Quando una difformità catastale può bloccare la compravendita?

03/05/2024 - L’atto di compravendita di un immobile è conosciuto come “rogito”: prima di arrivare alla stipula di questo, però, numerose sono le pratiche burocratiche necessarie all’espletamento, affinché il contratto di compravendita possa perfezionarsi e consti di validità.
 
Innanzitutto, è obbligatorio, nonché necessario, verificare che la planimetria catastale della proprietà da acquistare sia corrispondente allo stato di fatto dei luoghi, precisamente al momento della compravendita. Nel caso in cui tale operazione non venga posta in essere la pena è la nullità dell’atto d’acquisto, ossia del famoso rogito.
 
Il Legislatore ha posto in capo alla parte venditrice notevoli conseguenze nel caso in cui, precedentemente alla vendita, siano state effettuate delle lavorazioni interne (tra le quali abbattimenti di tramezzi, creazione di nuove stanze etc.) che non siano state dichiarate al catasto, con conseguente aggiornamento della planimetria dell’immobile; il tutto al fine di regolarizzate lo status urbanistico sia al catasto che, ovviamente, al comune.
 
Nel caso in cui tale dichiarazione modificatoria non sia stata posta in essere, si incorre nella impossibilità sia di alienare il bene che anche solo commercializzare lo stesso. Tale principio in quanto, anche qualora il proprietario tenti di “mettere sul mercato” l’immobile, quest’ultimo all’atto pratico sarà comunque invendibile.
 
Per l’effetto è sempre consigliabile disbrigare tali pratiche proprio nelle fasi iniziali - anche solo di trattativa -, soprattutto a tutela di parte acquirente ed al fine di non arrivare alla fase finale della compravendita senza, poi, poterla effettivamente concludere o in alternativa allungando l’iter burocratico per regolarizzare il tutto.
 
È sempre consigliabile affidarsi ad un tecnico abilitato che possa redigere un attestato di conformità che contenga la dichiarazione di assoluta corrispondenza tra dati catastali e stato di fatto dell’immobile, di modo che non debba successivamente essere redatta dichiarazione da parte del notaio scelto per la stipula del rogito. Anche poiché, va detto ad onòr del vero, non sempre il notaio si assume la responsabilità di tale dichiarazione.
 
È opportuno specificare che per difformità catastale si intende la discrepanza tra la documentazione ufficiale relativa all’immobile presente al catasto e lo stato reale ed effettivo dell’immobile stesso.
 
Due sono i documenti da prendere in considerazione e visionare in merito: la planimetria catastale che rappresenta il bene a livello grafico e la visura catastale, contenente i dati del proprietario nonché l’esattezza della titolarità e la toponomastica.
 
Qualora si sia proceduto ad un lavoro interno all’immobile e non sia stata richiesta relativa autorizzazione al Comune di competenza, sarà chiaramente necessario porre rimedio a tale mancanza. Esistono vari modi di correzione dei dati di cui sopra che comportano, rispettivamente, tempi e modalità più lunghi, sulla base della gravità delle difformità.
 
È chiaro, pertanto, che lievi differenze saranno più brevemente risolvibili rispetto a modifiche interne all’immobile più sostanziose e non regolarizzate.
 
Talvolta, per comprendere, basta una semplice istanza di correzione, ad esempio nel caso di richiesta di modifica dei dati anagrafici. Talvolta, invece, sarà necessario procedere ad una variazione catastale, soprattutto in caso di planimetria difforme allo stato effettivo dei luoghi.
 
Di seguito si specificheranno alcuni casi di lievi difformità catastali (come indicato anche dall’Agenzia delle Entrate) che non comportano l’obbligo di aggiornamento della planimetria catastale.
 
Sono da considerarsi lievi tutte quelle opere che non hanno comportato a mezzo della loro esecuzione la variazione del numero dei vani, l’aumento della superficie calpestabile, variazione delle unità e cambi di destinazione d’uso.
 
Qualora manchino del tutto o in parte i dati catastali, non sia presente la planimetria o, diversamente, i dati non corrispondano in toto a quelli presenti nei Registri immobiliari è impossibile procedere alla stipula dell’atto di compravendita di un immobile.
 
La disciplina legislativa trova la propria base nella nullità del contratto ai sensi di Legge. Difatti, oltre ai casi di nullità previsti dal Codice Civile, nel caso di compravendita immobiliare il contratto stipulato è da considerarsi nullo nel caso di eventuali difformità catastali, urbanistiche e criticità relative al trasferimento di proprietà dinanzi al Notaio incaricato.
 
Il bene immobile oggetto di compravendita a pena di nullità del contratto deve essere determinato dall’indicazione corretta dei dati catastali, della planimetria catastale e dalla dichiarazione di conformità ex articolo 19, DL 10/1978.
 
Tale documentazione viene rilasciata dall’Agenzia delle Entrate - Territorio.
Nel caso in cui quanto sopra non sia prodotto o non sia conforme al reale l’atto sarà da considerarsi nullo agli effetti di Legge, ex articolo 1418 del Codice Civile, ossia quando è contrario a norme imperative, salvo che la Legge disponga diversamente.
 
Nel caso in cui la compravendita sia affetta da nullità, quest’ultima comporterà - da valutarsi caso per caso - profili di responsabilità in capo al venditore e potrà per l’effetto comportare la possibilità di azione risarcitoria per i danni subiti da parte del soggetto acquirente.