Le Soprintendenze tutelano il paesaggio o bloccano i lavori?

03/03/2025 - Realizzare lavori senza l’autorizzazione della Soprintendenza in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico o su un immobile con vincolo storico, culturale o architettonico può comportare sanzioni o la necessità di presentare una pratica di sanatoria.
 
Talvolta i soggetti che vogliono evitare di effettuare i lavori senza il via libera della Soprintendenza devono attendere molto tempo per una pronuncia degli organi competenti.
 
In molti casi, le Soprintendenze adottano pareri negativi, che di fatto bloccano la possibilità di realizzare i lavori.
 
Queste situazioni danno luogo a incertezze e contenziosi. Per evitarli sono stati presentati dei disegni di legge che mirano a limitare il potere degli enti preposti alla tutela dei vincoli, aprendo la strada ai lavori senza autorizzazione delle Soprintendenze.
 

Lavori senza autorizzazione Soprintendenza, i contenziosi e le soluzioni

I giudici sono spesso chiamati a risolvere i casi di lavori realizzati senza autorizzazione della Soprintendenza, a spiegare qual è il ruolo delle Soprintendenze e che valore hanno i loro pareri.
 
Lo scorso dicembre, il Tar Sicilia, con la sentenza 3980/2024, si è pronunciato sul ricorso presentato dal proprietario di un immobile cui il Comune ha rifiutato la sanatoria dopo aver acquisito il parere negativo della Soprintendenza.
 
La Soprintendenza ha negato l’autorizzazione perché sull’area vincolata erano stati creati nuovi volumi senza alcun permesso. Secondo il proprietario, il vincolo era stato apposto dopo la realizzazione dei lavori, che potevano quindi essere sanati.
 
I giudici hanno spiegato che le opere realizzate senza permesso in area vincolata sono insanabili a meno che ricorrano tutte le seguenti condizioni: il vincolo sia precedente all’opera, l’opera sia conforme alle prescrizioni urbanistiche, l’opera sia di minore rilevanza e ci sia il parere favorevole della Soprintendenza. In base a queste considerazioni, il Tar ha respinto il ricorso.
 
L’autorizzazione della Soprintendenza è stata quindi considerata determinante per la decisione e ha portato a negare la sanatoria.
 
In un’altra situazione, invece, i giudici hanno imposto alla Soprintendenza di esprimere pareri circostanziati e con riferimenti precisi. È successo a gennaio, quando il Tar Campania, con la sentenza 71/2025, ha analizzato il caso in cui il Comune avrebbe concesso la sanatoria per la regolarizzazione di un immobile agricolo in area sottoposta a vincolo paesaggistico, ma il parere negativo della Soprintendenza ha bloccato l’iter.
 
I giudici hanno chiesto alla Soprintendenza di condurre un’istruttoria ponderata e puntuale, per accertare se, specie a fronte di interventi edilizi datati, gli stessi possano ritenersi compatibili con il contesto circostante, per come modificatosi nel tempo.
 
Nell’esaminare la pratica dei lavori senza autorizzazione, la Soprintendenza non aveva considerato lo sviluppo della zona, ma solo acquisito dei documenti, poi considerati incompleti.
 
Bisogna inoltre considerare il potere dei Comuni, che possono decidere di rafforzare le tutele e le procedure per la sanatoria anche se sull’edificio o sulla zona non sono presenti vincoli di alcun tipo. Il Tar Lazio, con la sentenza 47/2025, ha respinto il ricorso del proprietario di un immobile che aveva installato una pergotenda pensando di operare nel range dell’edilizia libera.
 
I giudici hanno sottolineato che l’edificio non è vincolato e si trova in una zona non sottoposta ad alcun vincolo, ma per la quale il Comune ha previsto comunque il parere vincolante della Soprintendenza. Di conseguenza, il ricorso è stato respinto e i lavori senza autorizzazione della Soprintendenza sono stati considerati illegittimi.
 

Lavori senza autorizzazione, il potere della Soprintendenza

Tra le spiegazioni che sono state più volte fornite dai giudici ce n’è una che riguarda gli aspetti su cui la Soprintendenza può pronunciarsi in una procedura di sanatoria.
 
Il Tar Campania, con la sentenza 2432/2024, ha spiegato che la Soprintendenza deve valutare la compatibilità paesaggistica di un’opera abusiva, ma non può fare considerazioni attinenti ai profili urbanistico-edilizi né verificare che l’immobile abusivo non abbia subito altre modifiche in attesa della sanatoria.
 

Sarà possibile realizzare lavori senza autorizzazione Soprintendenza?

Alla luce dei contenziosi tra gli operatori sorge il dubbio che la Soprintendenza rappresenti spesso un ostacolo perché non riesce a gestire le sanatorie e tende a fornire pareri negativi, che vengono in alcuni casi smentiti dai Tribunali.
 
La Lega ha colto questo sentiment e ha proposto di lasciare ai Comuni l’ultima parola sulle decisioni urbanistiche e paesaggistiche, con l’obiettivo di liberare gli uffici dalle pratiche che non riguardano i grandi monumenti o le rilevanti opere storiche. A gennaio la Lega ha quindi presentato un emendamento al DL Cultura, che dopo alcune proteste è stato ritirato.
 
Sempre a gennaio, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (guidato da Matteo Salvini - Lega) ha varato le Linee Guida Salva Casa, che sul tema hanno chiarito come la sanatoria semplificata valga anche per gli immobili vincolati.
 
Il Mit ha dichiarato di aver ricevuto dai Comuni segnalazioni sulle resistenze delle Soprintendenze.
 
A febbraio la Lega ha presentato un disegno di legge al Senato per ridimensionare il ruolo delle Soprintendenze nelle procedure di autorizzazione paesaggistica e un ddl analogo alla Camera per il riordino delle procedure di autorizzazione paesaggistica.
 
Se le novità dovessero passare, potrebbe risultare più facile ottenere la sanatoria, ma anche realizzare lavori senza autorizzazione della Soprintendenza, che in molti casi non esprimerebbe più pareri vincolanti.