Riqualificazione offsite: un nuovo modello per rigenerare il patrimonio edilizio

29/05/2025 - Una recente ricerca condotta da ENEA ha fotografato con chiarezza lo stato dell’arte del patrimonio residenziale italiano: oltre il 55% degli edifici risale agli anni ’60 e circa un quarto non ha mai subito alcun intervento di ristrutturazione o riqualificazione.
 
Un dato allarmante, che mette in luce l’elevata inadeguatezza del costruito, sia in termini energetici che strutturali. A questo si aggiunge un altro indicatore che fa riflettere: secondo i dati del Piano Nazionale Integrato Energia e Clima (PNIEC), il tasso di riqualificazione annuo in Italia è fermo all’1,9%, ben al di sotto dell’obiettivo europeo del 2,7% fissato per il 2050.
 
C’è dunque una domanda impellente di riqualificazione alla quale bisogna dare risposte concrete e scalabili. Ma qual è quella giusta? Quale modello è in grado di conciliare qualità, sostenibilità economica e rapidità esecutiva?
 

Dall’artigianalità del cantiere all’industrializzazione del processo edilizio

La chiave, sempre più condivisa tra operatori e istituzioni, è integrare il mondo delle costruzioni con quello della manifattura.
 
Portare attività tradizionalmente eseguite in cantiere verso ambienti di produzione controllati - come accade in fabbrica - consente non solo di migliorare la qualità e la sicurezza, ma anche di ridurre drasticamente i tempi e l’impatto ambientale degli interventi.
 
È in questo scenario che si inserisce il modello della riqualificazione offsite, paradigma evolutivo per un settore che oggi si trova nella fase cruciale della sua trasformazione.
 

Il LiveTalk con ROCKWOOL: un confronto per cambiare prospettiva

È stato proprio su questi temi che si è sviluppato il LiveTalk andato in onda ieri sui canali social di Edilportale, promosso da ROCKWOOL.
 

Guarda il video completo dell'incontro qui:

 
L’incontro ha acceso il dibattito sulla necessità di adottare nuovi approcci progettuali e costruttivi per rigenerare il costruito in modo sostenibile, efficiente e replicabile.
 
La riqualificazione offsite è stata presentata non come una sperimentazione futuribile, ma come una soluzione concreta già applicabile, capace di rispondere alle sfide ambientali, sociali ed economiche.
 

L’approccio ROCKWOOL: sostenibilità, innovazione, qualità architettonica

Per ROCKWOOL, affrontare il tema della riqualificazione offsite non è stato solo un esercizio tecnico, ma una scelta strategica, coerente con una visione di lungo periodo centrata sulla sostenibilità ambientale, sociale ed economica.
 

“La sostenibilità è al centro della nostra strategia aziendale. Il nostro obiettivo è trasformare le sfide dello sviluppo sostenibile in opportunità di business, creando prodotti innovativi che risolvano alcune delle sfide più attuali della società moderna.”

Mauro Tricotti, Responsabile Promozione Tecnica di ROCKWOOL. 
 
In quest’ottica nasce la decisione di investire nella ricerca e nell’innovazione per il settore offsite, individuato come ambito ad alto potenziale in termini di impatto ambientale positivo e rigenerazione urbana.
 
Le soluzioni ROCKWOOL, in particolare, si integrano perfettamente nei modelli di retrofit industrializzato: migliorano le prestazioni termiche e acustiche, aumentano la sicurezza, e contribuiscono a ridurre il consumo energetico degli edifici.
 
Ma l’attenzione non è solo tecnica: la qualità architettonica è considerata un valore imprescindibile, soprattutto nei contesti più critici come le periferie. Riqualificare, quindi, non solo per migliorare le performance energetiche, ma per restituire dignità estetica e valore sociale agli edifici e ai quartieri.
 

Il caso studio di Greve in Chianti: edilizia offsite in azione

A dimostrazione della concretezza di questo approccio, durante il LiveTalk è stato presentato il cantiere di Greve in Chianti, un esempio emblematico di riqualificazione offsite portato avanti grazie al coordinamento di più attori specializzati.
 
