Infiltrazioni d’acqua dal terrazzo in condominio, chi ne risponde?

19/03/2025 - Le infiltrazioni d’acqua rappresentano uno dei problemi più comuni e fastidiosi in ambito condominiale, in particolare quando derivano da terrazzi, balconi o aree sovrastanti.
 
In questo contesto, un tema di grande rilevanza riguarda la responsabilità del proprietario di un terrazzo che, pur non costituendo copertura dell’edificio condominiale, è causa di infiltrazioni provenienti dalla balaustra che si affaccia su un piano inferiore.
 
In questo articolo, analizzeremo le problematiche giuridiche e pratiche legate alle infiltrazioni dal terrazzo, cercando di chiarire quali sono le implicazioni legali e le modalità di intervento per risolvere il problema.
 

Infiltrazioni dal terrazzo: il danno e la sua origine

Le infiltrazioni d’acqua, che si verificano quando l’acqua penetra all’interno di un edificio attraverso fessure o danni strutturali, sono tra i principali fenomeni di danno edilizio. Esse possono derivare da diverse fonti, ma quando l’acqua proviene da un terrazzo o da un balcone, la causa principale è spesso un problema nelle strutture orizzontali, nelle guaine impermeabilizzanti o nelle balaustre.
 
Nel caso specifico delle infiltrazioni dal terrazzo, bisogna prima comprendere che l’acqua può penetrare attraverso la parte superiore della balaustra, magari a causa di crepe, deterioramenti o difetti nei materiali. Anche se il terrazzo non costituisce la copertura dell’edificio, la posizione della balaustra può comportare il passaggio di acqua al piano sottostante, con il conseguente danneggiamento di muri, solai, impianti e altre strutture.
 

Responsabilità del proprietario del terrazzo

La responsabilità per le infiltrazioni d’acqua dal terrazzo è una questione complessa che dipende dalla posizione del terrazzo e dalle specifiche normative previste dal Codice Civile, nonché dalla giurisprudenza in materia. Quando un terrazzo non è la copertura dell’edificio, ma causa danni ai piani inferiori, si parla generalmente di una responsabilità legata all’uso del bene comune o privato da parte del proprietario del terrazzo stesso.
 
Secondo l’articolo 2051 del Codice Civile, chiunque sia proprietario di una cosa che provochi danno a terzi è tenuto a rispondere del danno, salvo che non provi di aver adottato tutte le misure necessarie per evitarlo. In altre parole, se l’infiltrazione d’acqua proviene dalla balaustra del terrazzo di un privato, il proprietario del terrazzo sarà chiamato a rispondere dei danni causati dalla negligenza nella manutenzione della struttura. Ad esempio, se la balaustra è danneggiata e consente il passaggio dell’acqua, la responsabilità del proprietario si configura nel caso in cui non abbia provveduto a riparare tempestivamente il danno, sebbene avesse l’obbligo di farlo.
 

Obbligo di manutenzione e responsabilità civile

L’obbligo di manutenzione è uno degli aspetti fondamentali che influenzano la responsabilità del proprietario di un terrazzo. Se la balaustra di un terrazzo non è stata correttamente manutenuta, con la conseguente infiltrazione di acqua, il proprietario potrebbe essere ritenuto responsabile per il danno subito dal piano sottostante.
 
Il concetto di manutenzione si estende a tutte le opere necessarie per garantire la funzionalità della struttura. Nel caso del terrazzo, la manutenzione può riguardare non solo la balaustra, ma anche gli strati di impermeabilizzazione, le guaine, i raccordi con la facciata e le piante di scarico delle acque meteoriche. Se uno di questi elementi è difettoso e causa delle infiltrazioni, il proprietario del terrazzo è tenuto a provvedere alla riparazione, evitando che il danno si estenda ai condomini o agli altri proprietari degli appartamenti sottostanti.
 
In particolare, la giurisprudenza ha chiarito che il proprietario di un terrazzo non deve solo limitarsi a mantenere l’area privata, ma ha anche il dovere di impedire che eventuali danni derivanti da un cattivo stato di conservazione possano arrecare danno ad altri. Non intervenire tempestivamente su una balaustra danneggiata che provoca infiltrazioni d’acqua dal terrazzo potrebbe configurare un’ipotesi di responsabilità civile.
 

La responsabilità per i danni al piano sottostante

Quando l’acqua penetrante dal terrazzo danneggia le strutture del piano inferiore, la questione si complica ulteriormente, poiché entra in gioco anche la responsabilità per danni causati a terzi. In caso di danno agli appartamenti sottostanti, il proprietario del terrazzo dovrà risarcire i danni subiti dal condominio o dai singoli proprietari. Tuttavia, sarà fondamentale determinare se il danno sia effettivamente conseguenza diretta della negligenza del proprietario del terrazzo o se sia causato da circostanze imprevedibili.
 
Il risarcimento del danno potrebbe comprendere sia il danno emergente (ad esempio, il costo delle riparazioni alle strutture danneggiate) che il lucro cessante (la perdita economica derivante dall’interruzione dell’utilizzo dell’appartamento). Sarà necessario, in questo caso, avvalersi di perizie tecniche per determinare l’entità dei danni e le cause scatenanti.
 
In riferimento alla giurisprudenza di settore, Tribunale di Roma con la sentenza n. 15451 del 10 ottobre 2024 ha affrontato la questione relativa alle infiltrazioni provenienti dalla terrazza sovrastante un unico piano e non costituente la parte terminale e di copertura dell’edificio condominiale facendo applicazione analogica dell'articolo 1125 c.c., dettato con riferimento ai soffitti, alle volte ed ai solai, e stabilendo che in tal caso sussiste la responsabilità del proprietario in quanto avente l'uso esclusivo della terrazza, ai sensi degli artt. 2051 e 2053 c.c
 

Infiltrazioni dal terrazzo, le soluzioni

Per evitare che le infiltrazioni dal terrazzo danneggino l’edificio e creino conflitti legali, è importante che il proprietario del terrazzo adotti tempestivamente delle soluzioni efficaci. In primo luogo, occorre una costante manutenzione della balaustra e degli strati di impermeabilizzazione del terrazzo, eseguendo controlli periodici e risolvendo eventuali danni prima che diventino un problema per gli altri residenti.
 
In caso di infiltrazioni già in atto, il proprietario del terrazzo dovrà provvedere alla riparazione immediata, eventualmente coinvolgendo un esperto tecnico o un’impresa specializzata per risolvere il problema delle infiltrazioni in modo duraturo. Allo stesso tempo, sarà necessario comunicare tempestivamente con i vicini danneggiati per affrontare la questione in modo trasparente e collaborativo, cercando una soluzione condivisa, magari tramite l’assicurazione condominiale o tramite un accordo tra le parti coinvolte.
 

Infiltrazioni dal terrazzo​, conclusioni

Le infiltrazioni d’acqua provenienti dalla balaustra di un terrazzo sovrastante un unico piano rappresentano una problematica seria per i proprietari degli appartamenti sottostanti e per il proprietario del terrazzo stesso. La responsabilità civile del proprietario del terrazzo può essere attribuita se la causa delle infiltrazioni è un difetto nella manutenzione della struttura. È essenziale che ogni proprietario adotti un comportamento responsabile in merito alla cura delle proprie proprietà e intervenga tempestivamente per evitare danni ad altri. La risoluzione di tali situazioni passa attraverso un’accurata analisi tecnica e una gestione responsabile delle relazioni condominiali.