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Il Social Housing come risposta all’emergenza abitativa

Il Social Housing come risposta all’emergenza abitativa

L’esempio viennese, un modello di equità sociale e sostenibilità economica, che pone al centro il benessere delle persone, offrendo spazi di qualità, servizi condivisi e un’urbanistica inclusiva

Social Housing Vienna, il quartiere Seestadt Aspern – Foto: Von Gugerell - Eigenes Werk, CC0, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=91653255
Social Housing Vienna, il quartiere Seestadt Aspern – Foto: Von Gugerell - Eigenes Werk, CC0, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=91653255
di Rossella di Gregorio
30/01/2025 - Il termine Social Housing si riferisce a un’operazione edilizia che si discosta dai meccanismi del mercato libero orientati al profitto, ponendosi, nella maggior parte delle volte, l’obiettivo di offrire una risposta concreta a un target specifico di persone in difficoltà economica e abitativa. Si tratta di individui che, nel contesto del mercato tradizionale, non avrebbero alcuna capacità di negoziazione o accesso a un alloggio adeguato.
 
Spesso, il concetto di Social Housing viene utilizzato come termine ombrello, assumendo declinazioni diverse a seconda dei paesi e adattandosi ai rispettivi modelli abitativi. In Italia, ad esempio, si parla di edilizia residenziale pubblica, un tempo indicata con il termine "case popolari". In Francia, il concetto si traduce nelle habitations à loyer modéré (“abitazioni a canone moderato”), in Germania si parla di sozialbau (“costruzioni sociali”), mentre in Spagna si utilizza il termine vivienda social (“alloggi sociali”).
 

La casa, da diritto a sfida

Nella Dichiarazione Universale dei Diritti dell’Uomo del 1948, la casa viene riconosciuta per la prima volta come un diritto. Tuttavia, nella società contemporanea, anche restringendo il focus ai confini europei, la scarsità di alloggi a prezzi accessibili continua a rappresentare un problema comune a tutti gli Stati membri.
 
In una nota del 22 gennaio, Federcostruzioni evidenzia che, nel 2022, il 10,6% della popolazione urbana dell'UE viveva in famiglie dove il costo totale dell’alloggio superava il 40% del reddito disponibile. Questa problematica colpisce in particolare i giovani appartenenti alla classe media e bassa, che, non potendo permettersi l’acquisto di una casa, sono costretti a sostenere affitti elevati, con un accesso limitato o inesistente agli alloggi sociali.
 
L’Osservatorio Congiunturale 2025 di Ance segnala l’emergenza abitativa tra le principali criticità, proponendo un Piano Casa Nazionale per l’housing accessibile. Questo piano si fonda su tre pilastri: semplificazioni urbanistiche e amministrative, misure fiscali specifiche e lo sviluppo di strumenti finanziari e di garanzia per incentivare la partecipazione degli investitori privati.
 

Social Housing: può essere la risposta all’emergenza abitativa?

Il Social Housing rappresenta una possibile soluzione all’emergenza abitativa. Un modello virtuoso è quello viennese, con radici centenarie e riconosciuto a livello internazionale per la sua capacità di coniugare sostenibilità economica, coesione sociale e sviluppo urbano.
 
A Vienna, il Social Housing non si limita a garantire un’abitazione a determinate fasce di popolazione, né si basa sul concetto di “case per i poveri”. Al contrario, pone al centro il benessere delle persone, offrendo spazi di qualità, servizi condivisi e un’urbanistica inclusiva.
 
Questo modello ha avuto un ruolo chiave nella trasformazione della città, contribuendo non solo alla coesione sociale, ma anche alla riqualificazione urbana. Attraverso una pianificazione attenta, il Social Housing ha colmato i vuoti lasciati dalle guerre e dalle evoluzioni della morfologia urbana, integrandosi armoniosamente nel tessuto cittadino.
 

Come nasce il Social Housing viennese

Le prime sperimentazioni di successo del Social Housing a Vienna risalgono all’epoca della Vienna Rossa (1918-1934). Dopo la caduta dell’Impero Asburgico e la nascita della Repubblica d’Austria, la rapida crescita della città portò a una grave crisi abitativa, con baraccopoli nelle periferie, sovraffollamento e il diffondersi di epidemie. Questa emergenza rese urgente un intervento strutturale per migliorare le condizioni di vita.
 
Il partito socialdemocratico al governo avviò riforme sanitarie, economiche e sociali per affrontare varie problematiche. Tra le iniziative, la costruzione di oltre 60.000 residenze sovvenzionate dal municipio, dotate di servizi come scuole, spazi commerciali e servizi igienici.
 
A partire dal 1923, furono progettati e realizzati grandi complessi residenziali chiamati Gemeindebau, che esistono ancora oggi e continuano a rappresentare un simbolo dell'impegno della città per il welfare sociale.

Karl-Marx-Hof_2009.jpg - Il Social Housing come risposta all’emergenza abitativa  Social Housing Vienna, i Gemeindebau - Foto: Dreizung, CC BY-SA 3.0 <https://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0>, via Wikimedia Commons

 

Come è stato possibile tutto questo?

Per sostenere i programmi di edilizia sovvenzionata, rigenerazione urbana e riforme, Vienna finanziò i progetti senza ricorrere a credito, grazie a una serie di tasse introdotte dall’amministrazione:
 
  • Il 40% dei costi fu coperto dalla tassa di residenza, applicata solo sugli affitti più alti (circa il 0,5% delle proprietà), senza gravare sulle famiglie più povere.
  • Furono introdotte nuove tasse di lusso su cavalli, camere d’albergo, champagne, automobili di lusso e domestici, con la pubblicazione delle liste degli istituti sociali finanziati da tali fondi.
  • Venne introdotta anche la "Wohnbausteuer", un'imposta progressiva sulle nuove costruzioni private.
 
