La nuova sanatoria edilizia può ‘salvare’ abusi già dichiarati insanabili?

23/09/2024 - Il Decreto Salva Casa ha modificato i requisiti per ottenere lo stato legittimo dell’immobile.
 
L’entrata in vigore del Decreto Salva Casa segna uno spartiacque anche nei contenziosi sulla legittimità degli interventi edilizi.
 
Una lite iniziata successivamente all’entrata in vigore del Decreto Salva Casa potrebbe avere, con molte probabilità, un esito opposto rispetto ad una iniziata prima che le norme di semplificazione diventassero operative.
 
I giudici, nelle loro pronunce, iniziano a fornire questi riferimenti temporali in modo che le decisioni risultino chiare.
 
È il caso di una delle ultime pronunce del Consiglio di Stato, in cui i giudici hanno toccato la modifica del concetto di stato legittimo dell’immobile.
 

Stato legittimo dell’immobile, il contenzioso sul cambio di destinazione d’uso

Per capire l’impatto delle novità del Salva Casa, è utile analizzare il caso di un cambio di destinazione d’uso che ha generato un contenzioso.
 
Il proprietario di un immobile, con locali destinati a cantina e deposito, ha presentato una SCIA per la realizzazione d’interventi di manutenzione straordinaria con divisione e mutamento di destinazione d’uso di una parte del fabbricato e ha successivamente chiesto e ottenuto l’accertamento di compatibilità paesaggistica, previo parere favorevole della Soprintendenza, e il permesso di costruire in sanatoria per il cambio di destinazione d’uso dei locali ad attività commerciale di bar-tabacchi.
 
Il proprietario di un bar nelle vicinanze ha chiesto al Comune di revocare in autotutela i titoli abilitativi sostenendo che l’intervento costituisce un illecito urbanistico.
 
Il Comune ha respinto tale richiesta affermando che l’immobile risulta legittimo sulla base di una licenza edilizia rilasciata nel 1973 e che il cambio di destinazione d’uso può essere sanato in quanto non ha prodotto modifiche strutturali e un aumento della superficie o della volumetria.
 
Il vicino ha presentato ricorso al Tar lamentando che:
- la legittimità dell’immobile non può essere dimostrata in quanto la licenza edilizia originaria ed integrale non è mai stata rinvenuta;
- il cambio di destinazione d’uso ha prodotto un aumento della superficie utile, quindi non sanabile né dal punto di vista edilizio né da quello paesaggistico.
 
Il Tar ha respinto il ricorso e il vicino ha presentato appello in Consiglio di Stato.
 

Come cambia lo stato legittimo dell’immobile con il Salva Casa

Il Consiglio di Stato, con la sentenza 7485/2024, ha precisato che i fatti si sono svolti prima del 28 luglio 2024, cioè la data dell’entrata in vigore del decreto Salva Casa: i titoli abilitativi sono stati infatti rilasciati nel 2019 e nel 2021 è iniziato il contenzioso. All’epoca, per ottenere lo stato legittimo dell’immobile, era necessario verificare la conformità al titolo abilitativo che ne ha previsto o legittimato la costruzione e a quello che ha disciplinato l’ultimo intervento che ha interessato l’intero immobile.
 
I giudici hanno aggiunto che in quel periodo, precedente all'entrata in vigore del Decreto Salva Casa, era possibile desumere lo stato legittimo dell’immobile dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti e dal titolo relativo all’ultimo intervento sull’intero immobile.
 
Il CdS ha rilevato che, anche se manca una copia del titolo abilitativo integrale, la licenza edilizia del 1973 è un documento probante.
 
Con il Decreto Salva Casa in vigore, questo contenzioso non ci sarebbe stato. Attualmente, per ottenere lo stato legittimo dell’immobile è sufficiente rifarsi alternativamente al titolo abilitativo che ha previsto la costruzione (o la regolarizzazione in sanatoria) dell’immobile o a quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio.
 
Quest’ultimo titolo abilitativo deve essere stato rilasciato dopo un procedimento di verifica sull’esistenza del titolo abilitativo che ha autorizzato la realizzazione o la sanatoria dell’immobile e dei titoli abilitativi successivi, relativi agli interventi parziali.
 
Nel caso esaminato, sarebbe stato sufficiente rifarsi al titolo abilitativo che ha legittimato l’ultimo intervento. In mancanza della documentazione, il professionista incaricato avrebbe potuto accertare l’epoca di realizzazione degli immobili sotto la propria responsabilità.
 

Decreto Salva Casa, le novità nel cambio di destinazione d’uso

I giudici hanno bocciato il criterio di valutazione usato dalla Soprintendenza per dare parere favorevole sul rilascio del permesso di costruire in sanatoria per il cambio di destinazione d’uso.
 
La Soprintendenza, infatti, ha ritenuto che non ci fosse stato un aumento della superficie perché ha considerato come parametro la superficie geometrica, ma non la superficie utile.
 
I giudici hanno osservato che il cambio di destinazione d’uso da cantina e deposito a laboratorio per la preparazione di alimenti, sala con angolo bar-tabacchi e servizi igienici implica la trasformazione della superficie accessoria in superficie utile. Di conseguenza, il cambio di destinazione d’uso ha aumentato la superficie utile.
 
In base al codice dei beni culturali e del paesaggio (D.lgs. 42/2004) gli interventi realizzati senza autorizzazione paesaggistica possono essere sanati solo se non hanno comportato l’incremento della superficie utile.
 
I giudici hanno quindi accolto il ricorso del vicino e giudicato illegittimo il cambio di destinazione d’uso.
 
Il Decreto Salva Casa ha semplificato le norme sul cambio di destinazione d’uso. Attualmente sono sempre consentiti i cambi di destinazione d’uso nella stessa categoria funzionale e quelli tra le categorie funzionali residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale, di una singola unità immobiliare in immobili ricompresi nei centri storici, nelle zone edificate e in quelle parzialmente edificate dei Comuni.
 
Bisogna considerare che il decreto Salva Casa non ha modificato il Codice dei beni culturali e del paesaggio, che consente la sanatoria solo se non è stata ampliata la superficie utile.
 
Tuttavia, in base al Salva Casa, l’intervento potrebbe essere considerata come una variazione essenziale che, se realizzata prima dell’introduzione del vincolo paesaggistico, potrebbe essere regolarizzata con l’accertamento di conformità semplificato. Secondo il Decreto Salva Casa, infatti, se gli interventi eseguiti in parziale difformità o con variazioni essenziali dai titoli abilitativi presentano anche irregolarità dal punto di vista paesaggistico, il Comune può chiedere un parere all’Autorità preposta alla tutela del vincolo e ottenerlo con silenzio assenso in caso di ritardo. Questa procedura semplificata è consentita anche se con l’intervento illegittimo sono state create nuove superfici utili.
 
Con le nuove norme, l’esito del contenzioso potrebbe quindi essere diverso.
 

Cosa accade nei casi a cavallo dell’entrata in vigore del Salva Casa

Il confronto tra la vecchia e la nuova versione del Testo unico dell’edilizia, modificato dopo l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa, non significa che un caso risalente a diversi anni fa può essere risolto applicando le norme semplificate del Salva Casa.
 
I giudici chiamati a risolvere una controversia devono sempre applicare le norme vigenti all’epoca dei fatti.
 
C’è però la possibilità di presentare una nuova istanza, ai sensi del Salva Casa, dopo la risoluzione della controversia. In tal caso, il Comune dovrebbe applicare le norme introdotte con il Salva Casa e l’opera potrebbe essere sanata.