Cambio d’uso più facile con il Salva Casa? Non sempre

20/05/2025 - Il cambio di destinazione d’uso con il Salva Casa può risultare più semplice. Tuttavia, la semplificazione non è uniforme sul territorio nazionale perché l’ultima parola spetta alle Regioni.
 
Questo significa che le semplificazioni introdotte dal Salva Casa in materia di cambi di destinazione d’uso devono essere consentite dalla normativa regionale.
 
Solo le Regioni, infatti, possono decidere se le semplificazioni al cambio di destinazione d’uso del Salva Casa sono compatibili con le specificità territoriali.
 
A ribadire questo concetto è stato di recente il Tar Lazio.
 

I dubbi al cambio destinazione uso Salva Casa

Uno dei casi, analizzati dalla giurisprudenza, riguarda il cambio di destinazione d’uso di un seminterrato da magazzino a residenziale.
 
L’intervento prevede che l’immobile sia suddiviso in 4 ambienti: ingresso, camera da letto, soggiorno con angolo cottura e bagno. Per realizzarlo, il proprietario dell’immobile presenta una Scia ai sensi dell’articolo 23-ter del Decreto Salva Casa. Si tratta, lo ricordiamo, della disposizione che ha introdotto regole più agili per il cambio di destinazione d’uso.
 
Il Comune blocca i lavori e ordina la demolizione delle opere già realizzate, quindi il proprietario presenta ricorso al Tar Lazio, sostenendo che l’intervento non implicherà alcun aumento volumetrico.
 

I limiti al cambio destinazione uso semplificato Salva Casa

Il Tar Lazio, con la sentenza 8313/2025, osserva che il caso riguarda un cambio di destinazione d’uso verticale, cioè tra categorie funzionali diverse, che quindi incide sul carico urbanistico.
 
I giudici ricordano che, in base al Decreto Salva Casa, per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate, sono le norme regionali che individuano i casi in cui il cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse è consentito.
 
In assenza di una disciplina regionale specifica, non si possono applicare le semplificazioni per il cambio di destinazione d’uso del Salva Casa: questo vuol dire che non si può procedere con Scia, ma è necessario richiedere il permesso di costruire.
 
I giudici hanno quindi respinto il ricorso e confermato la decisione del comune laziale.
 

Cosa dicono le linee guida Salva Casa sui cambi d’uso

La semplificazione in materia di cambi di destinazione d’uso ha da subito suscitato qualche incertezza tra i professionisti che dovevano curare la presentazione delle pratiche e i Comuni chiamati a gestirle.
 
I cambi di destinazione d’uso del Salva Casa sono uno dei tanti temi toccati dalle linee guida con cui il Ministero delle Infrastrutture ha tentato di sciogliere i dubbi.
 
Le linee guida spiegano, ad esempio, che i Comuni devono motivare le specifiche condizioni introdotte negli strumenti urbanistici per contingentare le richieste di cambio d’uso e preservare l’assetto e lo sviluppo armonico del territorio.
 
Le linee guida contengono anche un chiarimento sui lavori eventualmente eseguiti contestualmente al cambio di destinazione d’uso. Il Mit ha precisato che non sono le opere a determinare la rilevanza urbanistica del cambio di destinazione d’uso e che i lavori incidono sui permessi da richiedere.