Rivendere una casa acquistata con il Supersismabonus acquisto non genera plusvalenza

22/05/2025 - Le norme meno favorevoli della plusvalenza Superbonus non si applicano a chi rivende un immobile acquistato precedentemente con il Supersismabonus acquisto. A tali compravendite si applica la tassazione con le condizioni molto più favorevoli previste per la plusvalenza ordinaria.

Lo ha spiegato l’Agenzia delle Entrate con la Risposta 137/2025.
 
Si tratta di una risposta potenzialmente utile ad un gran numero di persone che, dopo aver usufruito dell’agevolazione per l’acquisto di una casa antisismica, intendono rivenderla.
 

Cosa è la plusvalenza Superbonus

Prima di entrare nel merito, è il caso di ricordare il concetto di plusvalenza Superbonus: la tassazione più restrittiva è stata introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 per evitare una doppia agevolazione a vantaggio di chi ha realizzato lavori incentivati con il Superbonus - cioè eseguiti senza sostenere alcuna spesa ma avvalendosi dello sconto in fattura - e rivende l’immobile riqualificato ad un prezzo molto più alto del valore precedente.
 
In base a questa disposizione, i costi dei lavori di riqualificazione energetica e sismica agevolati dal superbonus non si detraggono dalla plusvalenza, tassata al 26%, realizzata con la vendita dell’immobile entro 10 anni dalla fine dei lavori.
 
Dopo l’entrata in vigore della norma sulla plusvalenza Superbonus, con la Circolare 13/2024, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la plusvalenza non viene tassata se gli immobili sono acquisiti per successione o adibiti ad abitazione principale per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione.
 
Nella stessa circolare, l’Agenzia ha fornito un’altra spiegazione, fondamentale per sciogliere i dubbi sul Supersismabonus acquisto: la tassazione della plusvalenza Superbonus riguarda solo la prima cessione a titolo oneroso, effettuata entro 10 anni dalla conclusione dei lavori, e non anche le eventuali successive cessioni dell’immobile.

In sintesi, per plusvalenza Superbonus si intende una base imponibile che include le spese sostenute per la riqualificazione e che implica una tassazione maggiore.
 
Per plusvalenza ordinaria, invece, si intende che dalla base imponibile sono detratte le spese sostenute per la riqualificazione. La tassazione è quindi più favorevole perché si calcola su un importo inferiore.
 

Plusvalenza Superbonus, il caso del Super-sismabonus acquisto

Nei giorni scorsi, un contribuente ha chiesto delucidazioni in materia di plusvalenza Superbonus per la rivendita di un immobile precedentemente acquistato con il Supersismabonus acquisto, cioè con la riduzione del prezzo di vendita a favore di chi acquista una casa antisismica dall’impresa di costruzione che ha demolito un edificio esistente e lo ha ricostruito secondo migliori standard di sicurezza.
   
Il contribuente ha comprato un immobile con il Supersismabonus acquisto nel 2021 e nel 2025 intende rivenderlo. Per questo ha chiesto quale sarà la plusvalenza che gli verrà tassata.
 
Con la risposta 137/2025, l’Agenzia ha ricordato quanto spiegato con la Circolare: le norme della plusvalenza Superbonus si applicano solo alla prima cessione (vendita) dell'immobile su cui il venditore abbia eseguito interventi edilizi agevolati.
 
Al contrario, le regole sulla plusvalenza Superbonus non valgono per le successive compravendite.
 
Nel caso preso in esame, la prima cessione dell’immobile è stata operata dall’impresa di costruzione, che ha venduto l’immobile al privato. Di conseguenza, al momento della rivendita, il privato subisce la tassazione più favorevole della plusvalenza.
 

Plusvalenza Superbonus e ordinaria, facciamo un esempio

Ipotizziamo che un privato abbia acquistato dall’impresa un immobile del valore di 200mila euro e che l’impresa abbia applicato il massimo sconto in fattura, cioè 96mila euro. Il privato ha quindi pagato 104mila euro.
 
Dopo qualche anno, il privato rivende l’immobile a 210mila euro.
 
Se si applicassero le regole della plusvalenza Superbonus, il privato si vedrebbe tassata con un’aliquota del 26% l'intera plusvalenza pari a 106mila euro.
 
Invece, dato che la norma prevede che tale regola sia applicata solo alla prima cessione, al privato che rivende l’immobile antisismico acquistato dall’impresa verrà tassata soltanto una plusvalenza pari a 10mila euro. Il risultato è una tassazione nettamente inferiore.