Salva Casa, in vigore l’obbligo dei nuovi moduli edilizi nei Comuni

26/05/2025 - Dal 23 maggio 2025 è ufficialmente operativo l’obbligo per tutti i Comuni italiani di adottare e pubblicare la nuova modulistica unificata prevista dal Decreto Salva Casa.
 
I moduli unificati, relativi a Cila, Scia, Scia alternativa al permesso di costruire e permesso di costruire, devono essere messi a disposizione dell’utenza tramite i siti istituzionali degli enti locali. L’adeguamento è vincolante per tutte le amministrazioni comunali, anche in assenza di un recepimento regionale.
 
La pubblicazione dei moduli Salva Casa sui siti dei Comuni è l’ultimo passaggio per dare piena attuazione alle semplificazioni in materia di tolleranze costruttive, sanatorie edilizie, accertamento di conformità e dichiarazione dello stato legittimo degli immobili.

Sullo sfondo permane però qualche incertezza. Cosa accade, ad esempio, se Regioni e Comuni non si adeguano? E come si applicano, in concreto, le norme del Salva Casa che sono risultate poco chiare e hanno già dato luogo a contenziosi?
 

I moduli Salva Casa nei Comuni

Ricordiamo che il Decreto Salva Casa ha introdotto modifiche al Testo Unico dell’edilizia, semplificando l’iter per la sanatoria delle parziali difformità e delle variazioni essenziali e la dichiarazione delle tolleranze costruttive ed esecutive.
 
Per dare attuazione a queste novità su tutto il territorio nazionale, la Conferenza Unificata il 27 marzo ha adottato i moduli unici Salva Casa, che hanno integrato la modulistica edilizia preesistente con riquadri, sezioni aggiuntive e richiami alle casistiche della nuova normativa.
 
I nuovi moduli sono pensati per gestire le istanze di regolarizzazione introdotte dal Salva Casa.
 
Dopo l’accordo del 27 marzo, la palla è passata alle Regioni, che hanno avuto tempo fino al 9 maggio per diffondere i contenuti informativi dei moduli unificati e standardizzati.
 

 
Al momento, solo una parte delle Regioni ha adottato i moduli unici del Salva Casa. Di queste, alcune hanno ottemperato all’obbligo in ritardo rispetto alla scadenza del 9 maggio. 
 

Moduli Salva Casa, cosa accade se i Comuni non si adeguano

L’accordo ha fissato al 23 maggio la data entro cui aggiornare i moduli unici dei Comuni, anche in mancanza di una disciplina regionale ad-hoc. In questi casi ai Comuni è stato prescritto di prendere direttamente come riferimento i contenuti dell’accordo.

Come spiegato anche dall'Associazione nazionale costruttori edili (Ance) in un dossier sull'impatto della modulistica Salva Casa diffuso venerdì scorso, i Comuni non hanno il potere di modificare il contenuto dei moduli. L'obiettivo della standardizzazione della modulistica è infatti limitare la discrezionalità dei Comuni di prevedere obblighi non richiesti da specifiche normative di legge. I Comuni sono quindi tenuti ad adeguarsi ai modelli nazionali sulla base delle eventuali integrazioni previste a livello regionale.

Ma cosa accade se Regioni e Comuni non si adeguano? In mancanza di un modulo aggiornato, cosa può fare un cittadino che intende ottenere lo stato legittimo del suo immobile e la sanatoria semplificata? A questi dubbi ha cercato di rispondere l'Ance, spiegando nel suo dossier che l'accordo della Conferenza Unificata richiama l’articolo 24, commi 3 e 4 del Decreto Semplificazioni (DL 90/2014), con cui veniva definita la procedura di adeguamento alla modulistica unificata predisposta all'epoca.

Secondo il DL Semplificazioni del 2014, "le pubbliche amministrazioni regionali e locali utilizzano i moduli unificati e standardizzati nei termini fissati con i suddetti accordi o intese; i cittadini e le imprese li possono comunque utilizzare decorsi 30 giorni dai medesimi termini". Ance ritiene quindi che, in mancanza di un adeguamento della Regione e del Comune interessato, i cittadini e le imprese possono utilizzare la modulistica unificata nazionale decorsi 30 giorni, quindi presumibilmente dal 23 giugno 2025.

Questo significa che, nei Comuni eventualmente inadempienti, i cittadini dovrebbero attendere ancora un mese prima di poter presentare le pratiche Salva Casa e che la partenza del piano di regolarizzazioni semplificate subirebbe dei ritardi.

 

Moduli Salva Casa nei Comuni, i dubbi operativi 

Malgrado l’unificazione della modulistica e la definizione dei margini di manovra dei Comuni, persistono dubbi interpretativi sull’applicazione concreta del Salva Casa.
 
L’incertezza principale dei Comuni riguarda la verifica dello stato legittimo dell’immobile nelle pratiche di sanatoria. Secondo il Ministero delle Infrastrutture (Mit), i Comuni non devono condurre un nuovo esame sui titoli pregressi, mentre la giurisprudenza esclude le regolarizzazioni implicite perché, a suo avviso, la sussistenza dello stato legittimo dell’immobile è subordinata alla condizione che l’Amministrazione, in sede di rilascio di un titolo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi. 
 
Nei giorni scorsi, l’Associazione nazionale comuni italiani (Anci) ha fatto il punto della situazione in un webinar che ha messo in luce i dubbi e proposto delle soluzioni di metodo da adottare fino a quando non saranno diffusi dei chiarimenti ufficiali.
 
L’Anci ha consigliato ai Comuni di applicare le indicazioni del Mit, quindi di non verificare i titoli pregressi.
 
Resta ora da capire se la presentazione e l’esame delle pratiche di sanatoria Salva casa proseguiranno senza intoppi.