L’agibilità già ottenuta è una sanatoria di fatto

L'agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati.
 
Con il Salva Casa, l'agibilità diventa dirimente ai fini della sanatoria di alcune tipologie di irregolarità degli immobili.
 

Agibilità delle opere con parziali difformità

Il Salva Casa alleggerisce la gravità di alcune irregolarità che, a determinate condizioni, possono essere sanate con una procedura semplificata, senza avviare l'accertamento di conformità.
 
Se il certificato di agibilità è stato rilasciato anche in presenza di parziali difformità, perché i funzionari incaricati di effettuare le ispezioni e verificare la conformità edilizia degli interventi hanno rilevato le irregolarità ma non hanno ordinato la loro demolizione o il ripristino dei luoghi, le parziali difformità vengono assimilate alle tolleranze costruttive anche se determinano scostamenti maggiori rispetto alle nuove percentuali.
 

Agibilità e parziali difformità, le Linee Guida Salva Casa

L’applicazione pratica della sanatoria sulla base dell’agibilità ha incontrato qualche dubbio interpretativo.
 
Il 30 gennaio il Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti (Mit) ha pubblicato le Linee Guida Salva Casa, con cui ha risposto ad una serie di incertezze generate dai punti oscuri della normativa.
 
In merito all’agibilità, i Comuni, chiamati a gestire le pratiche, e gli operatori hanno chiesto che modo può ritenersi accertata la sussistenza di parziali difformità in sede di sopralluogo o ispezione.
 
Il Mit ha risposto che è sufficiente che gli accertamenti in sede di sopralluogo o ispezione si siano limitati ad una generica o generale constatazione sulle difformità.
 
L’obiettivo del Mit è rendere tutti i tipi di ispezioni e sopralluoghi diretti ad un accertamento anche di carattere edilizio, anche se effettuati in passato, idonei a consentire la corsia accelerata per la regolarizzazione.
 
“Con riferimento alle ipotesi più risalenti - si legge nelle Linee Guida Salva Casa - può farsi l’esempio del rilascio del certificato di abitabilità da parte del Sindaco previo sopralluogo dell’ufficiale sanitario o dell’ingegnere delegato, che era diretto a riscontrare la conformità dell’opera, la sussistenza di muri prosciugati e l’assenza di causa di insalubrità (articolo 221 del R.D. n. 1265 del1934)”.
   
Si tratta, continuano le linee guida, di tipologie di accertamenti che sono stati molto frequenti nella prassi, cessati solo per effetti dell’entrata in vigore del nuovo meccanismo introdotto con il DPR 425/1994. Il nuovo meccanismo prevedeva il silenzio-assenso e non prescrivendo l’accertamento da parte di un tecnico pubblico non è adatto alla regolarizzazione sulla base dell’agibilità.
 
È inoltre necessario, spiegano le Linee Guida, che tali accertamenti abbiano constatato la sussistenza di parziali difformità.
 
In relazione al contenuto di tale accertamento occorre, poi, considerare come i verbali redatti in passato fossero, molto spesso, privi di una puntuale analisi di conformità edilizia, anche in considerazione delle tecniche utilizzate all’epoca. Alla luce di ciò, ipotizzare l’applicazione della disposizione in esame ai soli casi in cui l’accertamento sia stato effettuato in modo particolarmente rigoroso significherebbe restringerne notevolmente il campo di applicazione.
 
Il Mit ritiene che la regolarizzazione sulla base dell’agibilità possa avvenire anche ove tali accertamenti si siano limitati ad una generica o generale constatazione sulle difformità (effettuata anche mediante la mera apposizione di rilievi rappresentativi delle stesse sul progetto, come spesso riscontrato nella prassi).
 
È poi necessario che il certificato di agibilità non sia stato annullato in autotutela.
 
Il Mit ha infine illustrato che non è sufficiente la circostanza che il certificato riporti la sussistenza di difformità edilizie, le quali devono essere, invece, accertate nei verbali di sopralluogo o ispezione.
 

Scarica la versione integrale delle Linee Guida Salva Casa

 

Agibilità e parziali difformità come tolleranze costruttive

Ricordiamo che le tolleranze costruttive sono gli scostamenti entro il 2% delle misure indicate nel progetto allegato al titolo abilitativo che ha autorizzato la realizzazione dell’immobile.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze costruttive hanno una percentuale variabile, che dipende dalla superficie dell’immobile:
 
- 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
- 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq;
- 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq;
- 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq;
- 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 mq.
 
A queste tolleranze costruttive si aggiungeranno le parziali difformità, anche con scostamenti maggiori di quelli previsti dal Salva Casa, riscontate durante le ispezioni per il rilascio dell’agibilità, ma non denunciate ai fini della loro rimozione.
 
La regolarizzazione avviene senza bisogno di attivare la procedura dell’accertamento di conformità.
 
Facciamo un esempio. Una villetta esistente misura 315 metri quadri, ma il progetto depositato in fase di richiesta del titolo abilitativo riporta una superficie di 299 metri quadri. Lo scostamento rispetto al progetto assentito è pari a circa il 5%, quindi maggiore rispetto al 4% consentito dal Salva Casa per un immobile di quella metratura.
 
In condizioni normali, lo scostamento non potrebbe rientrare tra le tolleranze costruttive e quindi l’immobile non potrebbe essere considerato regolare.
 
Se, però, tale immobile ha ottenuto l’agibilità o l’abitabilità, può essere considerato regolare perché lo scostamento è assimilato ad una tolleranza costruttiva.
 

Scarica la Guida di Edilportale al Salva Casa