Veranda box-window: è un abuso edilizio o una Vepa in edilizia libera?

12/05/2025 - La realizzazione di verande senza permessi provoca spesso contenziosi tra chi sostiene che si tratta di opere accessorie, chi pensa che siano manufatti rientranti nel regime dell’edilizia libera e i Comuni che, invece, richiedono il permesso di costruire.
 
Qual è la posizione corretta? Sulla possibilità di realizzare verande senza permessi si è pronunciata la giustizia amministrativa, che ha ripercorso le modifiche normative in materia di edilizia libera e posto l’attenzione sulle caratteristiche delle opere da tenere in considerazione.
 

Veranda senza permessi ‘box-window’, è una Vepa?

Il primo caso, preso in esame dal Tar Puglia, riguarda la realizzazione di una veranda senza permessi. Il proprietario dell’immobile su cui è stato realizzato l’intervento dichiara di aver trasformato un balcone in box-window e creato una veranda coperta.
 
Per tale intervento, il proprietario chiede il condono edilizio nel 2004, sfruttando la Legge 326/2003 sul terzo condono edilizio, e paga l’oblazione dovuta.
 
Nel 2024, il Comune nega il condono della veranda realizzata senza permessi, sostenendo di aver richiesto nel 2006 un’integrazione documentale con cui si chiedeva anche un’integrazione dell’oblazione. Il proprietario presenta ricorso per far annullare il diniego e dimostra che la richiesta di integrazione documentale non gli è mai stata notificata.
 
Il Tar Puglia, con la sentenza 584/2025, afferma in primo luogo che, in caso di dubbio sulla corretta notifica dell’atto, l’onere di dimostrare la ricezione del plico spetta al mittente. Dato che il Comune non è in grado di dimostrare la ricezione della richiesta, esso ha perso il diritto ad ottenere un’integrazione dell’oblazione.
 
I giudici si concentrano poi sulle caratteristiche dei manufatti, spiegando in quali casi è consentita la realizzazione di verande senza permessi. Il Tar sottolinea che la domanda di condono pende da più di vent’anni e che nel frattempo “è subentrata più favorevole normativa, applicabile, in virtù di espresse disposizioni, anche in via retroattiva”.
 
Così - si legge nella sentenza - il recente decreto Salva Casa (DL 69/2024), ha modificato in più punti il Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001), ampliando le fattispecie di sanatoria di talune difformità e specificando meglio la portata delle tolleranze costruttive.
 
Secondo i giudici, anche in virtù di questa normativa si può affermare che l’intervento, in quanto veranda box window, rientra tra le superfici accessorie. La veranda presa in esame è fatta di materiale rimovibile e sostituibile, assicura alla struttura principale la fruizione di un ambiente che rimane esterno e completamente separato dagli altri ambienti dell’abitazione, anche se collegato da un’entrata.
 
I giudici richiamano inoltre il Decreto “Aiuti-bis” (DL 115/2022), che ha incluso le vetrate panoramiche amovibili e trasparenti (Vepa) nel regime dell’edilizia libera.
 
A detta dei giudici, la veranda box window rientra nella casistica delle Vepa perché ha trasparenze su più lati e dispone di illuminazione naturale, rimanendo quindi un ambiente accessorio che non implica modifiche edilizie al balcone.
 
Il Tar ha quindi annullato il diniego di condono edilizio.
 

Veranda senza permessi e Salva Casa retroattivo, sarà un precedente?

Con questa pronuncia, i giudici del Tar Puglia sottolineano l’importanza di valutare il tipo di struttura realizzata per la chiusura del balcone perché non sempre si creano volumi aggiuntivi che richiedono il permesso di costruire. In determinati casi, infatti, le verande senza permessi non sono interventi abusivi, ma opere legittime.
 
La sentenza nasconde anche un’altra importante affermazione. I giudici del Tar Puglia sono convinti che le novità introdotte dal decreto Salva Casa siano retroattive.
 
In realtà, la classificazione della veranda box window costruita senza permesso come opera di edilizia libera poteva basarsi sulla normativa che ha liberalizzato le Vepa. Il Tar Puglia, però, ha citato il Salva Casa associandolo al concetto di retroattività.
 
Fino ad ora, invece, i giudici di altri tribunali amministrativi hanno quasi sempre escluso la retroattività del Salva Casa, affermando che il giudizio deve concludersi sulla base della normativa in vigore al momento in cui è sorto e che, in caso di esito sfavorevole, l’interessato può presentare un altro ricorso, che sarà analizzato in base alla nuova normativa vigente.
 
La legge di conversione del Decreto Salva Casa è entrata in vigore il 28 luglio 2024, mentre i contenuti e gli obiettivi del decreto erano conosciuti già da maggio 2024.
 
Il diniego del condono è stato notificato il 7 maggio 2024, ma non è chiaro quando è stato presentato il ricorso, quindi se il Salva Casa fosse già pienamente in vigore. Ad ogni modo, la controversia è sorta a cavallo dell’entrata in vigore della nuova normativa e il riferimento alla retroattività potrebbe generare nuovi dubbi o costituire un appiglio per i ricorsi futuri.