Al centro del progetto:

• EDERA, rappresentata da Marco Dalmas, in qualità di responsabile tecnico del programma italiano che promuove il modello Energiesprong, pensato per una riqualificazione energetica profonda, standardizzata e replicabile.
• Fanti Legnami, rappresentata da Gabriele Zini, architetto e consulente dell’azienda, che ha sviluppato il sistema prefabbricato in legno Renew-Wall®, una soluzione tecnica integrata per facciate ventilate ad alte prestazioni.
• ROCKWOOL, che ha messo a disposizione le proprie soluzioni perfettamente integrate nel sistema prefabbricato per garantire efficienza energetica, comfort termoacustico e sicurezza. Durante il LiveTalk, questi aspetti sono stati approfonditi nel contributo tecnico portato da Mauro Tricotti.

 
Fondamentale nel progetto è stata la figura di EDERA, che ha operato da aggregatore della domanda pubblica e facilitatore dell’ecosistema di innovazione, mettendo in relazione le esigenze degli enti gestori con le soluzioni tecnologiche già disponibili.
 

Le riqualificazioni Energiesprong: un modello scalabile, digitale e circolare

Energiesprong non è una singola tecnologia, ma un movimento internazionale che promuove un nuovo modo di riqualificare il patrimonio edilizio esistente, attraverso soluzioni industrializzate ad alte prestazioni. Il modello supporta l’impiego di materiali e tecnologie differenti - dal legno all’acciaio, fino al calcestruzzo - ed è pensato per adattarsi a più contesti edilizi, pubblici e privati.
 
Le riqualificazioni Energiesprong sono:
 

• Decarbonizzate: interventi profondi in linea con gli obiettivi climatici europei 2030 e 2050.
• Scalabili: grazie alla prefabbricazione, i costi e i tempi si riducono drasticamente, con prestazioni garantite nel tempo.
• Sicure: miglioramento delle condizioni strutturali e antisismiche, con cantieri più ordinati e controllati.
• Desiderabili: cantieri brevi, senza ponteggi, comfort indoor migliorato e finiture di alta qualità.

 

Un processo circolare basato sul digitale

Il cuore del metodo Energiesprong è un processo circolare e digitalizzato, dove il modello digitale dell’edificio (Twin Model) accompagna ogni fase dell’intervento, favorendo precisione, tracciabilità e sostenibilità.
 

1. Scansione digitale e rilievo 3D. L’edificio esistente viene rilevato in dettaglio per costruire un gemello digitale (digital twin).
2. Progettazione. Il modello viene trasferito ai progettisti, che definiscono il retrofit su misura.
3. Simulazioni energetiche e analisi strutturali. Viene valutata la performance attesa dell’intervento, in termini di consumi, comfort e sicurezza.
4. Prefabbricazione dei componenti. Il modello guida la produzione dei componenti in fabbrica, pronti per l’assemblaggio.
5. Logistica. I pannelli e gli elementi impiantistici vengono trasportati in cantiere in sequenza ottimizzata.
6. Cantiere: assemblaggio. Il montaggio avviene in tempi rapidi, senza ponteggi e senza trasferimento degli inquilini.
7. Monitoraggio e manutenzione. Il digital twin viene consegnato al gestore per il monitoraggio post-intervento.
8. Riqualificazione, riuso o riciclo. Al termine del ciclo di vita, i componenti sono pensati per essere riutilizzati o riciclati.

 
Progettare offsite: un cambio di scala e di mentalità

Durante il LiveTalk, l’architetto Gabriele Zini, consulente di Fanti Legnami, ha sottolineato come la riqualificazione offsite richieda un ripensamento radicale del ruolo del progettista:
 

“Progettare offsite significa trovare un equilibrio tra su misura e standardizzazione. Il ruolo del progettista è centrale: questo salto di scala richiede un cambio di approccio fino alla scala 1:1. Progettare offsite vuol dire progettare il dettaglio. Le tolleranze non sono più in centimetri, ma in millimetri.”

 
Un'affermazione che ben esprime la complessità e l’accuratezza richieste da questo nuovo paradigma: ogni componente prefabbricato dev’essere pensato in funzione del montaggio finale, e l’intero processo si fonda su una progettazione integrata, digitale e anticipata.
 

Il progetto di Greve in Chianti: rigenerazione offsite per l’edilizia pubblica

Il progetto presentato durante il LiveTalk ha riguardato uno dei due edifici gemelli a uso residenziale pubblico di proprietà del Comune di Greve in Chianti, gestiti da Casa S.p.A. e costruiti nel 1979.
 
