Ponteggi lasciati dopo i lavori? Ecco come il condominio può tutelarsi legalmente

13/06/2025 - Nel panorama dei lavori edili condominiali, uno degli ostacoli più frequenti e insidiosi riguarda la mancata rimozione dei ponteggi da parte dell’impresa appaltatrice, anche dopo l’ultimazione, totale o parziale, dell’intervento.
 
La presenza prolungata di queste strutture, oltre a compromettere il decoro dell’edificio, può generare disagi sul piano della sicurezza, dell’estetica e persino sotto il profilo economico. Non è raro che la permanenza dei ponteggi favorisca intrusioni non autorizzate e furti, sfruttando un facile accesso ai piani alti.
 
In simili situazioni, il condominio ha il diritto - e il dovere - di adottare misure rapide ed efficaci, muovendosi su più fronti: contrattuale, giudiziale e preventivo.
 

Ponteggi condominiali non rimossi, le leve giuridiche del condominio

La disciplina dell’appalto attribuisce al committente (in questo caso, il condominio) strumenti precisi e incisivi. Tra questi spiccano:
 
- il recesso unilaterale ex art. 1671 c.c., che consente di interrompere il contratto senza necessità di giustificazione, riconoscendo tuttavia all’impresa un’indennità per le spese sostenute, i lavori eseguiti e l’utile mancato;
 
- la risoluzione per inadempimento ex art. 1454 c.c., che richiede l’invio di una diffida ad adempiere entro un termine congruo, con la possibilità di sciogliere il vincolo contrattuale in caso di persistente inerzia.
 
Accanto a questi strumenti, la normativa contempla la responsabilità extracontrattuale dell’impresa per danni causati dalla presenza ingiustificata dei ponteggi (artt. 2043 e 2051 c.c.), aggravata nei casi in cui questi facilitino eventi illeciti, come furti o intrusioni.
 

Ponteggi lasciati dopo i lavori, l’orientamento giurisprudenziale

Le recenti decisioni dei tribunali italiani mostrano una linea chiara e favorevole ai condomìni. Particolarmente rilevante la nota sentenza del Tribunale di Prato del 2 maggio 2025 che ha ordinato la rimozione immediata dei ponteggi residui, ritenendo inammissibile ogni pretesa di ritenzione da parte dell’appaltatore, anche in presenza di crediti vantati da subappaltatori. A rafforzare la misura, è stato concesso un provvedimento d’urgenza (ex art. 700 c.p.c.), con l’applicazione di una penale giornaliera per ogni giorno di ritardo nella rimozione (art. 614-bis c.p.c.).
 

Ponteggi condominiali non rimossi, danni e responsabilità

Sul piano delle responsabilità, si possono distinguere due ambiti:
 
1. Risarcimento danni (patrimoniali e non):
- È stato riconosciuto il diritto al risarcimento anche per danni morali in caso di protratta permanenza dei ponteggi, soprattutto se causa di disagio psicologico o turbamento nella fruizione dell’abitazione.
- Alcune decisioni hanno accolto le istanze di esercizi commerciali penalizzati da ponteggi che oscuravano le vetrine, causando un calo di clientela e introiti.
 
2. Responsabilità oggettiva per custodia (art. 2051 c.c.):
- La giurisprudenza ha ribadito che l’impresa è responsabile dei danni derivanti dalla presenza dei ponteggi, anche se affidati in subappalto, essendo tenuta alla vigilanza sull’opera.
- In taluni casi, anche il condominio è stato ritenuto corresponsabile per mancata vigilanza, specie in situazioni di pericolo evidente (come ponteggi facilmente accessibili dall’esterno).
 
Prevenzione: la chiave per evitare problemi futuri
Una strategia vincente passa anzitutto per la fase contrattuale: già nel bando e nel capitolato devono essere inserite clausole puntuali che stabiliscano:

• Tempi precisi per la rimozione delle strutture provvisorie;
• Obblighi assicurativi e di vigilanza;
• Penali in caso di ritardi;
• Obblighi di sicurezza (videosorveglianza, allarmi);
• Clausole di responsabilità per scelta negligente dell’impresa.

 
È altrettanto utile richiedere referenze e certificazioni di affidabilità all’impresa, al fine di selezionare operatori qualificati e già esperti nella gestione di cantieri in ambito condominiale.
 

Ponteggi lasciati dopo i lavori, come agire in caso di inadempimento

Se, nonostante le precauzioni, l’impresa non provvede alla rimozione, il condominio può seguire un percorso progressivo:
 

1. Invio di una diffida formale, con un termine per adempiere;
2. In caso di mancata risposta, recesso o risoluzione del contratto;
3. Attivazione di una procedura urgente per ottenere lo sgombero forzato e l’applicazione di sanzioni economicheper ogni giorno di ritardo;
4. Azioni risarcitorie, anche in via stragiudiziale, per il recupero dei danni materiali e morali subiti.

 
In tutto ciò, è fondamentale conservare una documentazione accurata, che includa:

• Comunicazioni inviate (PEC o raccomandate);
• Materiale fotografico;
• Relazioni tecniche e perizie;
• Testimonianze di condòmini o esercizi commerciali coinvolti.

 
Questi elementi sono cruciali non solo per l’eventuale contenzioso, ma anche per eventuali richieste di indennizzo assicurativo.

L’esperienza più recente, sia normativa che giurisprudenziale, dimostra che il condominio dispone oggi di strumenti efficaci per contrastare l’inadempienza dell’impresa. L’amministratore deve agire con tempestività, combinando rigore giuridico e attenzione pratica. Solo così sarà possibile garantire la tutela concreta del patrimonio condominiale, la sicurezza dei residenti e il rispetto del decoro dell’edificio, evitando che un ponteggio abbandonato si trasformi in un incubo collettivo.