Oice: ma cosa significa rigenerazione urbana?

08/04/2025 - Qual è il significato di rigenerazione urbana? Oice sottolinea l’importanza di trovare una risposta univoca a questa domanda e formula una serie di proposte nell’ambito della legge nazionale sulla rigenerazione urbana, che non riesce a vedere la luce da diversi anni.
 
Oice prova quindi a dare una definizione del significato di rigenerazione urbana con l’obiettivo di creare un quadro normativo univoco e realizzare gli interventi in modo spedito, senza incorrere nelle strettoie dei contenziosi, che sorgono quando le regole non sono chiare e si prestano a diverse interpretazioni.
 

Il problema del significato di rigenerazione urbana

Nell’Agenda per la rigenerazione urbana, presentata a Milano presso Officina 22, Oice ritiene che dare uno specifico significato di rigenerazione urbana è fondamentale affinchè il concetto non sia confuso con quello di ristrutturazione edilizia o di ristrutturazione urbanistica.
 
Secondo Oice, il significato di rigenerazione urbana è: “complesso sistematico di trasformazioni urbanistiche ed edilizie su tessuti urbani caratterizzati da degrado urbanistico ed edilizio e da condizioni consolidate di dismissione o inutilizzazione determinate da destinazioni d’uso non più in linea con le esigenze del mercato immobiliare nello specifico contesto.”
 
Definire il nuovo significato di rigenerazione urbana consentirebbe, secondo Oice, di elaborare un modello di sviluppo diverso e più sostenibile, rivolto in particolare ai territori urbanizzati dove gli effetti sia del cambiamento climatico, sia della scarsità di risorse energetiche e delle disuguaglianze sociali sono particolarmente più evidenti.
 
Per raggiungere questo obiettivo, Oice pensa che sia fondamentale definire le competenze degli attori coinvolti per evitare incertezze, ma soprattutto per rendere le nuove regole aderenti alle nuove necessità dei cittadini e allineati agli obiettivi di sostenibilità ed efficienza energetica.
 

Il nodo delle competenze nella rigenerazione urbana

Oice sottolinea che, nell’adozione della nuova legge sulla rigenerazione urbana, l’Italia deve perseguire gli obiettivi definiti a livello internazionale, come il consumo di suolo zero entro il 2050, l’efficientamento energetico ai sensi della direttiva “Case Green” e la decarbonizzazione entro il 2030, ma anche garantire un equilibrio con le regole che sono state emanate sino ad oggi da alcune delle Regioni.
   
“Non è un lavoro semplice - afferma Oice - dal momento che si tratta di procedimenti amministrativi complessi e articolati e per questo è decisivo mettere a punto norme di principio, chiare e certe”.
 
La legge statale sulla rigenerazione urbana dovrebbe quindi avere un testo normativo snello e di agevole applicazione, fare salve le legislazioni regionali innovative e coerenti e chiedere alle altre Regioni di adeguare in tempi certi le loro leggi.
 
La nuova legge dovrebbe inoltre operare una chiara distinzione tra competenze statali, regionali e degli enti locali garantendo a questi ultimi un ruolo centrale nella realizzazione dei programmi e degli interventi di rigenerazione urbana, senza subordinarlo ad eccessivi adempimenti procedimentali.
 
Oice propone che allo Stato dovrebbero essere riservate le funzioni di iniziativa legislativa, di indirizzo e direttiva delle attività di Regioni ed Enti Locali, di coordinamento e monitoraggio nella gestione dei fondi pubblici. In quest’ottica, la rigenerazione urbana darebbe sostegno anche agli interventi sulle reti infrastrutturali, sul restauro ambientale e sul risanamento idrogeologico.
 
Secondo Oice, per far sì che la rigenerazione urbana sia uno strumento di qualificazione della città esistente attraverso il potenziamento dei servizi, del verde urbano e degli spazi pubblici, la legge dovrebbe prevedere delle premialità di tipo urbanistico, quali la possibilità di aumento della densità edilizia e delle altezze, anche correlati al miglioramento dell’efficienza energetica e della sicurezza sismica, ma anche premialità fiscali attraverso la riduzione del contributo degli oneri concessori o l’eliminazione del contributo straordinario.
 
I Comuni dovrebbero definire gli obiettivi negli specifici contesti individuati. Il piano urbanistico generale dovrebbe definire l’orizzonte verso cui tendere ma, allo stesso tempo, essere più flessibile rispetto al processo attuativo attraverso una visione strategica e percorsi di governance partecipata.
 
Secondo Oice i Comuni dovrebbero inoltre mappare gli ambiti, le aree e gli edifici da rigenerare e quelli esclusi da tale processo, elaborare e approvare i programmi di rigenerazione urbana, approvare varianti ai propri strumenti di pianificazione per normare differentemente le previsioni di edificabilità che comportino consumo del suolo non urbanizzato.
 

I vincoli storici e paesaggistici nel concetto di rigenerazione urbana

Un altro nodo nel significato di rigenerazione urbana è la gestione degli edifici storici e delle aree in cui sono presenti vincoli.
   
La rigenerazione, secondo Oice, deve rispettare infatti i caratteri storici e l’approccio architettonico deve rispettare e valorizzare il contesto storico e culturale dell’area, integrando nuovi interventi senza prevaricare o cancellare la memoria del luogo.
 
Oice ritiene quindi necessaria una modifica del Codice dei beni culturali e del paesaggio (Dlgs 42/2004) per fissare norme certe sulla rigenerazione nei siti qualificati come Città Storica e definire con chiarezza gli interventi ammissibili per ogni singolo ambito o tessuto da conservare.
 
Oice auspica infine l’approvazione di un Testo Unico dell’Edilizia e dell’Urbanistica che sia abrogativo di tutte le leggi che dal 1942 ad oggi si sono succedute. Tutto per “avere finalmente il coraggio di cambiare”.
 

Rigenerazione urbana e norme edilizie, a che punto siamo

Ricordiamo che sul tema della rigenerazione urbana sono stati presentati diversi disegni di legge, che non hanno mai completato il loro iter.
 
Attualmente il Senato sta portando avanti l’esame congiunto di otto disegni di legge in materia di rigenerazione urbana. Alcuni sono stati presentati nel 2022, all’inizio della legislatura. Anche nelle passate legislature ci sono stati tentativi di riscrivere la normativa sulla rigenerazione urbana.

In generale, i disegni di legge sulla rigenerazione urbana in esame al Senato prevedono il riuso, la riqualificazione o la sostituzione di edifici e aree urbane e produttive degradate o non più utilizzabili, il miglioramento della permeabilità dei suoli, la messa in sicurezza del territorio, la densificazione urbana, il miglioramento della qualità della vita nei centri storici e nelle periferie, la tutela dei centri storici, la mobilità sostenibile e lo sviluppo dell'edilizia sociale.

Per realizzare piccoli interventi in modo più agile anche nelle aree tutelate, è stato presentato al Senato un ddl che mira a circoscrivere il ruolo delle Soprintendenze nei procedimenti per il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica.
 
Altrettanto lungo e incompleto è l’iter per l’aggiornamento delle norme edilizie e urbanistiche. Il Testo Unico dell’edilizia, in vigore dal 2001, è stato modificato più volte con interventi puntuali: l'ultima è arrivata nel 2024 con il Decreto “Salva Casa”.

La riscrittura organica del Testo Unico dell’Edilizia non riesce invece ad essere portata a termine. Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha chiesto idee per modificare il Testo Unico dell’edilizia e parallelamente Forza Italia ha presentato la sua proposta di legge delega per un Codice delle costruzioni.