Fotovoltaico a uso esclusivo sul tetto condominiale: le regole da seguire

23/04/2025 - Con l’aumento della domanda di energia da fonti rinnovabili, cresce anche l’interesse per l’installazione di impianti fotovoltaici sui tetti condominiali.
 
Ma cosa succede quando l’impianto serve esclusivamente un singolo appartamento? Il diritto al pari uso della cosa comune, regolato dagli articoli 1102 e 1122-bis del Codice Civile, impone limiti e condizioni ben precise.
 
Obiettivo del presente articolo è delineare il quadro normativo e giurisprudenziale attuale, con specifico riguardo alle pronunce più recenti (2023-2025), e analizzare come il diritto al pari uso della cosa comune (nella fattispecie, il tetto condominiale) interagisca con l’installazione di un impianto fotovoltaico destinato a servire un singolo immobile in via esclusiva.
 

Impianto fotovoltaico su tetto condominiale, il quadro normativo

La materia è disciplinata principalmente dal Codice Civile, in particolare dagli articoli 1117 e seguenti, i quali stabiliscono che il tetto dell’edificio è, in linea di massima, una parte comune di proprietà di tutti i condòmini. L’articolo 1117 del codice civile elenca, tra le parti comuni, il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari.
 
Al contempo, l’articolo 1102 c.c. dispone che ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condòmini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Il principio cardine che emerge è dunque quello del “pari uso”, che legittima ciascun condomino ad avvalersi della cosa comune ma impone, altresì, di non pregiudicare l’uguale facoltà di utilizzo da parte degli altri.
 
Più specificatamente, la Legge 220/2012 “Riforma del condominio” ha introdotto e modificato disposizioni ad hoc, tra cui il rilevante articolo 1122-bis c.c., dedicato alle innovazioni riguardanti la realizzazione di impianti di energia da fonti rinnovabili. Tale norma semplifica l’iter autorizzativo per l’installazione di pannelli solari, fotovoltaici o termici, su parti comuni dell’edificio. Resta, però, fermo l’obbligo di informare l’amministratore di condominio, nonché di svolgere i lavori senza arrecare pregiudizio all’edificio né limitare i diritti degli altri condòmini.
 
In considerazione degli indirizzi volti a favorire la transizione ecologica, è intervenuto anche il Decreto Legislativo n. 199/2021, che ha recepito le più recenti direttive europee in materia di promozione dell’uso dell’energia da fonti rinnovabili, favorendo ulteriori semplificazioni amministrative.
 
In prospettiva, il Legislatore Italiano ha introdotto e sta valutando (anche nel triennio 2023-2025) una serie di interventi volti a migliorare il rendimento energetico degli immobili, fra cui misure incentivanti (in precedenza Superbonus 110%, ora rimodulate su percentuali inferiori) e disposizioni che mirano a chiarire i dubbi interpretativi. In tal senso, si attende a breve un intervento normativo che, secondo i progetti di legge depositati nel corso del 2024, potrebbe fornire un ulteriore quadro di certezze per i condomini che intendano investire nel fotovoltaico.
 

Il diritto al pari uso della cosa comune

La nozione di “pari uso” fa riferimento al diritto di ciascun condomino di beneficiare della cosa comune, senza impedire che gli altri ne traggano una utilità analoga. Nel caso del tetto, la funzione prevalente è di proteggere l’edificio dalle intemperie, ma è prassi consolidata, nel corso degli ultimi anni, consentire l’installazione di impianti tecnologici (antenne, parabole, condizionatori, pannelli fotovoltaici, ecc.), purché non ne venga compromessa la sicurezza e la stabilità e sempre che gli altri condòmini possano, se lo desiderano, fare un uso analogo dello spazio disponibile.
 
Un aspetto delicato è rappresentato dalla dimensione e dalla localizzazione sul tetto dell’impianto fotovoltaico. Se l’installazione occupa l’intera superficie, impedendo di fatto la collocazione di eventuali futuri impianti da parte degli altri condòmini, si concretizza una violazione del principio del pari uso.
 
Nel caso in cui, invece, sussista ancora spazio per una successiva installazione analoga, o qualora l’impianto possa essere collocato in modo da non precludere pari opportunità agli altri, la liceità dell’intervento si giustifica in base all’articolo 1102 c.c.
 
In tal senso, la Corte di Cassazione con la sentenza 1337/2023, ha stabilito che l’installazione di un impianto fotovoltaico sulle parti comuni di un condominio e che non renda necessaria la modificazione delle stesse, può essere eseguita dal singolo condomino interessato senza preventiva autorizzazione dell’assemblea.
 

Impianto fotovoltaico in condominio, aspetti pratici e consigli operativi

In termini pratici, si consiglia comunque però di procedere come segue:
 
Verifica strutturale: prima di avviare i lavori, è essenziale richiedere a un professionista abilitato una verifica statica del tetto per accertare che la struttura possa reggere il peso dell’impianto e non venga compromessa la sicurezza dell’edificio.
 
Comunicazione all’amministratore: conformemente all’art. 1122-bis c.c., occorre inoltrare una comunicazione preventiva, allegando un progetto dettagliato che evidenzi ingombri, carichi e modalità di fissaggio.
 
Richiesta di eventuale deliberazione: qualora il regolamento condominiale lo preveda, o se l’assemblea lo ritenesse opportuno, potrebbe essere necessario ottenere un’approvazione formale. L’assemblea non potrà comunque vietare un intervento di questo tipo se rispetta i limiti di legge.
 
Regolamentazione interna: nei condomìni di ampie dimensioni, predisporre un regolamento condiviso sull’uso del tetto potrà prevenire contenziosi futuri, garantendo la possibilità a tutti i condòmini di realizzare impianti simili.
 
Alla luce di quanto esposto, appare ormai consolidato l’orientamento secondo cui l’installazione di un impianto fotovoltaico destinato a servire un immobile in esclusiva è ammissibile, purché non si arrechi pregiudizio alla stabilità dell’edificio né si impedisca agli altri condòmini di usufruire del tetto in modo analogo, nel rispetto del principio di pari uso. La recente giurisprudenza, anche alla luce dei principi comunitari di promozione delle fonti rinnovabili, si muove in direzione di una sempre maggiore tutela dell’iniziativa individuale, limitandola unicamente laddove si traduca in un ostacolo “reale e concreto” all’utilizzo futuro da parte degli altri.
 
Con la prospettiva di ulteriori riforme nel periodo 2024-2025, appare chiaro come il legislatore intenda favorire l’impiego delle energie rinnovabili, in linea con gli obiettivi di transizione ecologica. Resta fondamentale, per il singolo condomino, muoversi con trasparenza, informando l’amministratore e rispettando le cautele tecniche necessarie a preservare la sicurezza, nonché le prerogative altrui. In tal modo, il ricorso al fotovoltaico in ambito condominiale potrà affermarsi come uno strumento efficace per ridurre i consumi energetici e le emissioni, senza pregiudicare i diritti degli altri comproprietari, ma anzi favorendo uno sviluppo armonico e condiviso della vita condominiale.