Vano accessorio o abitabile? Ecco come si qualifica una zona wellness di un hotel

29/04/2025 - Cosa è un vano accessorio e quali caratteristiche deve possedere?
 
È possibile mettersi al riparo da errori e richiedere il corretto permesso edilizio per evitare la realizzazione di un’opera abusiva?
 
Sull’argomento è di recente tornata la Corte di Cassazione, che con la sentenza 10441/2025 ha chiarito i requisiti dei vani accessori.
 

Il dubbio sul vano accessorio in un hotel

Il caso inizia quando, nel seminterrato di un hotel situato in un’area a vincolo paesaggistico, viene realizzata una zona wellness e relax, che nel progetto viene dichiarata come vano accessorio.
 
Tale zona wellness ha una lunghezza di 56 metri lineari, un'altezza di 2,8 metri lineari e crea una volumetria di 3066 metri cubi.
 
I lavori seguono fedelmente il progetto e non si riscontra alcuna difformità. Tuttavia, il Comune ritiene che l’opera, per le sue dimensioni e caratteristiche, non si qualifica come vano accessorio e che per la sua realizzazione sarebbe stato necessario il permesso di costruire.
 
Da questa contestazione deriva un contenzioso che arriva fino in Cassazione.
 

Le caratteristiche e i requisiti del vano accessorio

In un primo momento, il Giudice delle indagini preliminari osserva che il numero delle stanze di albergo è rimasto invariato, quindi il nuovo vano non ha creato un aggravio del carico urbanistico.
   
Il Giudice ritiene che, anche se la zona wellness non è un vano accessorio e deve essere conteggiata nella superficie utile lorda, i proprietari dell’hotel hanno agito in buona fede perché non si sono discostati dal progetto.
 
La Cassazione, invece, ha un’opinione contraria. Secondo i giudici, in base al punto 15 del regolamento edilizio tipo, la superficie accessoria deve essere al servizio di quella principale.
 
Sempre in base al regolamento edilizio tipo, nella superficie accessoria possono rientrare portici, gallerie pedonali, ballatoi, logge, balconi, terrazze, tettoie, cantine, corridoi, autorimesse e vani scala.
 
Il requisito comune a tutte queste fattispecie è la mancanza di indipendenza.
 
Al contrario, sottolinea la Cassazione, la zona wellness dell’albergo non possiede questa caratteristica perché è dotata di ambienti e locali tra loro indipendenti.
 
I giudici ricordano che la giurisprudenza è più volte intervenuta per spiegare la natura accessoria dei locali. Nell'ambito di un'unità immobiliare ad uso residenziale, come una struttura alberghiera, i locali abitabili devono essere distinti da quelli accessori.
 
Secondo la Cassazione, la trasformazione di locali preesistenti in unità residenziali, idonee per i diversi fini propriamente abitativi, è un intervento edilizio rilevante che aumenta il carico urbanistico e crea volumetria aggiuntiva rispetto a quella assentita con l'originario permesso di costruire.
 
L’area wellness, aggiunge la Cassazione, è abitabile perché nei suoi ambienti possono svolgersi attività della vita quotidiana. Gli spazi dell’area wellness, conclude, sono liberamente fruibili e abitabili e creano una trasformazione del territorio che genera un carico urbanistico a differenza del vano accessorio che, invece, non comporta questo effetto.
 
La creazione di un’area wellness non può quindi essere assimilata alla realizzazione di un vano accessorio, ma richiede il permesso di costruire.