Polizze catastrofali, ecco le regole definitive

Polizze catastrofali obbligatorie anche per gli immobili con piccoli abusi sanati o in corso di regolarizzazione e per quelli utilizzati dall’imprenditore in affitto o leasing.
 
I chiarimenti sul nuovo adempimento a carico delle imprese arrivano con la legge di conversione del DL 39/2025, approvata in via definitiva dal Senato. 
 
Il DL 39/2025 conteneva inizialmente solo la proroga dei termini a partire dai quali le imprese sono obbligate alla stipula delle polizze catastrofali ma, durante la discussione in Parlamento, il testo è stato emendato per includere ulteriori disposizioni di ordine pratico.
 

Cosa sono le polizze catastrofali obbligatorie

In primo luogo, bisogna ricordare che la Legge di Bilancio 2024 ha introdotto l’obbligo di stipulare le polizze catastrofali, cioè polizze assicurative che coprano i danni causati alle imprese dalle calamità naturali.
 
Il nuovo obbligo è stato introdotto per non gravare eccessivamente sullo Stato che, in presenza di alluvioni, inondazioni, esondazioni, sismi e frane, è chiamato a stanziare fondi per ripristinare la funzionalità delle imprese e degli stabilimenti produttivi.
 

Quando entra in vigore l’obbligo di polizze catastrofali

Le regole operative sono arrivate con molto ritardo. Il Regolamento con le modalità attuative e gli schemi di assicurazione (DM 18/2025) è stato pubblicato il 27 febbraio 2025, a ridosso del termine del 31 marzo 2025 inizialmente concesso alle imprese per mettersi in regola.
 
Il DL 39/2025 ha quindi risposto alle richieste degli operatori, prorogando l’entrata in vigore dell’obbligo di stipula delle polizze catastrofali.
 
Il DL 39/2025 ha stabilito un avvio a scaglioni, che è stato confermato dalla legge di conversione:
 
- 1° ottobre 2025 per le imprese di medie dimensioni (da 50 a 250 dipendenti);
- 1° gennaio 2026 per le piccole e micro-imprese.

Alle grandi imprese (oltre 250 dipendenti), invece, non è stata concessa alcuna proroga. Resta quindi valido l'obbligo si dotarsi della polizza a partire dal 1° aprile 2025, ma viene riconosciuto un periodo transitorio di 90 giorni per l'adeguamento (quindi entro il 30 giugno 2025) senza che la mancata stipula faccia loro perdere il diritto ad ottenere contributi pubblici.
   

Immobili abusivi e polizze catastrofali

Il decreto ha suscitato dei dubbi sull’obbligo di polizze catastrofali.
 
Ad aprile, il Ministero delle Imprese e del Made in Italy ha pubblicato una serie di Faq per rispondere alle incertezze degli operatori, ad esempio in merito all’obbligo di stipulare le polizze catastrofali per gli edifici con abusi edilizi.
 
La legge riprende alcuni argomenti trattati nelle Faq, dando loro la certezza di una norma.
 
In materia di abusi edilizi, la legge di conversione spiega che possono essere assicurati gli immobili:
- costruiti o ampliati sulla base di un valido titolo edilizio;
- la cui ultimazione risale a una data in cui il rilascio di un titolo edilizio non era obbligatorio;
- oggetto di sanatoria o per i quali sia in corso un procedimento di sanatoria o di condono.
 
Le faq avevano invece affermato, in modo generico, che erano esclusi dall’obbligo di stipulare le polizze professionali, e quindi dalla possibilità di ottenere un ristoro, tutti gli immobili costruiti senza le autorizzazioni previste o su cui fosse stato realizzato un abuso edilizio successivamente alla data di costruzione.
 

Polizze catastrofali per gli immobili in leasing o affitto

Un altro dubbio, affrontato dalle faq, e messo nero su bianco dalla legge di conversione, riguarda gli immobili di proprietà di terzi, che l’imprenditore detiene in affitto o leasing.
 
L’imprenditore deve stipulare la polizza catastrofale e, in caso di calamità naturali, la liquidazione del ristoro economico avviene a favore del proprietario. Quest’ultimo deve utilizzare le somme percepite per il ripristino dell’immobile. In caso di inadempimento, all’imprenditore spetta un risarcimento a titolo di lucro cessante per il periodo di interruzione dell’attività.