Salva Casa alla prova pratica: prime indicazioni su cambi d’uso e agibilità

04/11/2024 - Il Decreto Salva Casa è in vigore da luglio, ma il clima di incertezza determinato dalla compatibilità delle nuove norme con quelle regionali e locali sta spingendo le Amministrazioni a dare delle indicazioni pratiche.
 
È successo così nel Lazio, dove sia Roma Capitale sia la Regione hanno fornito delle linee di indirizzo su cambi di destinazione d’uso, agibilità, accertamento della compatibilità paesaggistica e calcolo delle sanzioni.
 

Salva Casa Lazio, i cambi di destinazione d’uso

Roma Capitale ha fornito indicazioni operative sull’applicazione del Salva Casa con una circolare agli uffici destinatari delle istanze.
 
Le istruzioni riguardano le pratiche per i mutamenti di destinazione d’uso e l’agibilità nel Comune di Roma.
 
La circolare fornisce indicazioni sui cambi di destinazione d’uso. In base al decreto Salva Casa, nel cambio di destinazione d’uso tra diverse categorie funzionali non è obbligatorio il reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale né la dotazione minima obbligatoria di parcheggi.

Il Decreto Salva Casa, però, prevede anche che le norme di pianificazione urbanistica comunale prevalgano su questa semplificazione. 
 
A Roma le NTA del PRG vigente impongono di reperire ulteriori aree per servizi di interesse generale e parcheggi. Di conseguenza, nei cambi di destinazione d’uso deve essere applicata questa disposizione.
 

SCARICA LA GUIDA DI EDILPORTALE AL SALVA CASA

 

Salva Casa Lazio, le regole per l'agibilità

La circolare di Roma Capitale spiega inoltre che i nuovi requisiti di altezza e superficie per ottenere l’agibilità sono consentiti solo per gli interventi sugli immobili esistenti per garantirne il miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie. Tali deroghe non si applicano invece ai mutamenti di destinazione d’uso, alle nuove costruzioni e agli interventi di demolizione e ricostruzione.
 
La circolare precisa, infine, che il Salva Casa non costituisce una sanatoria di opere realizzate abusivamente con dette caratteristiche dimensionali in assenza o in difformità dal titolo edilizio.
   
Per questo motivo, poiché l’agibilità è dichiarata al termine di lavori che devono comportare anche il miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie e che tali lavori devono essere eseguiti in conformità ad un titolo abilitativo edilizio rilasciato o assentito legittimamente, a Roma i locali oggetto di deroga devono già presentare caratteristiche dimensionali legittime, ad esempio in quanto realizzati prima dell’entrata in vigore del DM 5 luglio 1975 sui requisiti igienico-sanitari della abitazioni o sanati con un condono.
 

Salva Casa Lazio, come si calcolano le oblazioni

Un altro fattore di dubbio è il metodo per il calcolo delle sanzioni da pagare per ottenere la sanatoria. Si tratta di una difficoltà segnalata dai tecnici comunali, che potrebbe creare contenziosi e rallentare le procedure.
 
Roma Capitale con la circolare ricorda che se viene presentata una Scia in sanatoria e gli interventi risultano conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento, l’oblazione sarà “pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro”. Nei casi di interventi che non determinano un aumento del valore venale dell’immobile, l’oblazione sarà pari al valore minimo di 1.032 euro.
 
Se gli interventi presentano il requisito della doppia conformità, l’oblazione sarà non inferiore a 1000 euro e non superiore a 10.000 euro.
 
La circolare ricorda inoltre che, se viene presentato un permesso di costruire in sanatoria o una Scia in sanatoria in variante di un permesso di costruire per un intervento senza il requisito della doppia conformità, l’oblazione sarà pari al doppio del contributo di costruzione incrementato del 20% o, in caso di gratuità a norma di legge, sarà pari al contributo di costruzione incrementato del 20%. Se, invece, l’intervento rispetta il requisito della doppia conformità, non si applica l’incremento del 20%.
   

Salva Casa Lazio, l’accertamento di compatibilità paesaggistica

Altre indicazioni sono state fornite dalla Regione Lazio, che con la Delibera di Giunta 742/2024 ha spiegato come gestire le pratiche di accertamento di compatibilità paesaggistica alla luce delle novità introdotte dal Salva Casa Lazio.
 
Tali pratiche sono di competenza dalla Direzione Regionale Urbanistica e Politiche Abitative, Pianificazione Territoriale, Politiche del Mare, in attesa di un adeguamento normativo delle funzioni amministrative in materia paesaggistica delegate ai Comuni.
 
I Comuni, però, fanno da tramite nell’invio delle istanze. La Direzione Regionale fornirà ai Comuni una apposita modulistica, che sarà utilizzata dai richiedenti per formalizzare l’istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica.
 
I Comuni devono svolgere le verifiche di propria competenza, cioè quelle sulla conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.
 
Fatte queste verifiche, i Comuni gireranno poi le istanze alla Direzione Regionale, che dovrà esaminarle. La Delibera fornisce le indicazioni per il calcolo delle sanzioni, che avranno un importo minimo di 2mila euro. Con questa quantificazione, la Regione cerca di dare un'indicazione sull'importo delle sanzioni, anticipando il listino prezzi delle sanzioni che il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Matteo Salvini, ha annunciato a fine settembre, ma di cui non c'è traccia.
 
La Delibera contiene inoltre una precisazione utile a coloro che hanno presentato le istanze di compatibilità paesaggistica, ma poi sono stati sorpresi dall’entrata in vigore del Salva Casa. Tali soggetti potranno chiedere l’archiviazione delle istanze già presentate e ripresentarle secondo le norme più favorevoli.


Oltre al Lazio, anche le altre Regioni stanno spiegando il perimetro dell'applicazione del Salva Casa per creare sui loro territori un panorama di regole uniformi.