L’intervento, che ha coinvolto un fabbricato di tre piani, ha permesso di trasformare un edificio energivoro e obsoleto in una struttura ad alte prestazioni, senza trasferire gli inquilini.
 

Dati principali dell’edificio originario:

• Struttura: telaio in calcestruzzo armato con tamponature in laterizio
• Piani: 3 (piano terra su pilotis)
• Impianti: riscaldamento autonomo con caldaie a gas da 24 kW
• Zona sismica: 3 (medio rischio)
• Nessuna progettazione sismica originaria

 

Tecnologie integrate e interventi realizzati

L’intervento ha rappresentato una dimostrazione concreta di integrazione tecnologica offsite, con soluzioni prefabbricate e sistemi impiantistici già installati in fabbrica:
 

• Demolizione della vecchia copertura e dei balconi ammalorati
• Nuovo involucro prefabbricato in legno con facciata ventilata, impianti e finiture
• Copertura prefabbricata, sostitutiva di quella esistente, inadatta per carichi strutturali
• BIPV fotovoltaico integrato in facciata e copertura
• BIST solare termico integrato in facciata
• Finestre smart con controllo domotico a distanza
• Balconi prefabbricati, montati al posto dei precedenti
• Pompa di calore integrata nel parapetto per VMC, riscaldamento e raffrescamento
• Condotti aeraulici integrati nell’involucro stesso

 
Particolarmente innovativo è stato il processo di montaggio dell’involucro prefabbricato, realizzato in appena quattro ore da due operatori specializzati, senza l’utilizzo di ponteggi.
 

Renew-Wall®: il cuore tecnologico della riqualificazione

L’intervento è stato reso possibile grazie al sistema Renew-Wall®, sviluppato da Fanti Legnami S.r.l. in collaborazione con il CNR, l’Università di Trento e Habitech. Si tratta di un kit modulare prefabbricato in legno, progettato per integrare isolamento, impianti, finiture e serramenti, installabile dall’esterno senza interrompere l’uso dell’edificio.
 
Caratteristiche distintive:

• Efficienza energetica migliorata fino al 60%
• Nessuna impalcatura, nessun trasferimento degli abitanti
• ETA europeo: è la prima soluzione di questo tipo a ricevere la marcatura
• Produzione e preassemblaggio della parete completati in circa 45 giorni

 

Conclusioni: dalla linearità alla collaborazione circolare

Se c’è un messaggio che è emerso con forza durante il LiveTalk, è che l’edilizia offsite non è soltanto una rivoluzione tecnica o produttiva, ma un cambio di paradigma nei rapporti professionali e nei processi decisionali.
 
Non si lavora più in una catena lineare - prima la progettazione, poi il cantiere, infine la fornitura - ma si entra in una logica collaborativa e circolare, dove tutti gli attori, dai progettisti ai fornitori, dagli enti gestori ai produttori, devono essere coinvolti sin dalle prime fasi.
 
A differenza del cantiere tradizionale, dove si può intervenire e modificare "in corsa", nella riqualificazione offsite tutto va definito nei minimi dettagli prima: ogni componente è pensato per essere prodotto, trasportato e installato in modo preciso, senza margini di adattamento. È per questo che questa esperienza può rappresentare un esempio virtuoso di collaborazione replicabile anche in altri contesti.
 
A conferma di questo, nelle battute finali del LiveTalk, Marco Dalmas ha anticipato il lancio del progetto Energiesprong Milano, la prima applicazione su larga scala del modello offsite in Italia.
 
L’obiettivo è trasformare Milano in un modello europeo di riqualificazione energetica, estendendo l’approccio anche all’edilizia scolastica e al patrimonio privato, contribuendo così alla rigenerazione delle periferie e al raggiungimento degli obiettivi climatici del Comune.
 
D’altronde, come ricordato all’inizio di questo focus, c’è una domanda impellente di riqualificazione edilizia a cui bisogna rispondere. Una domanda che impone rapidità, qualità e sostenibilità economica.
 
Quale modello è in grado di coniugare tutto questo?

La riqualificazione offsite ha dimostrato di essere non solo una possibilità concreta, ma una risposta già pronta.

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