Il Salva Casa può sanare la traslazione di un fabbricato in area vincolata?

30/05/2025 - La traslazione di un fabbricato consiste nella sua localizzazione in un’area diversa rispetto a quella indicata nel progetto assentito con il permesso di costruire.
 
Quali sono le conseguenze della traslazione del fabbricato? Si tratta di un’irregolarità che può essere sanata o che deve essere punita con la demolizione? E cosa accade in area vincolata?
 
Le risposte ruotano intorno ai concetti di totale difformità dal permesso di costruire e di variazione essenziale. Concetti su cui è intervenuto il Salva Casa che, però, può essere invocato solo a determinate condizioni.
 
Sull’argomento si sono di recente pronunciati i giudici del Tar Lazio che, con la sentenza 5211/2025 hanno analizzato il caso particolare della traslazione di un immobile in area sottoposta a vincolo idrogeologico.
 

Il caso della traslazione del fabbricato in area vincolata

I giudici si sono pronunciati sul ricorso, presentato dal proprietario di un immobile, contro l’ordine di demolizione dell’immobile emesso il 19 giugno 2024.
 
Nell’ordine di demolizione, il Comune contesta la realizzazione di una villa unifamiliare in totale difformità dal permesso di costruire precedentemente rilasciato.
 
Dalla sovrapposizione tra il posizionamento catastale di progetto e il posizionamento risultante dalle foto aree estratte da Google Earth, emerge che la villetta è stato traslata in direzione Nord di circa 39 metri lineari e ruotata in direzione Nord-Est, tanto che tra la sagoma dell’edificio assentito e quella dell’edificio realizzato non esiste alcun punto di sovrapposizione.
 
Il Comune ha quindi ordinato la demolizione, ma il proprietario presenta ricorso citando le modifiche che il Decreto Salva Casa ha apportato al testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001).
 
Il proprietario afferma che la traslazione del fabbricato non si qualifica come intervento eseguito in totale difformità dal titolo abilitativo, nè come variazione essenziale, ma come parziale difformità perché non sono state modificate la destinazione d’uso, la volumetria, l’altezza, la superficie e la sagoma dell’immobile.
 
Secondo il proprietario, si tratta quindi di un intervento che, in base al Salva Casa, non è più sanzionabile con la demolizione, ma può essere sanato con un percorso semplificato.
 
Se, prima dell’entrata in vigore del Salva Casa la qualificazione come totale difformità o variazione essenziale era ininfluente ai fini dell’ordine di demolizione, oggi la situazione è cambiata: le variazioni essenziali possono infatti beneficiare del percorso di sanatoria semplificata al pari delle parziali difformità.
 

Traslazione dell’immobile: totale difformità o variazione essenziale

Il Tar, con la sentenza 5211/2025, ha ripercorso le modifiche del Salva Casa e chiarito i limiti della loro efficacia e l’impatto sugli interventi realizzati nelle aree sottoposte a vincolo.
 
In primo luogo, il Tar ha spiegato come qualificare l’intervento realizzato. Sulla base del Testo Unico dell’edilizia, nella versione vigente sia prima sia dopo l’entrata in vigore del Salva Casa, la traslazione del fabbricato si qualifica come variazione essenziale.
 
Il Testo Unico dell’edilizia demanda infatti alle Regioni la definizione delle variazioni essenziali e, sulla base della LR 15/2008 del Lazio, la modifica della localizzazione di un fabbricato in area vincolata è una variazione essenziale.
 
Tuttavia, questo non significa che l’abuso possa evitare la demolizione e ottenere automaticamente la sanatoria edilizia ai sensi del Salva Casa.  
 
I giudici osservano infatti che l’ordine di demolizione è stato emesso il 19 giugno 2024, prima dell’entrata in vigore della legge di conversione del Decreto Salva Casa, avvenuta il 24 luglio 2024.
 
Nel caso esaminato, i giudici hanno quindi respinto il ricorso e confermato l’ordine di demolizione.
 
Un contenzioso analogo, iniziato dopo l’entrata in vigore del Salva Casa, potrebbe però evolversi diversamente.