Sanatoria e condono con silenzio assenso, quali sono i limiti?

21/05/2025 - La regolarizzazione degli abusi edilizi deve passare attraverso dei percorsi di sanatoria o condono, a seconda delle caratteristiche e del periodo di realizzazione.
 
In alcuni casi, nei procedimenti di sanatoria o condono degli abusi edilizi scatta il silenzio assenso, a condizione che siano rispettati requisiti precisi.
 
Per capire se la regolarizzazione è consentita, è inoltre fondamentale determinare la gravità degli abusi edilizi. Per farlo, l’abuso edilizio deve essere individuato nella sua totalità, considerando l’intervento complessivo.
 

Silenzio assenso per la sanatoria degli abusi edilizi

Di recente la giurisprudenza ha ricordato le condizioni per ottenere il condono degli abusi edilizi con silenzi assenso.
 
I giudici si sono pronunciati su un caso iniziato circa quarant’anni fa con la realizzazione di un edificio in difformità dal titolo edilizio. Il permesso autorizzava la costruzione di un piano terra destinato ad officina, ma nella realtà era stato costruito un edificio di due piani: il piano terra destinato a deposito e il primo a residenza.
 
Il proprietario ha richiesto il condono ai sensi della Legge 47/1985 e nel 1990 il Comune ha richiesto una integrazione documentale sullo stato dei lavori. Tale documentazione è stata presentata nel 1993. Successivamente l’immobile è stato venduto e nel 2016 il nuovo proprietario ha ricevuto una comunicazione con cui il Comune annunciava la concessione del condono, ma chiedeva anche il pagamento di circa 7mila euro come conguaglio dell’oblazione e del contributo di concessione.
 
Il nuovo proprietario non ha pagato e il Comune ha disposto l’archiviazione del procedimento. Il proprietario ha presentato ricorso, sostenendo che gli abusi edilizi, dopo tanti anni, potevano considerarsi condonati per silenzio assenso.
 
Il Tar, in primo grado, ha respinto il ricorso, spiegando che la domanda di condono era incompleta dal momento che l’oblazione non era stata versata integralmente. Ricordiamo infatti che, secondo un orientamento giurisprudenziale, il silenzio assenso si forma solo se la domanda è completa.
 
Le incertezze, però, sono dietro l’angolo perché un altro orientamento della giurisprudenza ritiene che il silenzio assenso si forma anche se mancano i requisiti essenziali.
 
Il proprietario ha quindi presentato appello al Consiglio di Stato, sostenendo che la domanda di condono si intende accolta entro 24 mesi dalla sua presentazione e che il diritto al conguaglio si prescrive entro 36 mesi dalla presentazione della domanda. Di conseguenza, il 20 luglio 1995 gli abusi edilizi sarebbero risultati sanati e il 20 luglio 1996 si sarebbe prescritto il diritto del Comune a richiedere eventuali conguagli a seguito del ricalcolo dell’oblazione.
 
Anche il CdS, con la sentenza 4139/2025, ha respinto il ricorso del proprietario perché alla domanda originaria non mancava solo l’integrale corresponsione dell’oblazione, ma anche altri documenti. Il Comune, infatti, nel 1993 aveva chiesto delle integrazioni, ma il precedente proprietario aveva adempiuto solo parzialmente.
 
Il condono degli abusi edilizi con silenzio assenso, in questo caso, non è stato riconosciuto.
 

Abusi edilizi e silenzio assenso, cosa dice il Salva Casa

È il caso di ricordare che il Decreto Salva Casa ha introdotto delle semplificazioni per la regolarizzazione di alcuni abusi edilizi con silenzio assenso.
 
In base al Salva Casa, il Comune deve pronunciarsi sulle domande di regolarizzazione delle parziali difformità e delle variazioni essenziali entro:
- 45 giorni per il permesso di costruire in sanatoria;
- 30 giorni per la Scia in sanatoria;
- 180 giorni per la richiesta del permesso di costruire o della Scia in sanatoria relativi a interventi sugli immobili sottoposti a vincolo. 
 
Decorsi questi termini, scatta il silenzio assenso.
 

Come viene valutata la gravità degli abusi edilizi

Per orientarsi nella disciplina del silenzio assenso, e anche per capire se le opere realizzate sono sanabili, è quindi fondamentale sapere in che modo sarà valutata la gravità degli abusi edilizi.
 
Il Comune valuta l’opera nel suo complesso e non si sofferma sul singolo intervento che, se considerato in modo isolato, può sembrare di lieve entità.
 
Questo principio è stato ribadito dalla Cassazione con la sentenza 16349/2025. I giudici si dono pronunciati sul ricorso contro l’ordine di sequestro di un immobile. Il proprietario aveva ammesso di aver realizzato una serie di abusi edilizi, ma contestava il sequestro perché gli interventi erano stati completati e non si prospettava alcun rischio di ulteriore compromissione del paesaggio.
 
La Cassazione, invece, dopo alcuni sopralluoghi ha appurato la presenza di molteplici interventi abusivi realizzati in difformità dal permesso a costruire, di cui alcuni erano stati completati e altri erano in corso di ultimazione.
 
Secondo i giudici, una costruzione può dirsi completata solo ove siano terminati i lavori relativi a tutte le parti dell'edificio. Di conseguenza, hanno concluso, il reato di costruzione in difetto del permesso di costruire cessa con il completamento dell’opera. Prima che i lavori finiscano, esiste il rischio che l’opera possa essere ampliata o assumere connotati in grado di provocare danni maggiori all’ambiente e al paesaggio.
 
Solo dopo la conclusione dei lavori si può stimare l’impatto dell’intervento e decidere se la via della sanatoria è percorribile.
 
Sulla base di questi motivi, il caso esaminato si è concluso con la conferma del sequestro.