Come si calcola il bonus barriere architettoniche su due edifici con unico accesso

09/04/2025 - Le detrazioni per l’eliminazione barriere architettoniche incentivano gli interventi volti a migliorare l’accessibilità degli immobili.
 
La normativa riconosce un bonus del 75% per l’eliminazione barriere architettoniche. Tale bonus deve essere calcolato su un tetto di spesa che cambia a seconda delle caratteristiche dell’edificio su cui si interviene.
 
Dal momento che gli edifici sono eterogenei e presentano le caratteristiche più disparate, sorgono incertezze sul tetto di spesa su cui calcolare il bonus per la rimozione delle barriere architettoniche.
 
A sciogliere i dubbi è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la risposta 89/2025.
 

Il dubbio sui lavori per l’eliminazione barriere architettoniche

A rivolgersi all’Agenzia è stato il proprietario di un complesso immobiliare, costituito da due fabbricati, distinti e catastalmente autonomi, uno in categoria catastale B/5, (scuole­ laboratori scientifici) e l'altro in categoria C/6 (stalle, scuderie, rimesse e autorimesse).
 
I due fabbricati hanno un unico accesso pedonale comune.
 
Dal momento che il proprietario intende realizzare interventi per l’eliminazione delle barriere architettoniche (realizzazione di percorsi esterni e l'automazione degli impianti di apertura e chiusura dei cancelli), ha chiesto su quale limite di spesa deve calcolare la detrazione del 75%.
 

I tetti di spesa per l’eliminazione barriere architettoniche

Ricordiamo che, in base alla normativa vigente, per l’eliminazione delle barriere architettoniche spetta una detrazione del 75%, da calcolare su un ammontare complessivo non superiore a:
   
- 50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno;
- 40.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da 2 a 8 unità immobiliari;
- 30.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di 8 unità immobiliari.
 
Il proprietario ritiene di rientrare nel secondo caso e di avere diritto ad un tetto di spesa pari a 80mila euro, cioè 40mila euro moltiplicato per le due unità immobiliari.
 

Eliminazione barriere architettoniche, il tetto si spesa per edifici con accesso unico

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta 89/2025, ha rilevato che gli interventi devono essere eseguiti sulle vie di accesso e le aree esterne, comuni ai due fabbricati.
Secondo l’Agenzia, dal momento che i due fabbricati sono autonomi dal punto di vista catastale, ognuno di essi può essere considerato come singola unità immobiliare.
 
Di conseguenza, spiega l’Agenzia, il limite di spesa è pari a 50mila euro per unità immobiliare e il proprietario deve calcolare l’importo della detrazione su un totale di 100mila euro.
 

Quali interventi di eliminazione barriere architettoniche sono agevolabili

Definito il tetto di spesa cui il proprietario ha diritto, l’Agenzia ha anche confermato che sono agevolabili con il bonus barriere architettoniche tutti gli interventi che il proprietario vuole realizzare.
 
La precisazione non è banale dal momento che il Nuovo Decreto Superbonus (Legge 17/2024) ha limitato il bonus barriere architettoniche solo alla realizzazione di scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici, escludendo lavori prima agevolati, come gli interventi di automazione di specifiche tipologie di impianto, la sostituzione di pavimenti, porte e infissi esterni.
 
Dato che la Cila per la realizzazione dei lavori di eliminazione barriere architettoniche è stata presentata a settembre 2023, cioè prima che le restrizioni entrassero in vigore, il proprietario può beneficiare del bonus 75% sia per la realizzazione dei percorsi sia per l’installazione dei meccanismi di automazione.