Emergenza abitativa e rigenerazione urbana, per Cgil e INU sono i grandi assenti del Salva Casa

19/06/2024 - Una delle criticità del Decreto Salva Casa è che non affronta il tema dell’emergenza abitativa e della rigenerazione urbana. È il commento espresso da Cgil nazionale, Fillea Cgil e Istituto nazionale di urbanistica (INU), intervenuti in audizione in Commissione Ambiente della Camera sul disegno di legge di conversione del Decreto Salva Casa.
 
I rappresentanti del mondo sindacale e degli urbanisti hanno espresso pareri critici sulle norme del Decreto Salva Casa che semplificano i cambi di destinazione d’uso e le sanatorie edilizie, mentre l’Unione dei piccoli proprietari immobiliari (UPPI) ha manifestato apprezzamento e chiesto un potenziamento delle misure.
 

Cgil: nel Salva Casa manca il rilancio dell’edilizia residenziale

Cgil nazionale e Fillea Cgil hanno individuato elementi di criticità che possono aprire la strada ad abusi o avere impatti negativi sugli standard urbanistici, mentre “ci aspettavamo misure per il rilancio dell’edilizia residenziale pubblica e per favorire un mercato degli affitti a costi sostenibili, grandi emergenze del Paese che il decreto non affronta”.
 
Sulle norme che prevedono la semplificazione delle variazioni di destinazione d’uso, Cgil ha commentato “bisogna tener conto dell’impatto sugli standard urbanistici, non essendo previsto l’obbligo di reperire ulteriori aree per servizi di interesse generale, né per parcheggi”.
 
In merito alla sanatoria semplificata, Cgil ha affermato “Il silenzio assenso, che si sostituisce al silenzio diniego, è impensabile se legato al termine di quarantacinque giorni, rendendo impossibili verifiche. È importante valutare gli elementi che rischiano di non snellire l’attività dei Comuni, come la verifica dei tecnici previste in relazione ai diritti dei terzi”.
 
Queste misure, secondo Cgil, non risolvono l’emergenza abitativa. “A fronte di una crescente precarierà abitativa l’offerta di edilizia pubblica non risponde al fabbisogno, che gli stessi Enti Gestori stimano in circa 600 mila unità”.

“Il Ministero delle Infrastrutture e Trasporti ha istituito un tavolo tecnico per discutere di un Piano Casa con risorse esigue (100 milioni di euro) disponibili solo nel 2027 e nel 2028, tavolo - hanno denunciato in conclusione - che si è riunito solo due volte, ma senza i sindacati. Peraltro, delle Linee guida che dovevano essere emanate non c'è traccia e la discussione sul Piano Casa sembra accantonata”.
 
Ricordiamo che il 19 dicembre 2023 il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Matteo Salvini, ha riunito per la prima volta il Tavolo sul Piano Casa con l’obiettivo di avviare un imponente programma a partire dal 2025. Il 18 gennaio 2024 il tavolo si è nuovamente riunito e in quella sede Salvini ha annunciato la definizione di tavoli tematici. 

Lo scorso febbraio, le associazioni e gli stakeholder hanno inviato al Tavolo una serie di proposte, tra cui la promozione di partnership pubblico-private per gli interventi di housing sociale, la mixitè sociale, il finanziamento del recupero del patrimonio ERP, la destinazione di alloggi privati invenduti all’edilizia sociale e incentivi fiscali ad hoc.
 

INU: rigenerazione urbana assente nel Decreto Salva Casa

L’INU ha lamentato “la tendenza delle misure a carattere edilizio a intervenire sempre più frequentemente su ambiti propri dell’urbanistica a dimostrare che il legislatore si vede costretto ad effettuare questa ‘invasione di campo’ proprio per la mancanza di una disciplina urbanistica disponibile e aggiornata”.
 
INU ha annunciato quindi la presentazione al Parlamento della sua proposta di legge di principi sul governo del territorio per il prossimo 16 luglio. I princìpi salienti saranno:
- il passaggio da un approccio parametrico a uno quali-quantitativo nella definizione delle dotazioni urbanistiche, che vada di pari passo con la definizione dei Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP);
- la definizione e lo stimolo alla attuazione dei processi di rigenerazione territoriale e urbana, anche attraverso l’istituzione di incentivi fiscali e la creazione di un Fondo nazionale per la rigenerazione urbana;
- il passaggio dal principio di conformità a quella di coerenza nella approvazione degli strumenti urbanistici attuativi. 

Ricordiamo che l’INU ha iniziato a delineare della proposta di legge nel 2022 e a novembre 2023 ha messo a punto un testo che sarà ora presentato al Parlamento.
 

UPPI chiede ulteriori semplificazioni su cambi d’uso e sanatoria

Sul versante opposto, i piccoli proprietari vedono nei cambi di destinazione d’uso una chance di miglioramento.
 
Durante l’audizione, UPPI ha infatti chiesto che “i mutamenti di destinazione d’uso che non interessino gli elementi strutturali dell’immobile e senza aumenti di volumetria o di superficie utile non siano mai considerati mutamenti d’uso urbanisticamente rilevanti, soprattutto se utili ai processi di rigenerazione urbana”.
 
UPPI ha proposto anche ulteriori ampliamenti dei margini della sanatoria, ad esempio chiarendo che lo stato legittimo dell’immobile sia provato solo sulla base dell’ultimo titolo abilitativo ottenuto dalla PA, senza dover presentare anche il “permesso di costruire spesso introvabile”.
 
UPPI ha chiesto che “le difformità edilizie eseguite in corso d’opera non imputabili all’acquirente vanno sanate se il cosiddetto abuso è stato realizzato entro la data di ultimazione della costruzione: troppo spesso i costruttori hanno effettuato modifiche “silenziose” al progetto senza che l’acquirente lo sapesse, soprattutto sino al 1983. La regolarizzazione non dovrebbe costare più di 516,00 euro ad unità immobiliare escludendo importi enormi, commisurati al valore dell’immobile o al doppio del valore venale”.
 
Secondo UPPI, il legislatore deve chiarire come individuare il valore venale dell’immobile e che l’epoca di riferimento sia quella dell’abuso, ma anche rimodulare gli importi con specifiche tabelle di riferimento in base all’epoca dell’avvenuta difformità.