Lavori sul lastrico solare del condominio minimo, cosa sapere

05/07/2024 - All’interno dei condomini, la gestione dei lavori sui beni comuni è un tema di grande rilevanza ed attualità, spesso al centro di dibattiti e controversie giudiziarie. Tra i vari aspetti, uno di quelli di maggior rilevanza, riguarda gli interventi sul lastrico solare, soprattutto nei cosiddetti ‘condomini minimi’.
 
Questi sono fabbricati con un numero ridotto di unità abitative, tipicamente di numero non superiore ad otto unità, essendo oltre tale numero necessaria la nomina di un amministratore di condominio ai sensi di quanto previsto dall’articolo 1129 del Codice Civile.
 
La questione cruciale è se sia possibile eseguire lavori sul lastrico solare senza il consenso unanime di tutti i condomini anche e soprattutto alla luce del fatto che la sua gestione e manutenzione è un aspetto di vitale importanza sia la conservazione dell’immobile sia per la qualità della vita dei condomini all’interno dell’edificio.
 
La gestione dei lavori sui beni comuni, come noto, è regolata dagli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile, i quali disciplinano i diritti e i doveri dei condomini riguardo ai beni comuni.
 
Volgendo lo sguardo sui condomini minimi, dove il numero di unità abitative è limitato, come sopra rappresentato, non è obbligatoria la nomina di un amministratore, a meno che i condomini non lo ritengano necessario al fine di ottenere una gestione terza ed imparziale del complesso condominiale.
 
Tuttavia, l’assenza di un amministratore non significa che le regole del Codice Civile possano non essere applicate. Infatti, anche nei condomini minimi, è fondamentale rispettare le normative vigenti e garantire una corretta gestione dei beni comuni.
 
Più in particolare, in assenza di un amministratore, i condomini devono organizzare assemblee al fine di deliberare sugli interventi straordinari con lo scopo di ottenere, per evitare controversie, il consenso unanime di tutti i condomini, soprattutto per lavori di particolare rilevanza.
 
Giova ricordare che, nell’ipotesi di lastrico solare ad uso esclusivo di uno o più condomini, questi hanno il diritto di eseguire lavori di manutenzione, ma devono comunque rispettare il regolamento condominiale e non arrecare danni o disagi agli altri condomini. Per interventi straordinari, invece, è comunque consigliabile ottenere il consenso dell’assemblea condominiale.
 
È doveroso evidenziare, inoltre, che il singolo condomino che voglia eseguire lavori sul lastrico solare senza il consenso del resto della compagine condominiale può essere soggetto ad un’azione legale da parte degli altri comproprietari volta a risarcire eventuali danni causati dalle lavorazioni, oltre alla possibile richiesta di rimessa in ripristino, ovviamente a proprie spese, dello stato dei luoghi precedente agli interventi non autorizzati.
 
Su tali questioni, la giurisprudenza di settore si è già pronunciata in divere occasioni, evidenziando anche l’evoluzione dell’orientamento giurisprudenziale sul tema.
 
In primo luogo, la Sentenza della Corte di Cassazione n. 943/1999, ove è stato stabiliti che in caso di lavori di manutenzione straordinaria sul lastrico solare di uso esclusivo, i costi devono essere ripartiti tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, poiché il lastrico solare svolge la funzione di copertura dell’intero edificio.
 
Successivamente, con la Sentenza n. 17698/2015, sempre la Corte di Cassazione ha ribadito che i lavori che alterano la destinazione d’uso del lastrico solare richiedono il consenso unanime di tutti i condomini. La sentenza ha inoltre sottolineato l’importanza di rispettare le norme urbanistiche e il regolamento condominiale.
 
Più di recente, il Tribunale di Milano, con la Sentenza n. 12456/2017 ha esposto il caso di lavori effettuati senza il consenso dell’assemblea condominiale. Il Tribunale ha stabilito che tali lavori devono essere immediatamente sospesi e ripristinati a spese del condomino responsabile, che non aveva ottenuto il necessario consenso.
 
Da ultimo, la recentissima Sentenza n. 1736 del 11 aprile 2024 emessa dal Tribunale di Bari ha ribadito nuovamente il principio secondo cui: il diritto di ottenere il rimborso dei costi sostenuti per il rifacimento del lastrico solare, nasce in capo al singolo condomino nella sola ipotesi in cui quest’ultimo si trovi dinnanzi a lavorazioni urgenti ai sensi dell’articolo 1134 del Codice Civile.
 
Secondo il Tribunale adito, devono altresì ritenersi lavorazioni urgenti quelle strettamente necessarie ad evitare il detrimento della cosa, non essendo dovuto alcun rimborso nei casi di non urgenza senza una preventiva approvazione dei lavori da parte degli altri condomini.
 
In conclusione, eseguire lavori sul lastrico solare in un condominio minimo senza il consenso di tutti i condomini non è solo rischioso, ma spesso è anche contrario alle normative vigenti. Per garantire una gestione serena e corretta del condominio, è essenziale seguire attentamente le normative codicistiche ed ottenere, preventivamente, tramite apposita assemblea, il consenso di tutti i condomini.