’intervento, i professionisti devono attestare la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la loro responsabilità, consapevoli di poter incorrere in sanzioni penali in caso di dichiarazioni mendaci.
 

La diversa abolizione della doppia conformità chiesta dai professionisti

Bisogna sottolineare che la modifica prevista dal Decreto Salva Casa non è una reale abolizione della doppia conformità perché continua a fare riferimento sia al momento di realizzazione dell’intervento sia al momento in cui viene presentata la domanda di sanatoria.
 
La modifica è diversa rispetto a quella chiesta dai professionisti tecnici al tavolo per la revisione del Testo unico dell’edilizia. A maggio 2021 i tecnici hanno presentato una proposta in base alla quale il proprietario dell’immobile avrebbe potuto ottenere il titolo abilitativo in sanatoria per interventi urbanistico-edilizi eseguiti in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia vigente all’epoca della realizzazione, a condizione che gli interventi risultassero conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della presentazione della domanda di accertamento di conformità. Si sarebbe trattato di una reale abolizione della doppia conformità.

A dicembre 2023 il tavolo ha messo a punto un testo che è stato apprezzato dai professionisti, i quali tuttavia hanno chiesto ulteriori interventi migliorativi e, in particolare, il superamento della doppia conformità. 

La modifica prevista dal decreto Salva Casa non supera completamente il requisito della doppia conformità, ma qualcosa potrebbe ancora cambiare nella fase di conversione del decreto.