Il recupero dei sottotetti tra vecchi requisiti e nuove deroghe

Il recupero dei sottotetti consiste in una serie di interventi che puntano a rendere abitativi gli spazi non utilizzati. 
 
Il decreto Salva Casa ha semplificato il recupero sottotetti su tutto il territorio nazionale, prevedendo deroghe alle norme sulle distanze tra edifici, per aumentare l’offerta di alloggi limitando il consumo di suolo.
 
Per le procedure di recupero dei sottotetti bisogna comunque attenersi alle regole regionali, che in alcuni casi risultano più permissive, ma presentano anche alcune restrizioni. Come altre norme del Decreto Salva Casa, anche questa ha generato dubbi che il Ministero delle Infrastrutture ha provato a sciogliere con le Linee Guida del 30 gennaio 2025.
 

Le novità del Salva Casa per il recupero sottotetti

Il Decreto Salva Casa stabilisce che gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini.
 
Questa deroga alle norme sulle distanze tra edifici e dai confini è consentita a condizione che siano rispettate:
- i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
- l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione;
- la forma, la superficie e l’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali.

A titolo esemplificativo, ci si può avvalere della deroga in materia di distanze nel caso in cui l’intervento di recupero consista in un mero cambio d’uso con opere interne al sottotetto o in una ristrutturazione della copertura comportante esclusivamente una rotazione delle falde, ma non nel caso in cui l’intervento comporti anche la sopraelevazione della gronda.

Il Salva Casa stabilisce che resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli.
   

Cosa prevedono le Regioni per il recupero dei sottotetti

Infatti, in molte Regioni sono vigenti da diversi anni norme regionali che regolano il recupero dei sottotetti. Da un dossier normativo del giugno 2024 dell'Associazione nazionale costruttori edili (Ance), emergono le peculiarità delle leggi regionali.

Ad esempio, le Regioni risultano più permissive sul requisito dell’altezza minima dei locali ai fini del riconoscimento dell’abitabilità dei sottotetti. Ricordiamo che, prima del decreto Salva Casa, un locale poteva essere considerato abitabile con un’altezza minima di 2,70 metri. Il Decreto Salva Casa ha abbassato la soglia dell’altezza minima a 2,40 metri per i locali situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero o per i quali sia previsto un progetto di ristrutturazione.
 
Alcune norme regionali sul recupero dei sottotetti già prevedevano un’altezza minima di 2,40 metri. Altre leggi regionali consentono valori minimi dell'altezza media ancora più bassi, come ad esempio il Friuli Venezia Giulia ed il Lazio, in cui l’altezza media puo scendere fino a 1,90 metri, o la Sicilia, che prescrive un’altezza media minima di 2 metri. Ci sono poi la Basilicata, la Campania e il Molise che consentono un’altezza media fino ad un minimo di 2,20 metri e la Liguria e la Toscana con 2,30 metri.
 

Salva Casa, sottotetti e Linee Guida

Nonostante ciò, nei primi mesi di vigenza del DL e della Legge di conversione del Salva Casa è emersa una FAQ: in quali regioni opera la semplificazione in materia di sottotetti introdotta dal DL Salva Casa?

A questa domanda, le Linee Guida del 30 gennaio 2025 hanno risposto in questi termini: la semplificazione in materia di sottotetti introdotta dal DL Salva Casa opera solo nelle Regioni che sono intervenute con proprie disposizioni a regolare gli interventi di recupero dei sottotetti. Quindi il recupero dei sottotetti è consentito qualora esista una norma regionale che definisca le condizioni che consentano tale recupero (e.g. in tema di definizione di sottotetto, condizioni per la realizzazione degli interventi, disciplina del rapporto aeroilluminante).
 
Pertanto - continua il Ministero - la disciplina semplificatrice introdotta non deve essere intesa come una liberalizzazione ma piuttosto, nei limiti e secondo le procedure previste dalle esistenti leggi regionali, come un quadro regolatorio minimo di condizioni necessarie per considerare ammissibili gli interventi di recupero dei sottotetti, quando questi non consentono il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, derogabile in presenza di leggi regionali più favorevoli.
 
Numerose Regioni si sono dotate di disposizioni sul recupero a scopo abitativo dei sottotetti. Solo in relazione a queste ultime, pertanto, troveranno applicazione le disposizioni di semplificazione minima di cui al DL Salva Casa. In merito all’applicabilità della disposizione in esame, a nulla rileva la data di emanazione della disposizione regionale (antecedente o successiva alla data di entrata in vigore della legge di conversione del DL Salva Casa). Ciò che il legislatore statale richiede è l’esistenza di una disciplina legislativa regionale che disciplini le modalità di recupero dei sottotetti, individuando le relative procedure e i criteri.
 
Eventuali parziali dichiarazioni di incostituzionalità della legislazione regionale sul recupero dei sottotetti da parte della Corte costituzionale non possono indurre automaticamente a ritenere insoddisfatto il rinvio legislativo alla disciplina regionale di settore, nella misura in cui la disciplina regionale di risulta sia comunque idonea a individuare i presupposti essenziali per il recupero dei sottotetti. Di converso, per quelle Regioni che non si sono dotate di tale disciplina, la norma in esame è volta a stimolare l’adozione di una normativa in materia di recupero di sottotetti, ciò sempre nell’ottica di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa - concludono le Linee Guida.