Condono edilizio, ecco come si calcola il limite volumetrico da non superare

27/06/2025 - Quando si presenta un’istanza di condono edilizio bisogna considerare che c’è un limite alla volumetria che può essere sanata.
 
Ma come si calcola il limite volumetrico per ottenere il condono edilizio? La risposta non è affatto banale e continua a creare dubbi anche nelle pratiche molto vecchie.
 
Di recente, infatti, il Tar Lazio ha sciolto i dubbi sul limite di volumetria che può essere regolarizzato nell’ambito di una richiesta di condono edilizio presentata ai sensi della Legge 724/1994 sul secondo condono edilizio.
 

I dubbi sulla volumetria regolarizzabile col condono edilizio

Il caso analizzato dal Tar inizia nel 1995, quando il proprietario di un magazzino, che occupa 4 numeri civici, presenta istanza di condono edilizio per la regolarizzazione di una serie di opere abusive.
 
Il Comune nega il condono, spiegando che sono stati superati i limiti volumetrici previsti dalla legge. La legge sul secondo condono edilizio prevedeva la possibilità si sanare una volumetria complessiva fino a 750 metri cubi, mentre dalla documentazione presentata era emerso che la volumetria era pari a 1440 metri cubi.
 
Il proprietario presenta quindi ricorso, lamentando che il Comune ha suddiviso la domanda di condono in 4 sottopratiche, una per ogni numero civico, ha calcolato la volumetria separatamente e ha poi sommato le volumetrie per ottenere il totale.
 
Secondo il proprietario, il Comune non ha considerato che si trattava di edifici con diversa destinazione d’uso, residenziale e non. Questa precisazione è importante perché, a suo avviso, la destinazione d’uso non residenziale non era soggetta a limiti di volumetria.
 
Il proprietario sostiene poi che il Comune nel 2006 ha chiesto un’integrazione documentale, ma ha comunicato il diniego solo nel 2014, oltre i termini per la formazione del condono edilizio con silenzio assenso. Sempre secondo il proprietario, non ci sarebbe alcun interesse pubblico alla demolizione delle opere abusive regolarizzate con il condono ottenuto con silenzio assenso.
 

Limiti alla volumetria regolarizzabile col condono edilizio

Il Tar Lazio, con la sentenza 12173/2025 ha dato ragione al Comune, spiegando come si calcola il limite di volumetria che può essere regolarizzato con il condono edilizio.
 
I giudici hanno spiegato che il computo della volumetria deve essere effettuato in modo cumulativo per l’intero compendio edilizio, anche quando questo risulti articolato su più numeri civici o presenti differenti destinazioni d’uso.
 
La presenza di una suddivisione amministrativa in più pratiche, hanno aggiunto, in cui un’unica domanda è stata frazionata in quattro sottopratiche, non può incidere sul calcolo complessivo, pena l’elusione della normativa sui limiti di cubatura sanabile.
 
Il Tar ha sottolineato che l’articolo 39 della L. 724/1994 sul secondo condono edilizio stabilisce un limite volumetrico massimo di 750 metri cubi, applicabile in modo generico e senza distinzione tra superfici residenziali e non residenziali.
 
Di conseguenza, anche le superfici non residenziali devono essere incluse nel computo volumetrico, nonostante una prassi amministrativa pregressa tenuta da Roma Capitale, priva di fondamento normativo, tendesse ad escluderle.
 
La legge, infatti, non opera alcuna distinzione tra le varie tipologie d’uso ai fini del calcolo della volumetria sanabile.
 

Le regole del condono edilizio con silenzio assenso

Il Tar ha fornito un’importante precisazione anche in materia di formazione del condono edilizio con silenzio assenso per il decorso dei termini di legge.
 
I giudici hanno spiegato che condividono l’orientamento giurisprudenziale che riconosce la formazione tacita del provvedimento in presenza del decorso del termine biennale previsto dalla legge, ma che è necessario che l’istanza di condono sia, almeno in astratto, conforme ai presupposti normativi.
 
Questo significa che il silenzio assenso in materia di condono edilizio non può ritenersi perfezionato se mancano i requisiti di legge, in particolare la conformità astratta al modello legale previsto dalla normativa di riferimento.
 
Di conseguenza, il superamento del limite volumetrico massimo sanabile rappresenta un ostacolo insormontabile alla formazione del silenzio assenso. Nonostante il decorso del tempo, tale irregolarità sostanziale ha impedito il perfezionamento del titolo abilitativo per silentium.

I giudici hanno quindi confermato il diniego al condono edilizio e respinto il ricorso.