Quando la sanatoria Salva Casa non può essere negata

24/11/2025 - Stabilire quando la sanatoria Salva Casa non può essere negata dipende dalla corretta qualificazione delle opere abusive: solo le difformità e le variazioni essenziali possono accedere alla sanatoria per Difformità del Decreto Salva Casa, mentre le nuove costruzioni totalmente abusive ne restano escluse.

Con la sentenza n. 1861/2025 del TAR Campania, il giudice amministrativo chiarisce questo aspetto, obbligando il Comune a svolgere una puntuale istruttoria sulla natura degli interventi, come bagni interni e varchi sui prospetti, prima di escluderne la sanabilità ai sensi dell’art. 36-bis TUED.
 

Il caso: dal locale commerciale ai ripetuti dinieghi

La vicenda esaminata dal TAR riguarda un locale commerciale in cui erano stati realizzati un piccolo bagno e due varchi vetrati sul prospetto principale, destinati a vetrine espositive, già interessati, in precedenza, da un'ordinanza di demolizione ed un accertamento di inottemperanza all’ordine demolitorio con applicazione di una sanzione pecuniaria.
 

Per tali opere la proprietà aveva presentato una istanza di accertamento di conformità che il Comune aveva rigettato considerandola inefficace per ragioni formali, senza entrare realmente nel merito della sanabilità degli interventi. 

Senza che la situazione fosse mutata, l’Amministrazione ha poi adottato un secondo provvedimento di rigetto sulla stessa istanza, questa volta motivandolo nel merito, che il TAR ha censurato in quanto si configurava come una duplicazione del diniego in assenza di elementi nuovi o di un previo annullamento del primo provvedimento.

La proprietà, allora, presentava una nuova istanza di sanatoria ai sensi dell’art. 36-bis TUED, introdotto dal Decreto Salva Casa (DL 69/2024), sostenendo che il bagno fosse ricavato in un vano preesistente e i varchi sul prospetto configurassero una variazione essenziale.
 

Il Comune , però, negava nuovamente la sanatoria, ritenendo che le opere fossero:

• totalmente abusive e insanabili;

• riconducibili a un intervento realizzato in assenza di permesso di costruire;

• estranee all’ambito applicativo dell’art. 36-bis e soggette, semmai, al regime dell’art. 36 TUED.

Proprio su quest'ultimo diniego si è espresso il TAR annullandolo per difetto di istruttoria.
 

Il quadro normativo: Decreto Salva Casa e art. 36-bis TUED

Il D.L. 69/2024, convertito nella Legge n. 105/2024 (cosiddetto Decreto Salva Casa), ha introdotto nel D.P.R. 380/2001 il nuovo art. 36-bis TUED, che si affianca all’istituto del permesso di costruire in sanatoria disciplinato dall’art. 36.

Gli elementi essenziali, per chi progetta e per i tecnici comunali, sono:

• il nuovo articolo si applica a un ambito ristretto di abusi edilizi, riconducibili alle difformità e alle variazioni essenziali rispetto al titolo abilitativo;

• le nuove costruzioni totalmente abusive, realizzate in assenza di permesso di costruire quando necessario, restano escluse dalla sanatoria, anche alla luce del nuovo testo normativo;

• l’art. 36-bis opera come ius superveniens, imponendo di riesaminare le opere alla luce della nuova disciplina, quando il privato presenti un’istanza fondata espressamente su questa norma.

Il Decreto Salva Casa, pertanto, non modifica le categorie edilizie (manutenzione, ristrutturazione, nuova costruzione), ma interviene sulla trattazione sanzionatoria e sulla sanabilità delle opere riconducibili alle variazioni essenziali.

La sentenza del TAR non ga altro che ribadirlo : il cuore della sanatoria per Difformità del Decreto Salva Casa è la corretta qualificazione dell’abuso all’interno di queste categorie.
 

