Come deve essere un locale tecnico per non risultare abusivo

26/02/2025 - Un locale tecnico deve possedere determinati requisiti in termini di dimensioni, strumentalità e distanza dall’edificio principale.
 
Lo ha spiegato il Consiglio di Stato che nella sentenza 1035/2025 ha illustrato a quali condizioni un manufatto dichiarato come locale tecnico possa essere considerato legittimo o ottenere la sanatoria.

Non è la prima volta che la giurisprudenza interviene per dirimere le controversie che nascono tra le Amministrazioni e i proprietari.
 
Se le PA contestano la presenza di abusi edilizi, i proprietari sostengono che i locali tecnici non necessitano dei permessi. I giudici sono quindi chiamati a spiegare quali sono le caratteristiche che un locale tecnico deve possedere.
 

È un locale tecnico? Il dubbio

Uno degli ultimi casi è iniziato quando una società, che gestisce una struttura ricettiva, ha presentato due richieste per la sanatoria edilizia e paesaggistica di due vani attigui all'albergo:
- un vano tecnologico per ghiacciaie di 6,70 metri quadri;
- un locale ospitante quadri elettrici e attrezzature antincendio di dimensioni pari a 2,19 metri quadri.
 
La Soprintendenza ha espresso un parere positivo sulla compatibilità paesaggistica del locale tecnico ospitante i quadri elettrici e gli impianti antincendio, ma ha giudicato incompatibile l’altro locale che, a suo avviso, date le dimensioni, la distanza dall'edificio principale, le caratteristiche architettoniche e l'utilizzo, non può essere considerato come vano tecnico.
 
Il Comune ha respinto sia l’istanza di compatibilità paesaggistica sia quella di conformità edilizia relative a entrambi i vani e il Tar ha confermato la decisione poiché la fattispecie del volume tecnico non è suscettibile di sanatoria paesaggistica.
 
La società ha quindi presentato appello in CdS sostenendo che i locali tecnici non arrecano alcun danno al paesaggio tutelato.
 

Le caratteristiche del locale tecnico

I giudici del Consiglio di Stato hanno spiegato in primo luogo quali caratteristiche deve possedere un vano tecnico per non essere considerato abusivo e non incorrere in sanzioni.
 
Possono essere considerati locali tecnici, si legge nella sentenza, “esclusivamente i volumi strettamente necessari a contenere e a consentire l'accesso a quegli impianti tecnici indispensabili per assicurare il comfort abitativo degli edifici, che non possano, per esigenze tecniche di funzionalità degli impianti, essere inglobati entro il corpo della costruzione realizzabile nei limiti imposti dalle norme urbanistiche”.
 
Il volume tecnico si caratterizza per:
- l’assenza di qualsivoglia autonomia funzionale, anche solo potenziale;
- un rapporto di strumentalità necessaria con l’utilizzo della costruzione.
 
Il CdS ha osservato che solo uno dei due vani tecnici contiene impianti destinati all’edificio principale, mentre l’altro è utilizzato come magazzino ed è collocato a notevole distanza dall’edificio principale. Secondo i giudici, quest'ultimo locale può avere una autonomia funzionale e non ha un nesso di strumentalità, di conseguenza non possiede i requisiti per poter essere considerato come locale tecnico.
 

Locale tecnico e sanatoria

I giudici hanno poi ricordato che il rilascio della compatibilità paesaggistica non è consentito in presenza di un incremento di volumi, a prescindere dal fatto che si tratti di volumi tecnici, di volumi interrati o di altro tipo di volume.
 
Il CdS ha concluso che l’impossibilità di ottenere la sanatoria paesaggistica impedisce anche la sanatoria edilizia.
 

Gli interventi dei giudici sui volumi tecnici

I giudici hanno più volte elencato i requisiti che un manufatto deve possedere per poter essere considerato come un volume tecnico.
 
Nel 2023 il Tar Sicilia ha spiegato quando l’ampliamento di un edificio è stato realizzato per ricavare un volume tecnico e quando, invece, è stato creato un manufatto abusivo. Se il nuovo volume costituisce un adeguamento tecnico-funzionale, adatto quindi solo ad ospitare un locale tecnico, esso deve essere considerato come una pertinenza dell’edificio principale. Se, invece, il manufatto può ospitare altre funzioni, che lo rendono autonomamente utilizzabile, non è un locale tecnico.
 
Analogamente a quanto concluso dal Tar Sicilia, il Tar Lombardia, con la sentenza 104/2023, ha affermato che il locale tecnico deve avere una consistenza volumetrica limitata ed essere completamente privo di autonomia funzionale. La caratteristica di volume tecnico deve quindi essere intrinseca e oggettiva.
 
L’anno precedente, il Tar Campania, con la sentenza 3333/2022, aveva già spiegato che il locale tecnico non è impiegabile né adattabile ad uso abitativo ed è privo di qualsivoglia autonomia funzionale, anche solo potenziale.
 
Nel 2017, il Tar Calabria con la sentenza n. 967 ha elencato tre caratteristiche del locale tecnico:
- nessuna autonomia e strumentalità rispetto all’edificio principale;
- impossibilità di porre gli impianti all’interno dell’edificio principale;
- correlazione tra le dimensioni del locale tecnico e le funzioni che è chiamato a svolgere.