Bonus ristrutturazione sulla casa appena comprata: quale aliquota si applica?

23/06/2025 - Come funziona il bonus ristrutturazione su casa acquistata? I lavori di recupero dell’immobile sono incentivati con la detrazione al 50% o al 36%?
 
Il dubbio è determinato dai cambiamenti nella normativa che regola i bonus edilizi, che differenzia le aliquote della detrazione a seconda che i lavori siano eseguiti su un immobile destinato ad abitazione principale o su una seconda casa.
 
Dopo mesi di dubbi e di attesa, l’Agenzia delle Entrate ha finalmente chiarito, con la Circolare 8/E, come funziona il bonus ristrutturazione per i lavori su una casa acquistata e poi ristrutturata dopo l'acquisto.
 

Come funziona il bonus ristrutturazione 2025

Prima di entrare nel merito della spiegazione, è il caso di ricordare che i dubbi sono sorti perché la Legge di Bilancio 2025 ha prorogato il bonus ristrutturazione con aliquote decrescenti nel tempo e differenziate tra prima casa e altre abitazioni.
 
Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio sulla prima casa, il bonus ristrutturazione ha un’aliquota:
 
- del 50% nel 2025;
- del 36% nel 2026 e 2027.
 
Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio su abitazioni non adibite a prima casa, il bonus ristrutturazione ha un’aliquota:
 
- del 36% nel 2025;
- del 30% nel 2026 e 2027.
 

Il dubbio sul bonus ristrutturazione su casa acquistata

La casa ristrutturata dopo l'acquisto rappresenta un caso ibrido tra prima e seconda casa perché nel lasso di tempo impegnato dalla realizzazione dei lavori non può fungere da abitazione principale.
 
Dal momento che la normativa non è chiara, i professionisti e i potenziali beneficiari del bonus hanno immaginato due scenari.
 
Nel primo, più restrittivo, è stato ipotizzato che l’immobile diventa abitazione principale solo nel momento in cui l’acquirente trasferisce la propria residenza. Dato che il trasferimento della residenza non è possibile per tutta la durata del cantiere, si presuppone che i lavori di ristrutturazione siano stati effettuati su un immobile diverso dall’abitazione principale e che il proprietario abbia diritto al bonus ristrutturazione con aliquota al 36%.
 
Nel secondo scenario, più ottimistico, è stato ipotizzato che l’immobile possa essere già considerato come abitazione principale dato che lo diventerà a fine lavori. In questo caso, il proprietario ha diritto al bonus ristrutturazione con aliquota al 50%.
 
Facciamo un esempio pratico su un immobile acquistato a gennaio 2025, su cui si avviano lavori di ristrutturazione per 80.000 euro. Nel primo caso, il proprietario avrebbe diritto a una detrazione pari a 28.800 euro (36% di 80.000), mentre nel secondo otterrebbe un bonus di 40.000 euro (50% di 80.000).
 

Come funziona il bonus ristrutturazione su casa acquistata

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare 8/E,  ha finalmente spiegato che chi acquista un immobile, e poi lo ristruttura, ha diritto al bonus ristrutturazione con aliquota al 50% a condizione che, al termine dei lavori,lo adibisca ad abitazione principale.
 
Questo significa che chi ristruttura l’immobile appena acquistato ha diritto al bonus ristrutturazione 50%, riconosciuto ai proprietari di prima casa, anche se ancora non vi ha trasferito la residenza.