Variazioni essenziali, difformità e nuove costruzioni: la riqualificazione delle opere

Nella vicenda in questione, il giudice richiama con forza l’esigenza di una riqualificazione tecnica e giuridica delle opere prima di escluderne la sanabilità.

In particolare, l’Amministrazione avrebbe dovuto domandarsi se il bagno fosse stato ricavato all’interno di una superficie e di un volume preesistenti, senza incremento di volume, e quindi riconducibile a una difformità interna e non a una nuova costruzione.

Allo stesso tempo avrebbe dovuto valutare se la realizzazione dei due varchi sul prospetto, pur modificando i prospetti e richiedendo permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c) TUED, poteva configurarsi come una ristrutturazione edilizia con variazione essenziale, e non una nuova costruzione.

Su questa direzione, il TAR sottolinea che le modifiche ai prospetti mediante apertura o spostamento di porte e finestre rientrano nella ristrutturazione edilizia e possono essere qualificate come variazioni essenziali rispetto al titolo originario, e che la creazione di un bagno interno in vano preesistente, in mancanza di aumento di volume, è riconducibile a una diversa distribuzione interna, suscettibile di essere inquadrata come difformità sanabile.

Se le opere vengono quindi qualificate come difformità o variazioni essenziali, potrebbero rientrare nel perimetro della Sanatoria per Difformità del Decreto Salva Casa. Se, al contrario, vengono ricondotte alla categoria delle nuove costruzioni totalmente abusive e l’accesso alla sanatoria è precluso.
 

L’obbligo istruttorio dei Comuni in presenza di un’istanza ex art. 36-bis

L’introduzione dell’art. 36-bis TUED, pertanto, comporta un obbligo istruttorio rafforzato per l’Amministrazione, nel momento in cui un privato presenta un’istanza di sanatoria fondata espressamente su questa disposizione, producendo una documentazione tecnica e fotografica, che confermi che le opere rientrano tra le difformità sanabili.

Nel caso in esame, il Comune si era limitato a motivare il diniego, sostenendo che l’intervento rientrasse in una totale assenza di titolo e che, pertanto, la disciplina applicabile fosse quella dell’art. 36 TUED e non l’art. 36-bis, inapplicabile perché riservato alla parziale difformità.

Per il TAR, invece, tale motivazione è risultata viziata da eccesso di potere per carenza d’istruttoria, in quanto il Comune avrebbe dovuto esaminare la documentazione fotografica prodotta dalla ricorrente, che rappresentava lo stato preesistente dei luoghi.

Non avendo verificato se il vano bagno fosse già presente nel volume originario dell’immobile, e non avendo rivalutato la natura dei varchi sul prospetto alla luce dello ius superveniens, l'Amministrazione non ha proceduto a una vera riqualificazione delle opere in termini di difformità, variazione essenziale o nuova costruzione.

In presenza di un quadro normativo mutato e di una specifica richiesta di applicazione dell’art. 36-bis, un diniego così impostato non è più sufficiente ed ha comportato l’annullamento del provvedimento.
 

Conclusioni: la centralità della qualificazione dell’abuso

La decisione del TAR Campania conferma che, nel contesto del Decreto Salva Casa, il punto decisivo non è solo “se” è stata presentata un’istanza di sanatoria, ma come viene qualificato l’intervento edilizio:

• se l’opera rientra tra le difformità e le variazioni essenziali, può accedere alla sanatoria per Difformità del Decreto Salva Casa;

• se viene qualificata come nuova costruzione totalmente abusiva, resta fuori dal perimetro dell’art. 36-bis TUED.

Se per i Comuni, ciò implica un obbligo istruttorio puntuale, che deve confrontarsi con la documentazione tecnica prodotta dal privato e con lo ius superveniens, per i progettisti, significa che la qualificazione accurata delle opere, sorretta da una solida ricostruzione dello stato dei luoghi, diventa uno strumento essenziale non solo per impostare correttamente la pratica, ma anche per difendere l’istanza in sede contenziosa, quando la sanatoria Salva Casa viene negata senza una vera istruttoria.