Infiltrazioni da cornicione, imbocchi pluviali e lastrico solare: chi paga?

02/08/2024 - Le infiltrazioni d’acqua rappresentano una problematica ricorrente nei condomini, spesso ma non solo legata a carenze nella manutenzione di elementi strutturali quali cornicioni, imbocchi pluviali e lastrici solari.
 
Questi danni, che possono comportare gravi conseguenze sia di natura economica che, soprattutto, strutturale, richiedono una precisa identificazione delle responsabilità, stante l’evidente necessità di stabilire a chi spetti rispondere dei danni.
 
La giurisprudenza italiana ha più volte affrontato tale argomento, fornendo negli anni numerose sentenze chiarificatrici, utili a delineare con maggior precisione i confini delle responsabilità tra il condominio, i singoli condomini e i terzi danneggiati.
 
I cornicioni e gli imbocchi pluviali, secondo l’art. 1117 del Codice Civile, devono essere necessariamente qualificati come parti comuni dell’edificio. Svolgono infatti un ruolo fondamentale nella protezione della struttura dagli agenti atmosferici e nella gestione delle acque meteoriche e, pertanto, la loro corretta manutenzione risulta avere una cruciale importanza per prevenire infiltrazioni e danni derivanti da accumuli d’acqua o cedimenti strutturali.
 
La Suprema Corte di Cassazione, con la Sentenza 21563/2019, pronunciandosi sul tema, ha ribadito l’obbligo del condominio di curare la manutenzione ordinaria e straordinaria di queste parti comuni. In caso di mancata manutenzione, infatti, il condominio può essere chiamato a rispondere dei danni subiti dai condomini e/o dai terzi, in base a quanto previsto dall’art. 2051 c.c., che disciplina la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia.
 
In merito al lastrico solare, è necessario sottolineare che la sua gestione pone particolari problematiche di ripartizione delle responsabilità, specialmente nella non inusuale ipotesi in cui tale lastrico sia ad uso esclusivo di un singolo condomino.
 
Infatti, anche nel caso in cui il lastrico solare sia di uso esclusivo, è considerato parte comune solo se serve da copertura ad altre parti dell’edificio. In tale ipotesi, come stabilito dall’art. 1126 c.c., le spese per la manutenzione straordinaria sono ripartite tra il condominio e il condomino che ne ha l’uso esclusivo, secondo un criterio avente natura proporzionale.
 
Sulla questione inerente alla gestione del lastrico, la Corte di Cassazione, con la Sentenza 4562/2023, ha ribadito che il proprietario esclusivo di tale bene è responsabile per la manutenzione ordinaria e per eventuali danni causati dalle infiltrazioni, a meno che questi non siano imputabili a difetti strutturali preesistenti o a mancata manutenzione straordinaria del condominio.
 
Di recente, in merito all’attribuzione della responsabilità a seguito di infiltrazioni provenienti dal cornicione, dagli imbocchi pluviali e dal lastrico solare, si sono pronunciati numerosi Tribunali e, tra i vari, possiamo ricordare le seguenti pronunce.
 
In primo lugo il Tribunale Ordinario di Milano, con la Sentenza 1358/2023, ha analizzato un caso di infiltrazioni provenienti dagli imbocchi pluviali, dove è stata riconosciuta la responsabilità del condominio per mancata manutenzione. In questa decisione, il giudice ha sottolineato l’importanza di una manutenzione regolare delle parti comuni, affermando che l’omissione di tali interventi costituisce una violazione degli obblighi di custodia.
 
Sempre nel 2023, il Tribunale Ordinario di Napoli, con la sentenza 876/2023 ha affrontato una controversia riguardante le infiltrazioni derivanti da un lastrico solare ad uso esclusivo di un condomino. La decisione ha ribadito la responsabilità del proprietario del lastrico per la manutenzione ordinaria, ma ha altresì evidenziato che il condominio è tenuto a partecipare, comunque, alle spese per le riparazioni straordinarie, necessarie a prevenire danni alle unità immobiliari sottostanti.
 
In ultimo, con la recentissima sentenza 1991/2024, il Tribunale Ordinario di Firenze ha trattato il caso di infiltrazioni che hanno causato danni a un’attività commerciale situata al piano terra dell’edificio. In tale circostanza, il tribunale ha confermato che il condominio, in qualità di custode delle parti comuni, è responsabile per i danni causati a terzi, imponendo il risarcimento al danneggiato in virtù dell’art. 2051 c.c.
 
In conclusione, il costante orientamento seguito nelle varie pronunce giurisprudenziali recenti, incluse quelle dei Tribunali di Milano, Napoli e Firenze, confermano l’importanza di una gestione accurata e regolare manutenzione delle parti comuni e delle proprietà esclusive all’interno di un condominio.
 
La corretta ripartizione delle responsabilità tra condominio e condomini è fondamentale per prevenire danni e garantire la tutela dei diritti di tutte le parti coinvolte. La giurisprudenza, attraverso le sue pronunce, continua a delineare chiaramente le modalità con cui queste responsabilità devono essere affrontate e gestite, fornendo così un quadro di riferimento essenziale per la gestione delle controversie condominiali.