Tale strategia, ovvero avere un gettito fiscale stabile e ben strutturato, continua a sostenere il sistema di Social Housing.
 

Il Social Housing può essere per tutti?

La risposta è sì. Rifacendoci sempre al caso Vienna, nel secondo dopoguerra (1945-1989), il sindaco Franz Jonas lanciò il "Programma per lo sviluppo urbano sociale" che trasformò il concetto di social housing. Oltre a migliorare la funzionalità delle residenze sociali con l'inserimento di bagni interni, superfici più ampie e spazi verdi, il programma ampliò il target, includendo non solo i più poveri, come nella Vienna Rossa, ma anche la classe media.
 
Negli anni ‘70 e ’80 la città di Vienna si dedicò principalmente a programmi di rigenerazione urbana e ristrutturazione dell’esistente. In 10 anni, attraverso finanziamenti provenienti dal gettito fiscale nazionale, vennero riqualificati oltre 170.000 appartamenti.
 

Il modello viennese di Social Housing: evoluzione, strategie e impatto

Dagli anni ’70 a oggi, il patrimonio di Social Housing a Vienna è passato da 210.000 a 400.000 unità, con un incremento medio annuo di oltre 5.000 residenze.
 
Dal 1984, l’amministrazione dispone del Wohnfonds (WF), un fondo per la casa che ha permesso di acquisire oltre 3 milioni di mq di terreni edificabili.
 
Con l’adesione all’Unione Europea nel 1995, Vienna ha rafforzato il suo ruolo di polo attrattivo e ha progressivamente affidato la costruzione degli alloggi a società limited-profit o no-profit, selezionate tramite bandi (Bauträgerwettbewerb, BTW).
 
Le proposte vengono valutate da una giuria secondo quattro criteri: qualità architettonica, ecologia, costi e sostenibilità sociale. Questo sistema ha permesso di contenere i costi e migliorare la qualità degli insediamenti, grazie a rigidi controlli comunali in tutte le fasi progettuali e realizzative.
 
Le linee guida imposte nei bandi garantiscono prestazioni superiori agli standard internazionali e il rispetto del protocollo di Kyoto, con soluzioni come il riciclo delle acque piovane e grigie, l’uso obbligatorio di fotovoltaico o tetti verdi, e l’impiego di energie rinnovabili, come eolica, geotermica e biomasse per il riscaldamento.
 
L’amministrazione mantiene il controllo sugli standard progettuali e finanzia circa un terzo dei costi di costruzione.
 
Il sistema cittadino di Social Housing, tra le altre cose, è finanziato da una tassazione dell’1% su tutti i salari dei residenti a Vienna, di cui metà viene pagato direttamente dalla persona, mentre l’altra metà dal proprio datore di lavoro.
 
Lo straordinario risultato è che oggi, il 40% dei residenti vive in alloggi di edilizia sociale.
 

Come si accede al Social Housing viennese?

Al di fuori di casi particolari, la procedura per accedere al Social Housing a Vienna è chiara e lineare.
 
Dopo aver presentato la richiesta, si viene inseriti in una graduatoria determinata dal reddito del nucleo familiare. Dal 2005, anche i cittadini stranieri residenti in Austria da almeno due anni consecutivi possono partecipare al programma.
 
Al momento della richiesta, l’alloggio deve essere destinato a prima casa. È possibile iscriversi alle liste di attesa per una specifica residenza oppure indicare una preferenza per il quartiere desiderato. In media, i tempi di attesa per l’assegnazione variano tra 3 mesi e 1 anno.
 
I parametri reddituali deliberatamente elevati mirano a includere anche la classe media, creando un “ecosistema” abitativo inclusivo. Questo approccio ha favorito, nel tempo, la convivenza di persone con differenti possibilità economiche negli stessi spazi. Il risultato è una maggiore coesione sociale, evitando che il benessere economico di una persona possa essere identificato dal suo luogo di residenza, fenomeno invece comune in molte altre capitali europee.
 

Effetti sul mercato libero

Viene spontaneo chiedersi quali siano le ripercussioni del Social Housing sul mercato immobiliare libero.
 
A Vienna, il mercato immobiliare è florido, ma si discosta dalle logiche tradizionali di puro profitto. Questo è dovuto, in parte, al fatto che circa l’80% della popolazione viennese è eleggibile per l’assegnazione di un appartamento di Social Housing, rendendo questa opzione estremamente attraente per molti.
 
Il risultato è una significativa regolazione dei prezzi degli affitti nel mercato libero, che restano molto contenuti rispetto ad altre capitali europee. Attualmente, l’affitto medio si aggira intorno ai 650 euro per una superficie di circa 70 mq, una cifra molto vantaggiosa se rapportata al reddito medio, che figura tra i più alti d’Europa.
 

Social Housing viennese, un modello win-win

Il modello di housing viennese è considerato dagli analisti una delle principali ragioni alla base della straordinaria qualità della vita nella capitale austriaca. Un merito che ha portato Vienna a essere eletta dall’Economist Intelligence Unit come città più vivibile del mondo per ben quattro volte (2019, 2022, 2023 e 2024).
 
Questo sistema abitativo rappresenta un esempio virtuoso per molte altre città europee che si trovano ad affrontare sfide legate all’emergenza abitativa e all’esclusione sociale. Un modello da cui trarre insegnamento in termini di gestione, criteri di accesso ed effetti positivi sia per i cittadini che per l’economia urbana.

 
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