Demolizione e ricostruzione o ristrutturazione ricostruttiva? Ecco le differenze

05/02/2025 - Gli interventi di demolizione e ricostruzione non sono tutti uguali. Alcuni possono qualificarsi come ristrutturazioni, altri danno vita a nuove costruzioni, molto diverse dalle precedenti.
 
Secondo la giurisprudenza, i lavori di demolizione e ricostruzione non devono essere confusi con gli interventi di ristrutturazione ricostruttiva, che si basano su presupposti diversi.
 
La differenziazione è fondamentale per richiedere il corretto titolo abilitativo ed evitare contenziosi. La confusione, però, è dietro l’angolo e i giudici amministrativi sono nuovamente intervenuti per dirimere una controversia sulla corretta qualificazione che un intervento di demolizione e ricostruzione può assumere.
 

Il dubbio sulla demolizione e ricostruzione

I giudici hanno esaminato il caso del proprietario di un chiosco in una località balneare della Liguria il quale, dopo una mareggiata che lo ha distrutto, lo ha ricostruito fedelmente.
 
Prima dei lavori, il proprietario ha presentato una Cila al Comune, specificando che tutte le opere di ripristino sarebbero state svolte nel totale rispetto di quanto autorizzato al momento della sua costruzione originaria.
 
Il Comune, ritenendo che fosse necessario il permesso di costruire e l’autorizzazione paesaggistica, ha giudicato il chiosco come un abuso edilizio e ne ha ordinato la demolizione.
 
Il proprietario ha presentato ricorso, ma il Tar, in primo grado, lo ha respinto, spiegando che il chiosco era stato interamente distrutto quindi il ricorrente non si era limitato a ripristinare parti di un manufatto esistente, ma aveva invece installato un nuovo manufatto in luogo di quello "raso al suolo", sia pure riproducendo sostanzialmente le dimensioni e la sagoma del precedente immobile. Per questi motivi, il Tar ha dato ragione al Comune.
 
Il proprietario ha quindi presentato appello al Consiglio di Stato sostenendo che l’intervento può essere classificato come manutenzione ordinaria o come manutenzione straordinaria e, come tale, richiede solo la presentazione della Cila e non il permesso di costruire. In alternativa, i lavori potrebbero qualificarsi come ristrutturazione edilizia conservativa: in questo caso richiederebbero la Scia, ma il Comune non potrebbe ordinare la demolizione.
 

La differenza tra demolizione e ricostruzione e ristrutturazione ricostruttiva

Il Consiglio di Stato, con la sentenza 10307/2024, ha dato una definizione delle demolizioni con ricostruzione e dei titoli abilitativi richiesti.
 
Secondo i giudici, l’intervento non rientra né tra i lavori in edilizia libera né tra le manutenzioni straordinarie.
 
A detta del CdS, l’intervento esaminato è piuttosto riconducibile alla ristrutturazione ricostruttiva che, in base all’articolo 3, lett. d), del Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001), consiste nel “ripristino di edificio crollato mantenendo sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente senza incrementi di volumetria”.
 
I giudici hanno poi rilevato che dall’esame della documentazione progettuale e fotografica è possibile ricavare che la ricostruzione del chiosco, benchè mediante l'utilizzo di materiali diversi, è avvenuta in modo del tutto fedele per sagoma, volume ed altezze.
 
Tale intervento, secondo i giudici, richiede la Scia.
 
“Essendo ben nota la consistenza del preesistente - si legge nella sentenza - non può trovare applicazione la giurisprudenza che qualifica come nuova opera la ricostruzione su ruderi o su di un edificio demolito, trattandosi di pronunce che fanno riferimento a fattispecie di immobile demolito già da lungo tempo, per il quale mancano elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell'edificio da recuperare”.
 
I giudici hanno ricordato che, in generale, un intervento di demolizione e ricostruzione si distingue dalla nuova costruzione per l'assenza di variazioni del volume, dell'altezza o della sagoma dell'edificio. 
 
I giudici hanno aggiunto che la normativa sulla demolizione e ricostruzione ha subito molte modifiche. I lavori di demolizione e ricostruzione possono infatti qualificarsi come ristrutturazioni o nuove costruzioni e richiedere procedure diverse.
 
Per qualificarsi come ristrutturazione, l’intervento di demolizione e ricostruzione che porta a un edificio diverso dal precedente, deve comportare modifiche volumetriche e di sagoma di portata limitata e comunque riconducibili all'organismo preesistente.
 
Sulla base dei rilievi effettuati e dell’excursus normativo, i giudici hanno quindi annullato l’ordine di demolizione e disposto l’integrazione della documentazione per la presentazione della Scia.