Emergenza abitativa, le proposte di Assoimmobiliare per il Piano Casa Italia

16/06/2025 - Puntano alla semplificazione le proposte Assoimmobiliare per il Piano Casa Italia, il programma di edilizia residenziale e sociale per far fronte alle nuove esigenze abitative razionalizzando l’offerta di alloggi.
 
Nel prossimo quinquennio l’Italia dovrà infatti realizzare circa 635.000 nuove abitazioni, tra nuove costruzioni e interventi di rigenerazione del patrimonio esistente, con un costo dell’operazione stimato in circa 170 miliardi di euro.
 
Per far fronte a questo obiettivo, Confindustria Assoimmobiliare ha organizzato un convegno sul Piano Casa Italia, durante il quale ha lanciato 8 proposte al Governo.
 
Tra queste, spiccano in particolare tre direttrici: cambi di destinazione d’uso più semplici, incentivi alla ristrutturazione e certezza giuridica per i titoli edilizi.
 
Le proposte di Assoimmobiliare per il Piano Casa Italia prevedono, ancora una volta, modifiche puntuali al Testo Unico dell’Edilizia dal momento che la riforma organica è ancora lontana.
 

Cambi di destinazione d’uso più semplici e veloci

Una delle proposte di Assoimmobiliare sul Piano Casa Italia riguarda la semplificazione del cambio di destinazione d’uso.
 
L’idea è quella di modificare l’articolo 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia, liberalizzando i cambi di destinazione tra categorie funzionali non omogenee (residenziale, commerciale, direzionale, turistico-ricettiva) anche a livello di intero fabbricato, non solo per le singole unità.
 
La modifica proposta supererebbe le disposizioni del Decreto Salva Casa (DL 69/2024), che ha limitato il cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali non omogenee alle singole unità immobiliari.
 
Assoimmobiliare propone quindi di estendere il principio dell’indifferenza funzionale all’intero fabbricato esistente, anche verso categorie funzionali diverse da quelle insediate o previste, fatte salve specifiche e motivate situazioni di tutela della sicurezza e della salute.
 

Incentivi per la ristrutturazione con demolizione e ricostruzione

Nell’ambito del Piano Casa Italia, Assoimmobiliare propone da una parte di dimezzare i termini del procedimento amministrativo per il conseguimento dei titoli edilizi, laddove la finalità dell’intervento sia quella di realizzare immobili residenziali, dall’altra degli incentivi per rendere convenienti tali interventi.
Gli incentivi proposti sono:
- pagamento del contributo di costruzione solo in relazione all’eventuale incremento volumetrico preesistente;
- riduzione del 40% del contributo di costruzione per gli immobili destinati a funzioni abitative;
- esenzione del contributo di costruzione per gli immobili di edilizia abitativa convenzionata.
 
Assoimmobiliare chiede anche di non prevedere ulteriori dotazioni di standard urbanistici o parcheggi quando si opera mediante ristrutturazione di immobili esistenti, senza incrementi volumetrici.
 

Certezza dei termini di impugnazione dei titoli edilizi

Un altro tema su cui Assoimmobiliare si è concentrata è la certezza dei titoli abilitativi per mettere gli operatori al riparo da annullamenti in autotutela da parte delle Amministrazioni che hanno rilasciato i permessi di costruire o non si sono espresse in tempo sugli altri titoli abilitativi.
 
Ma non solo, perché i titoli abilitativi possono essere impugnati da terzi anche molto tempo dopo il rilascio, generando incertezza e contenziosi.
 
Assoimmobiliare propone che il termine per eventuali ricorsi decorra in modo certo: dal primo giorno di esposizione del cartello di cantiere si dovrebbero iniziare a conteggiare i 60 giorni per il ricorso al TAR o i 120 giorni per il ricorso straordinario al Presidente della Repubblica).
 

Le altre proposte di Assoimmobiliare per il Piano Casa Italia

Le altre proposte di Assoimmobiliare mirano a favorire l’investimento istituzionale nel settore residenziale, soprattutto in ambito sociale, attraverso interventi di natura normativa e fiscale.
 
Assoimmobiliare suggerisce di introdurre una definizione normativa chiara di “residenziale ad uso locativo”, di semplificare l’attuale regime fiscale per le locazioni residenziali a canoni concordati, di estendere le agevolazioni fiscali ai veicoli societari che investono in immobili da destinare alla locazione, di prevedere incentivi fiscali stabili e credibili per stimolare l’offerta in locazione anche nel segmento del social e affordable housing, e infine di riconoscere un trattamento fiscale di favore per i veicoli societari che investono stabilmente nel comparto residenziale locativo, così da attrarre capitali istituzionali di lungo termine.
 

A che punto è il Piano Casa Italia

Ricordiamo che il Piano Casa Italia, cioè il Piano nazionale per l’edilizia residenziale e sociale pubblica è stato deciso con la Legge di Bilancio 2025. A gennaio il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Matteo Salvini, ha annunciato che lo avrebbe definito entro giugno 2025.
 
La Manovra 2025 ha aggiunto il riferimento all’edilizia sociale a un programma più datato. Ricordiamo che a fine 2023 il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (Mit), ha presentato una strategia per contrastare l’emergenza abitativa: il Piano Casa.
 
Con la Legge di Bilancio per il 2024 il Governo Meloni ha deciso di investire nei prossimi anni almeno 100 milioni di euro per il recupero del patrimonio immobiliare esistente e la riconversione di edifici aventi altra destinazione pubblica (come ex caserme ed ospedali non più operativi), e per destinare ad edilizia residenziale pubblica sociale le unità immobiliari private rimaste invendute.
 
Secondo la Legge di Bilancio per il 2024, il Mit avrebbe dovuto emanare delle linee guida per la sperimentazione di modelli innovativi di edilizia residenziale pubblica e di edilizia sociale entro aprile 2024.
 
L’argomento è stato affrontato a febbraio 2024 durante i lavori del tavolo ministeriale. Il tavolo ha concluso che per un valido programma sono necessari standard progettuali replicabili, mixitè sociale per evitare effetti ghetto, finanziamenti mirati per i centri storici e riutilizzo degli immobili inutilizzati.
 
Nei mesi successivi, Architetti, Federcostruzioni e Ance hanno presentato proposte sul Piano Casa, mentre Cgil e INU hanno sollevato critiche.
 
Come già detto, la Legge di Bilancio per il 2025 ha iniziato a definire le strategie di medio e lungo periodo per una complessiva riorganizzazione del sistema casa e gli operatori del settore stanno portando delle proposte all'attenzione del Governo.