Il condominio che recede dall’appalto di lavori deve indennizzare l’impresa?

07/06/2024 - L’articolo 1671 del Codice Civile sul “Recesso unilaterale dal contratto” stabilisce che “il committente può recedere dal contratto, anche se è stata iniziata l’esecuzione dell’opera o la prestazione del servizio, purché tenga indenne l’appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno.”
 
Questa norma di partenza è applicabile al caso il cui il committente è il Condominio.
 

Come funziona il recesso dal contratto per il condominio 

Una volta stabilito che il Condominio può recedere dal contratto, bisogna precisare che il recesso può avvenire successivamente alla sottoscrizione del contratto, ma deve precedere l’ultimazione dell’opera.
 
Sembrerà un’affermazione banale ma la Legge, onde evitare vuoti normativi ed a mezzo della Giurisprudenza succedutasi nel tempo, ha tenuto a chiarire tale dato fattuale.

La risoluzione unilaterale (ossia posta in essere da una sola parte) può avvenire anche solo in virtù della sfiducia nei confronti della ditta appaltatrice e relativamente a qualsivoglia tipo di inadempimento.
In diritto e per facilità di lettura, si specifica che per “recesso” si intende “… l'atto con cui una parte si scioglie dal vincolo di un contratto. Si tratta di una facoltà che, per essere esercitata, deve essere concordata dalle parti o prevista dalla legge: si parla quindi propriamente di un diritto potestativo e non di una mera facoltà di rinunzia …”

La lettura dell’articolo sopra richiamato è molto ampia e pertanto non presuppone vincoli all’azione da parte del committente, fermo naturalmente restando viva la tutela in capo all’impresa esecutrice dei lavori.
Nel caso in cui il Condominio decida di recedere dal contratto d’appalto, l’appaltatore non vede tutelato però il proprio diritto alla prosecuzione delle opere ma, di contro, vede la possibilità di essere indennizzato a fronte del recesso unilaterale.

Già nel 2017 la Suprema Corte si esprimeva in merito con la sentenza emessa dalla Sezione II, del 9 Ottobre, numero 23558.

È chiaro che successivamente all’esercitazione del diritto di recesso da parte del Condominio, le parti contrattuali (Committente ed appaltatore) dovranno regolare i rapporti economici che li vedono ancora giuridicamente legati e vincolati.

Sono in particolar modo tre le cosiddette voci di costo da affrontare e saldare, specificatamente: il mancato guadagno dell’appaltatore - causa il recesso unilaterale esercitato dal Condominio -, il costo dei lavori eseguiti sino al recesso ed, in ultimo, le spese sostenute dall’appaltatore.

Quest’ultimo, per l’appunto, deve essere indenne riguardo alle voci di spesa di cui sopra.

Qualora il Condominio decida di recedere dal contratto d’appalto è chiaro che lo stesso committente si vedrà preclusa la possibilità di chiamare in giudizio l’appaltatore per inadempimento.

Tale preclusione è valevole anche in caso di difetti dell’opera che sia stata già ultimata in quanto, visto il recesso unilaterale, il rapporto giuridico è da considerarsi venuto meno causa altro titolo, ovvero il recesso.
Sempre nel caso in cui quest’ultimo venga posto in essere da parte del Condominio, il contratto di appalto è da considerarsi sciolto per via della volontà unilaterale esercitata dal committente e, per l’effetto, la Legge stabilisce che non vi sia necessità di approfondire eventuali indagini in merito all’eventuale inadempimento da parte dell’appaltatore.
 

Recesso dal contratto per danni nell'esecuzione dei lavori

Diverso è però il caso in cui il Condominio, a mezzo dell’Assemblea, decida di richiedere il risarcimento dei danni subiti a causa della mala esecuzione delle opere.

La Corte di Cassazione, in merito, ha specificato che non è incompatibile la domanda di recesso dal contratto con la richiesta di restituzione dell’acconto e la riserva di richiesta risarcimento danni.
Comunque, bisogna specificare che il Condominio il quale chieda la risoluzione del contratto non potrà invocare il recesso.

Il Condominio, nella sua qualità di Committente, è altresì tutelato dall’articolo 1662 del Codice Civile che prevede che lo stesso“ … ha diritto di controllare lo svolgimento dei lavori e di verificarne a proprie spese lo stato.

Quando, nel corso dell’opera, si accerta che la sua esecuzione non procede secondo le condizioni stabilite dal contratto e a regola d’arte, il committente può fissare un congruo termine entro il quale l’appaltatore si deve conformare a tali condizioni; trascorso inutilmente il termine stabilito, il contratto è risoluto, salvo il diritto del committente al risarcimento del danno.”

Pertanto, alla luce della normativa vigente, è lapalissiano che l’esercizio del diritto di recesso riservato in capo al Condominio committente non priva lo stesso del diritto alla richiesta del risarcimento danni derivante dall’inadempimento posto in essere dalla ditta appaltatrice dei lavori in caso di vizi o difformità sostanziali dell’opera commissionata.

Tutto ciò premesso e considerato, emerge palese che il Condominio che decida di recedere unilateralmente dal contratto d’appalto è tenuto ad indennizzare l’appaltatore per il mancato guadagno, le spese sostenute sino al momento del recesso ed, infine, per le opere concluse sino al momento del recesso.

Fermo restando che, però, è opportuno verificare correttamente caso per caso a mezzo di un’equa valutazione specifica che tenga conto di tutti i dettami legislativi e contrattuali, a tutela di ambo le parti in considerazione dello svolgimento delle opere sino al momento del recesso svolte.