Abbassare la quota del pavimento richiede il permesso di costruire

08/07/2024 - La realizzazione di gradini discendenti in un immobile indica che è stata abbassata la quota del pavimento con conseguente aumento di volume, intervento che modifica la volumetria complessiva dell’edificio e che richiede il permesso di costruire. Eseguire lavori di questo tipo senza titoli comporta l’obbligo di ripristinare lo stato originario dell’immobile.
 
È la conclusione del Consiglio di Stato che, con la sentenza 4038 del 2024, ha confermato quella del Tar che aveva condannato la responsabile degli interventi edilizi eseguiti senza permessi.
 

Abbassamento della quota del pavimento, il caso

Nel 2018, la proprietaria di un immobile ha realizzato alcuni interventi edilizi senza i necessari permessi. Gli interventi erano i seguenti:
 
- realizzazione, nella zona living, di una partizione orizzontale in metallo e legno poggiata a terra e addossata alle pareti, con superficie calpestabile di 1,46 x 2,48 m per 3,65 mq (20,8% della superficie utile dell’immobile) con circa 1,83 m di altezza utile massima e circa 2,04 di altezza dal pavimento, accessibile tramite una scala del medesimo materiale con dimensioni in pianta di circa 0,55X3,30 m e dislivello pari all’altezza della partizione;
 
- modifica dell’ingresso mediante la costruzione di gradini discendenti per un dislivello di circa 33 cm. L’altezza misurata nel living nel corso del sopralluogo va da un massimo di 3,95 m ad un minimo 3,52 m; di conseguenza, è stato calcolato un incremento volumetrico di 5,78 mc (+10%);
 
- mutamento della destinazione d’uso dell’immobile da categoria C/4 (Fabbricati e locali per servizi sportivi) a A/4 (Abitazioni di tipo popolare).
 
Pochi mesi dopo, il Comune ha emanato l’ordine di ripristinare lo stato originario dell’immobile, sulla base di precisi motivi:
- la partizione orizzontale risultava in violazione dell’art. 22 del DPR 380/2001 e della normativa antisismica;
- i gradini discendenti erano stati realizzati senza i permessi richiesti dal DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia - TUE) e in violazione delle norme antisismiche;
- il cambio di destinazione d’uso era avvenuto senza i necessari permessi e pareri degli enti sovracomunali.
 
Contro l’ordinanza del Comune, la proprietaria ha presentato ricorso al Tar sostenendo che:
 
- gli interventi contestati non ricadevano nell’ambito della normativa sismica ma erano riconducibili all’attività edilizia libera;
 
- l’incremento volumetrico di 5,78 mc era semplicemente una conseguenza dell’abbassamento del pavimento dell’immobile che ha una tipica struttura a volta;
 
- l’immobile era sempre stato utilizzato come residenza​ e non c’era quindi stato alcun cambio di destinazione d’uso, anche perché il mutamento della destinazione d’uso costituisce “variazione essenziale” solo se comporta variazione degli standard.
 

Aumento della volumetria e permesso di costruire

Il Tar ha accolto parzialmente il ricorso annullando l’ordinanza nei punti riguardanti la partizione orizzontale e il mutamento di destinazione d’uso ma confermando la posizione del Comune sulla questione dell’incremento volumetrico.
 
Non soddisfatta, la protagonista della vicenda ha presentato appello al Consiglio di Stato, ribadendo le sue argomentazioni e contestando la decisione del Tar sull’aumento volumetrico di 5,78 mc attribuito alla variazione dell’altezza: l’immobile - ha spiegato la proprietaria - ha una tipica struttura a volta, per cui l’asserito incremento sarebbe stato determinato da un abbassamento della quota del pavimento di circa 50 cm; ma tale decremento avrebbe reso impossibile la conferma della quota del bagno i cui scarichi sversano nella condotta fognaria direttamente collegata sulla via pubblica.
 
Inoltre, secondo la proprietaria, l’art. 3 del TUE rende addirittura incontestabile un eventuale incremento di volume della singola unità immobiliare che non dia come conseguenza l’incremento di volume dell’edificio.
 
E, infine, poiché lo stato legittimo dell’immobile “è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”, anche il modestissimo incremento volumetrico contestato è legittimo in ragione degli interventi assentiti nel corso degli anni.
 
Il Consiglio di Stato ha rigettato l’appello confermando la decisione del Tar ed evidenziando che l’abuso era comprovato dalla differenza tra l’altezza originaria media dell’immobile (3,30 m) e quella riscontrata in sede di sopralluogo (3,80 m), con la presenza di gradini discendenti che indicavano un abbassamento del pavimento.
 
La proprietaria - ha aggiunto il Consiglio di Stato - non aveva fornito prove sufficienti per confutare l’addebito di incremento volumetrico e non aveva documentato l’esistenza di un titolo abilitativo per gli interventi contestati. In ogni caso, secondo i giudici, l’assenza di qualsivoglia titolo edilizio abilitante pregiudica inesorabilmente le ragioni dell’appellante.
 
Infine, ai sensi degli articoli 3 e 9-bis del DPR 380/2001, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso, sono da considerarsi interventi di manutenzione straordinaria.
 
Nel caso specifico, l’aumento volumetrico dimostra che è stata modificata la volumetria complessiva degli edifici; quindi, si è trattato di un intervento soggetto alla disciplina del permesso di costruire, titolo che la proprietaria non ha mai richiesto. In conclusione, i giudici del Consiglio di Stato hanno confermato l’ordinanza di demolizione emessa dal Comune.
 
A margine del caso, segnaliamo che la normativa sulle volumetrie, su variazioni essenziali e difformità parziali, stato legittimo dell’immobile, cambi di destinazione d’uso e permesso di costruire sono oggetto di revisione con il Decreto Salva Casa e con la sua legge di conversione che sta prendendo forma in Parlamento in queste settimane.