Ai requisiti igienico-sanitari si applicano le tolleranze costruttive?

11/02/2025 - Le tolleranze costruttive si applicano anche ai requisiti igienico-sanitari? E in che misura?
 
Il dubbio sulla possibilità di derogare ai requisiti igienico-sanitari è sorto quando il Salva Casa ha incrementato le percentuali delle tolleranze costruttive e abbassato i requisiti per l’abitabilità degli immobili.
 

Requisiti igienico-sanitari e tolleranze costruttive

Uno dei dubbi generati dalle semplificazioni del Decreto Salva Casa riguarda le nuove tolleranze costruttive.
 
Le tolleranze costruttive sono degli scostamenti minimi dalle misure indicate nel progetto allegato al titolo abilitativo che ha autorizzato la realizzazione dell’immobile.
 
Il Salva Casa ha mantenuto le previgenti tolleranze costruttive entro il 2% delle misure progettuali e ha aggiunto nuove tolleranze costruttive con una percentuale variabile in base alla superficie dell’immobile per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Le nuove tolleranze costruttive del Salva Casa sono:
 
- 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
- 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq;
- 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq;
- 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq;
- 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 mq.
 
È sorta quindi un’incertezza: le tolleranze costruttive si applicano anche ai requisiti igienico -sanitari? Se sì, in quale percentuale?
 
Le Linee Guida Salva Casa del Mit hanno chiarito che le tolleranze costruttive possono valere anche per i requisiti igienico-sanitari, ma che è consentito soltanto uno scostamento del 2%, indipendentemente dalla superficie dell’immobile.
 

Scarica le Linee Guida Salva Casa

 

Requisiti igienici e sanitari, le tolleranze per l’abitabilità

Chiarito il primo punto, bisogna sciogliere un altro dubbio: se la tolleranza del 2% può abbassare ulteriormente i nuovi requisiti transitori di abitabilità degli immobili.
 
Ricordiamo infatti che, in base al Salva Casa, fermo restando il rispetto dei requisiti igienico-sanitari, il progettista può asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nei seguenti casi:

- locali con un’altezza minima interna di 2,40 metri;
- monolocali con una superficie minima, comprensiva dei servizi, di 20 metri quadrati per una persona e di 28 metri quadrati per due persone.
 
Il professionista può asseverare l’abitabilità se può essere soddisfatto il requisito di adattabilità ai sensi del DM 236/1989 e se è soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:
 
- i locali si trovino in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
- sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione per garantire idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio, ottenibili con una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

In mancanza di tali condizioni, restano i vecchi limiti:
- altezza minima interna di 2,70 metri;
- superficie minima dei monolocali di 28 metri quadrati per una persona e di 38 metri quadrati per due persone.
 
Considerando quindi l’altezza minima interna di 2,40 metri o la superficie minima di 20 o 28 metri quadri (consentite in presenza di interventi di recupero edilizio o progetti di ristrutturazione), qualcuno ha chiesto se fosse consentito abbassare ulteriormente tali misure facendo valere la tolleranza costruttiva del 2%.
 
La risposta, contenuta nelle Linee Guida Salva Casa, dipende dalla data di redazione del progetto di recupero:

- se il progetto è stato redatto prima del 28 luglio 2024 (data di entrata in vigore della Legge di conversione del Salva Casa), la tolleranza del 2% si applica ai requisiti igienico sanitari vigenti prima del 28 luglio 2024 (altezza minima pari a 2,70 metri e superficie minima di 28 o 38 metri quadri);
- se il progetto è redatto dopo il 28 luglio 2024, la tolleranza del 2% può essere computata sui nuovi parametri.
 

Scarica la Guida di Edilportale al Salva Casa