Permesso di costruire in variante: che impatto ha sul titolo abilitativo originario?

26/05/2025 - Quando si realizza un intervento edilizio può risultare necessario richiedere una variante al permesso di costruire.
 
Ma quale effetto ha la variante al permesso di costruire sul titolo abilitativo originario? Sapere chiaramente quali conseguenze comporta la richiesta della variante è fondamentale per avere un quadro preciso delle scadenze da rispettare e evitare contenziosi.
 
Sull’argomento è di recente intervenuto il Tar Calabria con la sentenza 362/2025.
 

I dubbi sulla variante al permesso di costruire

Il Tar si è pronunciato sul caso di un intervento di demolizione di due fabbricati e realizzazione di un fabbricato a civile abitazione, da realizzare sulla base di un permesso di costruire rilasciato il 22 luglio 2013.
 
Il 1° ottobre 2013 il titolare del permesso di costruire ha comunicato al Comune l'inizio dei lavori. In seguito, il 29 novembre 2013 ha comunicato al Comune la sospensione temporanea dei lavori.
 
Successivamente, il 5 giugno 2014, ha avanzato richiesta di permesso di costruire in variante, avente ad oggetto la realizzazione di un muro in cemento armato nonché un diverso posizionamento del fabbricato.
 
Il 14 novembre 2016 il titolare del permesso ha inoltrato un sollecito al quale, in data 29 novembre 2016, è seguito il preavviso di rigetto del Comune.
 
Il titolare del permesso il 21 ottobre 2024 ha inviato un nuovo sollecito, ma il Comune ha comunicato il rigetto della richiesta di variante del permesso di costruire per l'avvenuta decadenza del permesso di costruire.
 

Permesso di costruire e varianti, le norme di riferimento

Durante il contenzioso è stata ricostruita la normativa sull’argomento. In base all’articolo 15, comma 2, del Testo Unico edilizia (Dpr 380/2001), “il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo - e - quello di ultimazione, entro il quale l'opera deve essere completata, non può superare tre anni dall'inizio dei lavori”.
 
Sempre secondo quanto previsto dal Testo Unico edilizia, decorsi tali termini il permesso decade a meno che non venga richiesta una proroga.
 
La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell'opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all'inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari.
 
Fatta questa premessa, il titolare del permesso di costruire ha presentato ricorso al Tar sostenendo che la richiesta di variante al permesso di costruire avrebbe sospeso i termini del permesso di costruire originario.
 

Variante al permesso di costruire, i termini da considerare

Il Tar Calabria, con la sentenza 362/2025 ha spiegato che dal 1° ottobre 2013 ha iniziato a decorrere il termine di tre anni per la decadenza e che prima della scadenza del termine del 1° ottobre 2016 non è stata presentata nessuna richiesta di proroga.
 
Il permesso originario, secondo i giudici, è quindi decaduto.
 
A detta del Tar, la richiesta di permesso di costruire in variante non sospende il termine di decadenza del permesso di costruire originario dal momento che non esiste una norma che lo preveda.
 
Allo stesso tempo, spiegano i giudici, la richiesta di permesso in variante non equivale a una richiesta di proroga del permesso originario. I giudici si sono conformati a un consolidato orientamento della giurisprudenza amministrativa per cui “il Il mero rilascio di un permesso in variante all'originario permesso per costruire non fa decorrere un nuovo termine di avvio e di conclusione dei lavori, il quale va sempre determinato con riferimento al titolo edilizio originario”.
 
I giudici hanno quindi respinto il ricorso e confermato la decadenza del permesso di costruire.