Soppalco abitabile: è incremento volumetrico interno

10/11/2025 - Quando un soppalco trasforma il sottotetto in spazio abitabile, non si tratta di un semplice arredo, bensì di un incremento volumetrico interno, che qualifica l'intervento come ristrutturazione edilizia pesante e richiede un Permesso di Costruire; non è sufficiente la SCIA.

Così la Corte di Cassazione, con la sentenza n.35217-25, ha rigettato il ricorso presentato contro una condanna per abuso edilizio e, nel caso specifico, di violazioni antisismiche, in quanto il cambio d’uso e l’apertura di nuove finestre incidono su prospetti, carichi e organismo edilizio.

Respinta anche la richiesta di non punibilità per particolare tenuità.
 

Il principio affermato: cos’è l’incremento volumetrico interno

L’incremento volumetrico, come chiarito dalla Corte, non va associato esclusivamente a un aumento esterno dell’involucro edilizio: può configurarsi anche quando la riorganizzazione degli spazi crea nuovi volumi abitabili e superfici utili (incremento volumetrico interno).

Nel caso del soppalco, la realizzazione di un solaio intermedio in sottotetto, dotato di altezza utile e aperture aeroilluminanti, determina la nascita di un nuovo ambiente distinto e fruibile a fini residenziali, che modifica l’organismo edilizio, rendendolo in parte diverso dal precedente.
 

Quando serve il Permesso di Costruire

Ai sensi dell’art. 10, lett. c), DPR 380/01, rientrano nella ristrutturazione edilizia pesante gli interventi che comportano:

• modifica della volumetria complessiva dell’edificio (anche per effetto di nuova volumetria interna);

• alterazione dei prospetti (es. nuove finestre/balconi);

• interventi su immobili vincolati o in zone A con modifiche di sagoma/volumi.

In tali ipotesi il titolo necessario è il Permesso di Costruire.

La SCIA resta ammissibile solo per ristrutturazioni senza aumento di volume e senza impatti su prospetti o sagome non vincolati.
 

Il profilo penale (art. 44 DPR 380/01)

Sotto il profilo penale, la realizzazione del solaio di interpiano (soppalco) e l’apertura di nuove finestre rientrano nel perimetro dell’art. 44 del DPR 380/01. 

Non si tratta di semplici finiture. L’intervento crea nuovi volumi abitativi e superfici utili, per le quali è corretto parlare di incremento volumetrico interno, e comporta una modifica dei prospetti. 

Eseguite in assenza di permesso di costruire o in difformità dal titolo, si configurano come reato edilizio. 

In altre parole, la combinazione tra nuova volumetria interna e alterazione dell’involucro esterno configura l’intervento come ristrutturazione edilizia pesante, e l’inosservanza del titolo abilitativo necessario non è una mera irregolarità amministrativa, ma assume rilievo penale, con le conseguenze sanzionatorie previste dalla legge.
 

Strutture e antisismica (artt. 93-95 DPR 380/01)

Il soppalco, inoltre, grava sulle pareti perimetrali e sul solaio sottostante, introducendo un maggior carico statico e coinvolgendo elementi portanti; per questo motivo è da ritenersi un intervento con effetti strutturali reali, non un semplice allestimento interno. 

Siamo in presenza di una variante sostanziale e, quindi, scattano gli adempimenti antisismici previsti dagli artt. 93-95 del DPR 380/01: 

• deposito del progetto strutturale;

• autorizzazione preventiva, ove richiesto dalla classificazione sismica e dalle norme regionali. 

L’eventuale omissione non può considerarsi un dettaglio formale, ma comporta ulteriori illeciti a rilievo penale, che si aggiungono al profilo urbanistico, aggravando di conseguenza il quadro sanzionatorio.
 

Particolare tenuità: non in questo caso

La non punibilità per particolare tenuità (art. 131-bis c.p.), invocata dal ricorrente, non si applica quando il peso complessivo della violazione è elevato: nel caso in esame sono stati evidenziati più illeciti, di carattere urbanistico e a livello antisismico, cambio d’uso, alterazione dei prospetti e incidenza sulle strutture. 

Tenendo conto di tutte le irregolarità, non nella loro dimensione unitaria, ma plurima, l'impatto è importante e non può considerarsi di lieve entità.

La pronuncia consolida un principio pratico: se il soppalco rende il sottotetto abitabile, si configura come incremento volumetrico interno e l’intervento rientra nella ristrutturazione edilizia pesante.

Servono Permesso di Costruire e adempimenti antisismici; l’esecuzione senza titolo integra il reato edilizio e rende improbabile l’applicazione della particolare tenuità del fatto.

Per i tecnici, la corretta qualificazione dell’opera e un iter autorizzativa completo evitano contenziosi e sanzioni.