Nessuna sanatoria senza doppia conformità e autorizzazione paesaggistica

03/11/2025 - Senza doppia conformità urbanistica e autorizzazione paesaggistica postuma, per le aree sottoposte a vincolo, il permesso di costruire in sanatoria non può essere concesso.

Con la sentenza n. 19044 del 17 ottobre 2025 (Sez. II quater), il TAR Lazio ha confermato il diniego del Comune per la trasformazione di un sottotetto in locali abitabili, che aveva incrementato volumi e superfici rispetto allo stato legittimo.

Poiché l’intervento è stato qualificato come ristrutturazione edilizia, resta anche escluso dall’accertamento di compatibilità paesaggistica.
 

Doppia conformità: requisito sostanziale, non aggirabile

L’accertamento di conformità, ex art. 36 d.P.R. 380/2001, presuppone la doppia conformità dell’opera: 

1 - alla disciplina urbanistica ed edilizia al momento della sua realizzazione;

2 - alle norme vigenti al momento della presentazione dell’istanza di sanatoria.

Il rigetto della sanatoria nel caso di specie si fondava proprio sulla mancanza di tale requisito. L’intervento non era conforme nel 2002, anno della sua realizzazione, pertanto risultava irrilevante nella sanatoria ordinaria, pur se legittimato dalla L.R. Lazio n. 13 del 2009.

Ne consegue che, in assenza di doppia conformità, l’istanza va respinta, anche se un intervento analogo risulterebbe oggi consentito.
 

Profili igienico-sanitari e onere della prova

La Sezione ha poi precisato che la verifica degli interventi eseguiti riguarda l’intero quadro regolatorio pro tempore (strumenti urbanistici, regolamenti edilizi, norme igienico-sanitarie - tra cui il D.M. 5/7/1975 -, prescrizioni sismiche e vincoli), evidenziando le criticità igienico-sanitarie emerse: altezza interna 1,90 m e RAI inferiori ai limiti allora vigenti.

Ha inoltre ribadito che l’onere della prova grava sul privato, tenuto a dimostrare epoca e consistenza delle opere con evidenze documentali solide, senza possibilità di supplire alle carenze tramite i poteri istruttori officiosi del giudice.

Ne consegue che, in mancanza dei requisiti sostanziali, l’unica soluzione è il ripristino o, in alternativa, un nuovo progetto pienamente conforme.
 

Perché è ristrutturazione (e perché incide anche sul paesaggio)

La trasformazione del sottotetto in locali autonomamente fruibili, con incremento di volumi/superfici e alterazione planivolumetrica, passando dallo status di "non abitale" a veri e propri spazi vivibili, configura l’intervento non più come semplice manutenzione, bensì come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, co. 1, lett. d) del d.P.R. 380/2001, perché si produce un organismo edilizio diverso da quello originario per caratteristiche planivolumetriche e funzionali. 

Tale qualificazione oltre a pesare sull’assenza di doppia conformità ai fini dell’art. 36, esclude anche la strada dell’autorizzazione paesaggistica postuma.
 

Sanatoria paesaggistica: cosa prevede la legge e perché qui è stata negata

L’art. 167 del d.lgs. 42/2004 ammette l’accertamento di compatibilità paesaggistica solo in casi tipizzati: quando non si creano né aumentano superfici o volumi legittimi, oppure per diversa scelta di materiali o manutenzioni. 

Nel caso specifico, l’incremento volumetrico e le modifiche prospettiche collocano l’intervento al di fuori da tali ipotesi.

Neppure rileva, in senso favorevole, l’eventuale sopravvenienza del vincolo: l’autorità valuta la compatibilità attuale con il bene tutelato, ma per ristrutturazioni con aumento di volume, la legge preclude la regolarizzazione ex post.
 

Implicazioni operative per progettisti e tecnici

La sentenza TAR ribadisce un orientamento oramai consolidato: in assenza di doppia conformità urbanistica e fuori dall’ambito tassativo della sanatoria paesaggistica, la regolarizzazione ex post non è praticabile per interventi di ristrutturazione che comportino incrementi volumetrici in area vincolata.

Per impostare correttamente qualsiasi istanza è quindi indispensabile una due diligence preventiva: ricostruire lo stato legittimo e l’epoca dei lavori (pratiche edilizie, rilievi, aerofotogrammetria, titoli pregressi), qualificare correttamente l’intervento e verificare la coerenza con la disciplina urbanistica e paesaggistica vigente nei due momenti rilevanti (esecuzione delle opere e presentazione della domanda). 

Qualora la doppia conformità dovesse mancare, la via più lineare non è la sanatoria, destinata al rigetto, ma il ripristino o un nuovo titolo edilizio per opere pienamente conformi, ricordando che, in presenza di nuove superfici o volumi su area vincolata, l’autorizzazione paesaggistica postuma non è ammessa e occorrono soluzioni alternative.