Sostituire il citofono con il videocitofono è manutenzione o innovazione?

17/07/2024 - La sostituzione del tradizionale citofono con un videocitofono è una questione che ha sollevato molteplici dibattiti in ambito condominiale e giuridico.
 
La natura di tale intervento, se classificata come semplice manutenzione o come innovazione, incide notevolmente sulle modalità di approvazione e sui quorum assembleari necessari. È fondamentale comprendere questa distinzione per evitare contenziosi e garantire una gestione corretta e trasparente delle risorse condominiali.
 
In primo luogo, per comprendere meglio il problema, è necessario definire cosa si intenda per manutenzione ordinaria e straordinaria.
 
La manutenzione ordinaria comprende tutti quegli interventi necessari per garantire la normale funzionalità e sicurezza degli impianti esistenti, senza alterarne la struttura o la destinazione d’uso.
 
Per manutenzione straordinaria, invece, si intendono tutti quegli interventi di maggiore entità che possono includere modifiche strutturali o funzionali agli impianti esistenti. Rientrano in questa categoria, ad esempio, i lavori di ristrutturazione o il rifacimento degli impianti che comportano un miglioramento significativo della loro efficienza o funzionalità, ma che non introducono elementi del tutto nuovi o modificano radicalmente la destinazione d’uso degli impianti stessi.
 
Invece, per quanto concerne le innovazioni, si ricorda che ai sensi dell’art. 1120 del Codice Civile, queste sono tutte quelle opere che, pur mantenendo la destinazione d’uso dei beni comuni, comportano un miglioramento, un maggiore uso o un incremento di valore dell’edificio. Le innovazioni, dunque, introducono una modifica sostanziale alla struttura o alla funzione dei beni comuni, comportando spesso l’inserimento di nuove tecnologie o funzioni che non erano previste originariamente.
 
La distinzione tra manutenzione straordinaria e innovazione è, pertanto, fondamentale perché influisce sul quorum necessario per l’approvazione degli interventi in assemblea condominiale. Nel dettaglio, per gli interventi di manutenzione straordinaria è necessaria una maggioranza meno qualificata rispetto alle innovazioni, che necessitano di una maggioranza più ampia e qualificata secondo quanto previsto dall’art. 1136 del Codice Civile.
 

Sostituire il citofono con il videocitofono è manutenzione o innovazione?

Sulla questione, negli ultimi anni, si è più volte pronunciata la Corte di Cassazione, la quale ha affrontato il tema della distinzione tra manutenzione straordinaria e innovazione in numerose occasioni, fornendo criteri interpretativi utili per risolvere le controversie.
 
Tra le varie, possiamo ricordare la Sentenza n. 5590/2020, dove si è affrontato il caso della sostituzione di un citofono tradizionale con un videocitofono. La Corte ha stabilito che tale intervento, pur apportando un miglioramento tecnologico e funzionale, rientra nella categoria delle innovazioni.
 
Questo perché l’installazione del videocitofono introduce una nuova funzione di videosorveglianza, non prevista dall’impianto originario, e comporta una modifica sostanziale del sistema di comunicazione e sicurezza dell’edificio.
 
Sulla dibattuta questione, altresì, si sono pronunciati nell’ultimo biennio anche numerosi Tribunali Ordinari, tra i quali si possono ricordare i seguenti:
 
- il Tribunale di Milano con la sentenza n. 324/2023, ha stabilito che l’installazione del videocitofono costituisce un’innovazione, in quanto introduce una funzione di videosorveglianza che non era presente nel sistema originale. Questa sentenza ha ribadito che per tali interventi è necessaria l’approvazione dell’assemblea con la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136 del Codice Civile;
 
- nel 2024, il Tribunale di Roma ha affrontato un caso simile (Sent. n. 1457/2024) e ha confermato l’orientamento giurisprudenziale che classifica la sostituzione del citofono con un videocitofono come un’innovazione. La decisione si è basata sul fatto che l’intervento comporta una modifica sostanziale del sistema di comunicazione e sicurezza, introducendo una nuova funzionalità di videosorveglianza.
 
Alla luce delle sentenze della Corte di Cassazione e dei recenti tribunali, la sostituzione del citofono con il videocitofono deve essere considerata un’innovazione. Ciò ha importanti implicazioni pratiche per i condomini, quali:
 
- necessità di una delibera assembleare che approvi i lavori con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio;
 
- ripartizione delle spese che devono essere suddivise tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diversa disposizione del regolamento condominiale.
 
In conclusione, la sostituzione di un citofono tradizionale con un videocitofono costituisce, secondo la più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione e dei tribunali del 2023 e 2024, un’innovazione e non una semplice operazione di manutenzione.
 
Tali lavorazioni, pertanto, devono essere affrontate con la consapevolezza delle sue implicazioni legali, assicurando così una corretta gestione delle risorse condominiali e una pacifica convivenza tra i condomini.