È tassabile la plusvalenza della vendita di una casa ereditata e poi ristrutturata col superbonus?

03/07/2025 - La tassazione della plusvalenza Superbonus presenta ancora dei punti oscuri.
 
Dal 1° gennaio 2024, la cessione degli immobili riqualificati con il Superbonus, realizzata a meno di 10 anni dalla conclusione dei lavori, generano una plusvalenza tassata al 26%.
 
Nonostante sia trascorso più di un anno, restano dei dubbi interpretativi, che la Fondazione Nazionale dei Commercialisti ha affrontato in un documento pubblicato martedì scorso.
 

Tassazione plusvalenza Superbonus su immobili acquisiti in successione

Uno dei dubbi riguarda gli immobili acquisiti per successione, poi riqualificati grazie al Superbonus e successivamente venduti.
 
L'Agenzia delle Entrate ha già spiegato che non è tassata la vendita di immobili acquisiti per successione e di quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte dei 10 anni prima della cessione.
 
Secondo i Commercialisti, è quindi chiaro che non scatta la tassazione se i lavori Superbonus sono stati realizzati dal proprietario deceduto e se l’erede vende l’immobile.
 
Ma cosa accade quando l’erede sostiene le spese per i lavori Superbonus e poi vende l’immobile prima che siano passati 10 anni?
 
A detta dei Commercialisti, anche se la normativa non lo prevede espressamente, si può ritenere che la plusvalenza Superbonus non sia tassabile nemmeno quando i lavori sono realizzati dall’erede dopo la succesione.
 

Tassazione plusvalenza Superbonus in caso di donazione

I commercialisti ritengono che, a differenza di quanto espressamente previsto per gli immobili ricevuti in successione, quelli donati non sono esclusi dalla tassazione della plusvalenza Superbonus.
   
Cosa accade, quindi, alla cessione degli immobili su cui gli interventi Superbonus sono stati effettuati dal donante prima della donazione?
 
I Commercialisti ritengono che, se gli interventi sono stati effettuati dal donante prima della donazione, il donatario che cede l’immobile non dovrebbe generare plusvalenza imponibile, perché non ha fruito egli stesso dell’agevolazione.
 
Tuttavia, spiegano i Commercialisti, c’è il rischio di contestazione per abuso del diritto o interposizione fittizia se la donazione è strumentale alla vendita.
 

Interventi Superbonus di piccola entità

Un altro caso ambiguo, segnalato dai Commercialisti, è quello della vendita di immobili su cui sono stati realizzati lavori Superbonus che non hanno implicato una trasformazione urbanistica. Si tratta di interventi come la sostituzione della caldaia o degli infissi.
 
Secondo i Commercialisti, il presupposto che fa scattare la tassazione è l’esecuzione dei lavori agevolati con il Superbonus, a prescindere dal fatto che comportino una trasformazione urbanistica.
 
Questo significa, concludono, che si genera una plusvalenza da tassare anche se i lavori Superbonus, realizzati prima della vendita, sono di piccola entità.
 

Superbonus, il dubbio sulla tassazione plusvalenza nei lavori in corso

I Commercialisti hanno posto l’attenzione anche sugli immobili venduti mentre i lavori Superbonus sono in corso.
 
Secondo i Commercialisti, in questi casi non si crea nessuna plusvalenza imponibile se i lavori non sono conclusi alla data della cessione, perché manca il presupposto impositivo, cioè la fruizione effettiva del Superbonus.
 
La data di fine lavori, precisano, deve essere comprovata da documenti formali, come la comunicazione di fine lavori, il collaudo e le attestazioni del direttore lavori o del collaudatore.
 
Il rischio, segnalano, è che la comunicazione di fine lavori sia ritardata artificialmente per evitare la tassazione.
 

Rent to buy, si crea plusvalenza Superbonus da tassare?

L’ultimo dubbio affrontato dai Commercialisti riguarda i contratti rent to buy stipulati dopo la conclusione dei lavori.
 
Applicando il principio già espresso dall’Agenzia delle Entrate con la risposta 156/2024 per la vendita con riserva di proprietà, la plusvalenza non è imponibile se il trasferimento della proprietà avviene dopo 10 anni dalla fine dei lavori.
 
Secondo i Commercialisti, vale il momento effettivo del trasferimento della proprietà, non la stipula del contratto di rent to buy.